Początek 2023 roku przyniósł w kilku lokalizacjach korekty cen mieszkań. W większości miast stawki dalej pięły się jednak w górę. W efekcie za metr lokalu na głównych rynkach trzeba płacić o 4,9% więcej niż przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Trwające ożywienie powoduje, że topnieją szanse na przeceny, a rośnie prawdopodobieństwo dalszych wzrostów cen.
W pierwszym kwartale 2023 roku za mieszkania w największych miastach płaciliśmy o 4,9% więcej niż na początku 2022 roku - wynika z najnowszych danych opublikowanych właśnie przez NBP (indeks hedoniczny dla 7 miast). To już 3 z kolei odczyt, który sugeruje coraz wolniejsze wzrosty cen mieszkań.
Czym jest indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkań?
W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też brana jest pod uwagę jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. Gdybyśmy tego nie robić, to okazałoby się, że średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym rosła w badanym okresie wolniej, bo o niecałe 2% - wynika z danych NBP. Jest to najpewniej efekt tego, że Polacy często kupują mieszkania o niższym standardzie i w gorszej lokalizacji, a więc po prostu tańsze, co zaniża zwykłą średnią cenę transakcyjną. Indeks hedoniczny ma jednak za zadanie pokazywać, jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.
Nowe mieszkania drożeją szybciej niż używane
A jak sytuacja wyglądała na rynku pierwotnym? Tu niestety analitykom banku centralnego nie udało się stworzyć podobnego indeksu jak ten dla rynku mieszkań „z drugiej ręki”. Musimy więc posiłkować się bardziej zawodną zwykłą średnią ceną. Efekt? W przypadku mieszkań od deweloperów średnie stawki transakcyjne były w pierwszym kwartale o 6,3% wyższe niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z najnowszych danych NBP. Dynamika była więc wyższa niż na rynku wtórnym.
W trzech lokalizacjach było trochę taniej niż przed rokiem
I choć w danych NBP przeważają informacje sugerujące wzrost cen mieszkań, to nie sposób nie wspomnieć o przykładach drobnych choć przecen. I tak na rynku wtórnym w ciągu roku o prawie 2% poszły w dół stawki za metr w stolicy. Niespełna jednoprocentową przecenę (w ujęciu r/r) NBP zanotował też w przypadku używanych mieszkań w Olsztynie. Deweloperzy o 3% taniej niż przed rokiem sprzedawali też mieszkania w Gdańsku.
Więcej pozytywnych informacji dla osób wyczekujących od lat przecen na rynku mieszkaniowym można znaleźć porównując stawki z początku bieżącego roku do tych z ostatniego kwartału 2022 roku. W takim ujęciu przeceny znajdziemy na 6 z 16 przebadanych rynków w przypadku nieruchomości „z drugiej ręki”. Na rynku pierwotnym takie przeceny, względem sytuacji z końcówki ubiegłego roku, znajdziemy natomiast w 5 z 17 przebadanych miast.
Coraz częściej cena metra jest pięciocyfrowa
Nie zmienia to jednak faktu, że mamy w Polsce aż 3 miasta wojewódzkie, w których za metr lokalu „z drugiej ręki” trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Kraków i Warszawa. Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na ich wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. W efekcie na rynku pierwotnym miast z cenami przekraczającymi 10 tysięcy złotych za metr mamy dwukrotnie więcej, czyli aż 6. Są to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Szczecin, Warszawa i Wrocław – wynika z najnowszych danych NBP.
Ceny mieszkań w największych miastach (I kwartał 2023 r.) | ||||
Lokalizacja |
Mieszkania nowe |
Mieszkania używane | ||
Przeciętna cena transakcyjna |
Zmiana cen w ciągu roku |
Przeciętna cena transakcyjna |
Zmiana cen w ciągu roku* | |
(w zł za m kw.) |
(w zł za m kw.) | |||
Białystok |
8 390 zł |
4% |
7 599 zł |
7% |
Bydgoszcz |
8 522 zł |
10% |
6 389 zł |
3% |
Gdańsk |
10 874 zł |
-3% |
10 963 zł |
6% |
Gdynia |
12 431 zł |
5% |
9 436 zł |
6% |
Katowice |
9 594 zł |
7% |
6 319 zł |
6% |
Kielce |
8 201 zł |
18% |
6 384 zł |
8% |
Kraków |
11 442 zł |
9% |
10 872 zł |
10% |
Lublin |
9 127 zł |
9% |
7 761 zł |
3% |
Łódź |
8 451 zł |
9% |
6 579 zł |
5% |
Olsztyn |
8 239 zł |
11% |
6 793 zł |
-1% |
Opole |
8 848 zł |
25% |
6 852 zł |
10% |
Poznań |
9 980 zł |
13% |
8 302 zł |
11% |
Rzeszów |
8 207 zł |
10% |
8 133 zł |
3% |
Szczecin |
11 173 zł |
24% |
7 788 zł |
3% |
Warszawa |
12 861 zł |
4% |
11 940 zł |
-2% |
Wrocław |
11 112 zł |
11% |
9 980 zł |
13% |
Zielona Góra |
7 566 zł |
10% |
6 496 zł |
15% |
* Na podstawie indeksu hedonicznego uwzględniającego jakość sprzedawanych mieszkań | ||||
Opracowanie HREIT na podstawie danych NBP |
Ożywienie nie sprzyja przecenie
Należy przy tym podkreślić, że informacje podsumowujące pierwszy kwartał mają charakter wstępny. Będą one jeszcze poddawane rewizji, gdy do banku centralnego napłyną też dane za marzec. Tych, póki co analitycy nie posiadają. Jest to ważne w kontekście ożywienia, które na rynku mieszkaniowym postępuje w ostatnich miesiącach.
Oczywiście nie możemy dla rynku mieszkaniowego zupełnie wykluczyć scenariusza negatywnego, ale z każdym tygodniem coraz więcej przemawia za zupełnie odwrotnym rozwojem wydarzeń. Dane BIK pokazują od 8 miesięcy odradzanie się popytu na kredyty mieszkaniowe, a wtórują im dane Otodom Analytics pokazujące w tym samym czasie ponad dwukrotną poprawę wyników sprzedaży mieszkań. Wyraźną lepsze są nawet w dane GUS na temat liczby mieszkań, których budowę rozpoczynają deweloperzy. Jak dodamy do tego rządowy program tanich kredytów na zakup pierwszego mieszkania, dobrą sytuację na rynku pracy oraz zbliżający się z każdym miesiącem początek cyklu obniżek stóp procentowych, to perspektywa dla rynku nieruchomości staje się coraz bardziej optymistyczna.
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję