Odnotowano istotne zwiększenie wartości kosztów z tytułu usług obcych (o 46% r/r). Najwyższy wzrost dotyczył średniego wolumenu kosztów własnych, w tym o 67% zużycia materiałów i energii elektrycznej, a następnie o 40% składek ZUS i o 33% wynagrodzeń, co zmieniło strukturę kosztów działalności operacyjnej. Zwiększony udział kosztów własnych średnio do 41% w okresie od III kw. 2021 r. do II kw. 2022 r. wobec 36% udziału w pięciu poprzednich kwartałach był efektem głównie wzrostu kosztów energii elektrycznej. Odnotowany w II kw. 2022 r. wskaźnik poziomu kosztów działalności operacyjnej (0,90) należy do najmniej opłacalnych od dwóch lat (0,83). W okresie rosnących kosztów budowy i słabnącego popytu zarówno deweloperzy planujący rozpoczęcie nowych projektów, jak i firmy budowlane wykonujące usługi w tym zakresie, borykają się z ryzykiem realnego oszacowania kosztów generalnego wykonawstwa. Niedoszacowane kontrakty mogą skutkować problemami finansowymi.
Trzeci kwartał z rzędu kapitał własny był dominującym i przeważającym źródłem finansowania większych deweloperów (stanowił średnio 51% udziału w strukturze pasywów) wobec niższych stanów notowanych w okresie pięciu poprzednich lat (średnio 39% udziału). Dotychczas podnoszenie kapitałów własnych było możliwe dzięki wypracowywaniu satysfakcjonujących wyników finansowych oraz skutecznym przenoszeniu rosnących kosztów budowy na nabywców mieszkań. Wraz ze wzrostem kapitału własnego i spadkiem udziału zewnętrznych zobowiązań, od trzech kwartałów na korzystniejszym poziomie niż w poprzednich okresach utrzymały się wskaźniki ogólnego zadłużenia, zabezpieczenia zobowiązań finansowych i zadłużenia kapitału własnego oraz pokrycia majątku kapitałem własnym, co zapewnia bezpieczeństwo środków powierzonych przez wierzycieli.
Niższy poziom kontraktacji mieszkań w pierwszej połowie 2022 r. skutkował zmniejszeniem się udziału przedpłat od nabywców mieszkań (17% udziału w strukturze pasywów w II kw. 2022 r., 18% w I kw. 2021 r. i średnio 21% w poszczególnych kwartałach 2021 r.). Napływy z przedpłat od kupujących mieszkania stanowią istotne źródło finansowania realizowanych inwestycji. Utrzymujący się mocny popyt ze strony inwestorów jest szansą na zapewnienie płynności i realizacji rozpoczętych projektów. Działalność deweloperów w kraju oparta jest na sprzedaży produkcji w toku, a wysoki poziom jej kontraktacji to są zaciągnięte zobowiązania wobec nabywców, które należy zrealizować mimo napotykanych utrudnień po stronie wykonawstwa.
W II kw. 2022 r. wraz z niewielkim zmniejszeniem się środków z tytułu przedpłat i emisji papierów wartościowych większe firmy deweloperskie zwiększyły wysokość swojego zadłużenia z tytułu kredytów bankowych (średnio o 3% wobec kwartału poprzedniego i aż o 24% w porównaniu z II kw. 2021 r.). Mimo to udział kredytów na koniec czerwca 2022 r. wzrósł tylko nieznacznie w strukturze pasywów (o 0,5 p.p.; do 5,5% udziału) i kształtuje się na niższym poziomie niż średnio w 2020 r. i 2021 r. (odpowiednio 10%-6% udziału). W II kw. 2022 r. zmniejszyła się wartość obligacji firm deweloperskich na rynku Catalyst (o z 7274,9 mln zł do 6938,7 mln zł, tj. o 5%) oraz utrzymał się wzrost oprocentowania obligacji deweloperskich (średnie oprocentowanie 8,78% w II kw. 2022 r. wobec 6,21% w kwartale poprzednim i 4,25% w analogicznym okresie 2021 r.). Wzrost oprocentowania lokat bankowych i obligacji może wpływać na zmniejszenie popytu inwestycyjnego na mieszkania.
Poprawił się wskaźnik możliwości produkcyjnych deweloperów, tj. wzrosła liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem ogółem w kraju (o 24% wobec I kw. 2022 r. i o 23% w odniesieniu do II kw. 2021 r.). Liczba pozwoleń wydanych w analizowanym okresie od kwietnia do czerwca 2022 r. (64984) stanowi najwyższy historycznie odczyt w tym zakresie w kraju i wskazuje na spore możliwości wytwórcze deweloperów. Wraz z poprawą koniunktury na rynku mieszkaniowym deweloperzy będą w stanie w szybkim tempie uruchomić i wprowadzić na rynek nowe projekty.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję