W III kw. 2022 r.32 zaobserwowano pewną kontynuację zmian z poprzednich kwartałów w poziomie opłacalności inwestycji w mieszkania przeznaczone do najmu. Wyraźny wzrost szacowanych cen mieszkań i jeszcze większa dynamika zmian stawek najmu sprawiły poprawę wskaźnika stopy kapitalizacji. Koszty finansowe zewnętrznych źródeł finansowania zakupu mieszkań inwestycyjnych sprawiły jednak wyraźny spadek rentowności inwestycji lewarowanych na poziomie LTV=50% i 80%. W przedstawionych analizach skupiono szczególną uwagę na szacowanych cenach mieszkań, stawkach najmu oraz kosztach finansowych nowych kredytów hipotecznych, które okazały się jednym z ważniejszych czynników zmian zachodzących w analizowanym okresie.
W analizowanym kwartale zaobserwowano kolejny wzrost szacowanych średnich cen transakcyjnych mieszkań. Wyniósł on 12864 zł/mkw. w Warszawie, 11009 zł/mkw. w gr. 6. miast i 8460 zł/mkw. w gr. pozostałych miast Polski. Oznacza to wzrosty w odniesieniu do III kw. ub.r. odpowiednio o 12,6%, 16,7% i 16,1%. Z kolei do II kw. br. ceny te wzrosły o 2,0% w Warszawie, 3,6% w gr. 6 miast oraz o 1,6% w pozostałych miastach. Obserwacje te ujawniają utrzymujący się trend wzrostowy szacowanych cen transakcyjnych mieszkań. Ponadto dynamika kwartalnych zmian r/r od IV kw. 2021 r. pozostaje na wysokim poziomie. Średnia wartość indeksu dynamiki w ostatnich czterech kwartałach wyniosła 112,6% w Warszawie, 116,7% w gr. 6. miast oraz 117,2% w pozostałych miastach. Średni poziom indeksu dynamiki w okresie od 2016 r. wynosi natomiast odpowiednio 107,6%, 109,6% i 108,8%.
Jeszcze większe dynamiki zmian w III kw. br. zaobserwowano w segmencie najmu mieszkań. Średnie stawki najmu wzrosły w odniesieniu do III kw. ub.r. aż o 25,4% w Warszawie, o 26,4% w gr. 6. miast oraz o 20,6% w pozostałych analizowanych miastach Polski. To sprawiło, iż stawki te osiągnęły poziom odpowiednio 66,6 zł/mkw., 59,0 zł/mkw. oraz 42,8 zł/mkw. Jednocześnie warto zauważyć, iż dynamika zmian w III kw. br. wyraźnie przyspiesza od II poł. 2021 r. Nieznaczne spowolnienie dynamiki stawek najmu widać w zmianach kwartalnych. W tym wypadku indeksy dynamiki zmian w III kw. osiągnął poziom 105,7% dla Warszawy, 104,7% dla gr. 6. miast oraz 104,6% dla pozostałych miast w odniesieniu do poprzedniego kwartału. Ten sam indeks w II kw. br. osiągnął w Warszawie poziom 110,8%, w gr. 6. miast 116,7% oraz w pozostałych miastach 110,2%, co oznacza pewne spowolnienie dynamiki zmian stawek najmu po bardzo silnym przyspieszeniu w I poł. br.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję