Nie tylko kupujących jest dziś na rynku mieszkaniowym mniej. Ostatnie zawirowania powodują też, że chęć do sprzedawania mieszkań spadła i to zarówno po stronie indywidualnych właścicieli, jak i po stronie deweloperów. Efektem tego zawieszenia jest kumulacja popytu, który wcześniej czy później na rynek i tak wróci.
Ostatnie tygodnie przyniosły na rynku mieszkaniowym pogorszenie koniunktury. Na bazie indeksu HRE – kompleksowego narzędzia badającego sytuację w mieszkaniówce, możemy stwierdzić, że w pierwszym kwartale 2022 roku koniunktura wróciła do poziomu z lat 2018-19. Sytuacja wygląda więc zupełnie inaczej niż w roku 2021 – okresie pod wieloma względami rekordowym. Te rekordy są dziś dla nas bazą porównawczą – to do nich odnosimy najnowsze dane o sprzedaży kredytów czy mieszkań, co może niekiedy mylnie potęgować ocenę skali ochłodzenia koniunktury.
Wycinkowe dane nie dają pełnego obrazu
Do przeprowadzenia kompleksowej diagnozy sytuacji na rynku mieszkaniowym potrzebujemy bowiem nie tylko danych o liczbie zawieranych transakcji czy udzielanych kredytów. Nie są też do tego wystarczające np. tylko informacje o cenach mieszkań. Dlatego w ramach prowadzonego od lat badania HRE Think Tank bazuje na 25 wskaźnikach diagnozujących zmiany cen mieszkań, kondycję gospodarstw domowych, koniunkturę w sektorze budownictwa i sytuację banków ze szczególnym uwzględnieniem sfery kredytów hipotecznych.
Banki wstrzymują sprzedaż kredytów mieszkaniowych
W gronie obszarów monitorowanych w ramach indeksu HRE Think Tank najsłabszy wynik zanotowaliśmy w obszarze rynku kredytów mieszkaniowych. To ważne, bo przecież w Polsce za nawet około 30-40% pieniędzy trafiających na rynek nieruchomości odpowiadają kredyty mieszkaniowe.
Spadek koniunktury w tym zakresie jest zgodny z naszymi przewidywaniami, co nie zmienia faktu, że dziś o kredyt jest znacznie trudniej niż przed rokiem. Na najświeższy odczyt wpłynęły: zmniejszone wypłaty kredytów, malejący popyt na mieszkaniowe długi i spadek odsetka akceptowanych wniosków kredytowych. Częściowo zmiany te amortyzowały dynamiczne wzrosty wynagrodzeń i zatrudnienia w gospodarce, ale też obniżenie marż kredytowych czy wymagań dotyczących wkładu własnego, które banki wprowadzały, aby podtrzymać popyt na „hipoteki”.
Warto przy tym podkreślić, że erozja popytu na kredyty mieszkaniowe jest zjawiskiem, z którym mamy do czynienia już od kilku kwartałów. Wbrew pozorom postępujące podwyżki stóp procentowych jedynie przyspieszyły ten proces, a nie były jego zarzewiem i głównym powodem.
W skrócie wyglądało to tak, że na początku epidemii (w 2020 roku) banki zakręciły kurki z kredytami. Między innymi dlatego nawet 200-300 tysięcy rodaków w wieku 25-34 nie zdecydowało się na wyprowadzkę od rodziców1.
Sytuacja diametralnie zmieniła się wraz z początkiem 2021 roku. Doskonałe dane z gospodarki i rynku pracy zachęciły banki do ponownego odkręcenia kurków z kredytami mieszkaniowymi.
Na początku 2021 roku na rynek wróciły więc kredyty z niskim wkładem własnym, a wraz z nimi realizował się zarówno popyt, który w naturalny sposób obserwowalibyśmy w 2021 roku, jak i ten, który nie mógł przekuć się w transakcje w pierwszym roku epidemii. Sytuacja miała swoje apogeum w maju 2021 roku (wtedy do banków w przeliczeniu na dzień roboczy trafiało średnio po 2,5 tys. wniosków kredytowych). Potem zaczęła się normalizować. Była to konsekwencja wyczerpywania się przeniesionego popytu na mieszkania – tego, który nie mógł zostać zrealizowany po tym jak banki zakręciły kurki z kredytami w 2020 roku. W efekcie we wrześniu 2021 roku - ostatnim miesiącu przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych – liczba wniosków kredytowych stopniała do 1,9 tys. aplikacji dziennie.
Dopiero w kolejnych miesiącach do głosu dochodziły konsekwencje rosnących stóp procentowych. Najświeższe dane dostępne w momencie pisania niniejszego raportu podsumowywały kwiecień 2022 roku. W miesiącu tym do banków trafiało trochę ponad 1,4 tys. wniosków o kredyt mieszkaniowy dziennie2. To wyraźnie mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem (ponad 2,4 tys. wniosków dziennie), ale trzeba mieć świadomość, że wtedy mieliśmy do czynienia z realizacją odkładanego przez całe miesiące popytu.
Warto przy tym dodać, że najnowsze dane na temat składanych wniosków uwzględniają już zaproponowane przez UKNF utrudnienia w dostępie do kredytów. Urząd postanowił w marcu 2022 roku włączyć się w zaprezentowane powyżej mechanizmy rynkowe (schładzanie rynku hipotecznego) i nakazał bankom jeszcze bardziej restrykcyjne zasady badania zdolności kredytowej od kwietnia 2022 roku3. Nawiasem mówiąc, spowodowało to w marcu lawinę wniosków kredytowych od rodaków, którzy chcieli zaciągnąć kredyt jeszcze na dotychczasowych zasadach. Fakt, że część z nas przyspieszyła wtedy decyzję o „hipotece”, dodatkowo ogranicza późniejszy poziom popytu na hipoteki. Najmocniej powinno być to widoczne w danych za drugi kwartał 2022 roku.
Najważniejsze jest jednak to, że działanie UKNF powinno być zupełnie przeciwne – banki powinny uwzględniać większy bufor na potencjalne podwyżki stóp procentowych wtedy, gdy oprocentowanie kredytów było najniższe w historii. Teraz – gdy zgodnie z prognozami koniec cyklu podwyżek stóp procentowych jest coraz bliżej – wspomniany bufor powinien być raczej obniżany niż podwyższany. To spełniałoby cel prowadzenia polityki antycyklicznej, a nie procyklicznej
Zaordynowane przez urząd zacieśnienie polityki kredytowej jest też szczególnie ważne w kontekście uruchomionego pod koniec maja rządowego programu kredytów bez wkładu własnego. Jego zadaniem jest pomoc rodakom, którzy nie mają swojego mieszkania, aby wyprowadzić się „na swoje”.
Problem w tym, że przecież w tych potencjalnych kredytobiorców uderzają podwyżki stóp procentowych i fakt, że w ostatnich miesiącach wyraźnie spadła zdolność kredytowa. Może też dlatego banki nie spieszą się z wprowadzaniem kredytów bez wkładu własnego do oferty. Źle wyglądałaby bowiem sytuacja, gdyby okazało się, że chcąc kupić w ramach rządowego programu przeciętne dwupokojowe „M” w mieście wojewódzkim, trzeba zarabiać nierzadko 7-10 tysięcy złotych „na rękę”.
Sytuacja taka unaocznia szczególnie jaskrawie, że dziś godnym rozważenia jest pomysł liberalizacji zasad udzielania kredytów – szczególnie w przypadku osób chcących kupić pierwsze relatywnie tanie mieszkanie, np. poprzez zmniejszenie wspomnianego wcześniej buforu. Krok ten mógłby być tym bardziej stanowczy w przypadku osób wybierających kredyt ze stałą stopą procentową. Takie regulacje są w gestii KNF.
***Materiał pochodzi z raportu HERITAGE REAL ESTATE: “Indeks koniunktury na rynku nieruchomości w I kwartale 2022”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję