Zmiany, które zaszły w dwóch segmentach rynku nieruchomości opisane pokrótce powyżej w sposób wyraźny oddziaływały na zwrot w dynamice stopy kapitalizacji w II kw. br. Wynika to bezpośrednio z przyjętej metodyki, wg której jest to stosunek rocznego dochodu z najmu mieszkania do jego ceny zakupu za metr kwadratowy. W analizowanym kwartale stopa kapitalizacji z inwestycji w mieszkania na wynajem osiągnęła poziom 6,0% (wzrost o 7,3 % r/r) w Warszawie, 6,4% (wzrost o 11,6 % r/r) w 6. miastach oraz 5,9% (wzrost o 3,6% r/r) w pozostałych miastach. Podobne zmiany w II kw. br. zaobserwowano w porównaniu do ub. kw. W tym wypadku stopa kapitalizacji wzrosła o 9,3% dla Warszawy, 12,7% dla 6. miast oraz 6,4% dla pozostałych analizowanych miast. Wyniki te ujawniają próbę odbudowania poziomu stopy kapitalizacji, która wyraźnie spadała od 2020 r.
Stopa kapitalizacji jest prostym miernikiem zawierającym elementy kosztu (amortyzacja). Dlatego dopełnieniem analizy opłacalności tego rodzaju inwestycji w polskiej gospodarce są wyniki oszacowanych wskaźników rentowności ROE. Zaobserwowano istotne zróżnicowanie ze względu na poziom zaangażowania kredytowego w zakup mieszkania wyrażony wskaźnikiem LTV. Dla inwestycji w mieszkania do najmu, które charakteryzują się poziomem lewarowania LTV=0%, nastąpiła bardzo wyraźna korekta spadkowych trendów, które zarysowały się w 2020 r. Wskaźnik ROE wyniósł 3,5% (wzrost o 11,6% r/r) w Warszawie, 3,9% (wzrost o 19,1% r/r) w grupie 6. miast oraz 3,4% (wzrost o 7,3% r/r) w grupie pozostałych analizowanych miast. To oznacza bezwzględny wzrost rentowności odpowiednio o 0,4 pp., 0,6 pp. i 0,2 pp. w stosunku do I kw. br. Podobnie wygląda dynamika zmian poziomów wskaźnika ROE w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wskaźnik ROE wzrósł o 14,4% w Warszawie, 20,4% w grupie 6. miast oraz o 11,3% w pozostałych miastach. Sytuacja ta pokazuje, iż II kw. br. był momentem, kiedy w krótkim okresie nastąpił wzrost rentowności inwestycji w mieszkania do najmu. Przy czym najwyższe wzrosty wskaźnika ROE dla LTV=0% odnotowano w Poznaniu i Gdańsku (o 30,9% r/r do poziomu 4,0%), Wrocławiu (127,3% r/r do poziomu 4,6%), Bydgoszczy (123,5% r/r do poziomu 3,7%) oraz Gdyni (121,1% r/r do poziomu 3,2%).
Odmienna sytuacja wystąpiła w II kw. br. w zmianach wskaźnika ROE dla inwestycji lewarowanych na poziomie LTV=50%. W analizowanym okresie zaobserwowano spadek wartości wskaźnika ROE w stosunku do adekwatnego kwartału ub.r. o 3,9 pp. do poziomu -0,5% w Warszawie, o 3,4 pp. do poziomu 0,2% w 6. miastach i o 4,2 pp. do poziomu -0,8% w pozostałych analizowanych miastach. W Warszawie i w grupie pozostałych miast wartość ROE po raz pierwszy spadła poniżej zera. W stosunku jednak do ub. kw. wartość wskaźnika ROE dla LTV=50% spadła o 0,9 pp. w Warszawie, o 0,5 pp. w 6. miastach i o 1,1 pp. w pozostałych miastach. Takie zmiany ujawniają, iż dynamika spadków tego wskaźnika dość wyraźnie zahamowała w analizowanym okresie.
W przypadku inwestycji, które były finansowane kredytem hipotecznym na poziomie LTV=80% utrzymuje się wyraźny trend spadkowy, który pojawił się na początku ub.r. Wskaźnik rentowności dla tej grupy inwestycji spadł w stosunku do II kw. ub.r. aż o 16,9 pp. w Warszawie, 15,6 pp. w 6. miastach i 17,5 pp. w pozostałych miastach. Tym samym jest to drugi kwartał, kiedy poziom ROE przyjmuje wartości ujemne. W Warszawie wyniósł on -12,7%, w 6. miastach -10,9% a w grupie pozostałych miast -13,3%. Poziomy te także są niższe od tych notowanych w ub. kw. W tym wypadku mamy do czynienia ze spadkami odpowiednio o 4,9 pp., 3,8 pp. i 5,4 pp.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję