Na uwagę zasługują zaobserwowane zmiany stawek najmu mieszkań w Szczecinie. W III kw. br. osiągnęły one poziom 54,6 zł/mkw. Wzrosły one w odniesieniu do III kw. ub.r. o 30,8% i jest to po Wrocławiu i Krakowie trzeci największy wzrost stawek najmu w Polsce. Sytuację tę należy uzasadnić silnym wzrostem liczby prestiżowych mieszkań o wyższym standardzie oraz w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Zdecydowana większość mieszkań o wysokich stawkach najmu znajduje się w relatywnie nowych apartamentowcach, których cena sprzedaży także jest wyższa od przeciętnej ceny w grupie pozostałych miast Polski. Część mieszkań o podwyższonym standardzie mogła nie znaleźć pozytywnej reakcji po stronie popytowej na rynku sprzedaży, co mogło sprawić, iż nieruchomości te trafiły do segmentu najmu, gdzie doszło do transakcji. Innym determinantem zaistniałej sytuacji może być nadreprezentatywność droższych mieszkań, co wynika z ograniczeń w pozyskiwaniu danych.
Powyższej opisane zjawiska wpłynęły w sposób istotny na poziom stopy kapitalizacji inwestycji w mieszkania do wynajmu. Wynika to przede wszystkim z relacji oszacowanego rocznego dochodu z wynajmu do ceny mieszkania za 1 mkw. na rynku sprzedaży. Ta zależność, a w zasadzie relacja zmian wspomnianych dwóch wartości, w III kw. br. spowodowała silny wzrost stopy kapitalizacji. Indeks dynamiki zmian w stosunku do III kw. ub.r. osiągnął poziom 111,3% w Warszawie, 108,1% w gr. 6. miast i 103,6% w gr. pozostałych miast. Tym samym stopa kapitalizacji wyniosła 6,2% w Stolicy, 6,5% w gr. 6. miast a w pozostałych analizowanych miastach Polski 6,1%. To oznacza, iż stopa kapitalizacji wzrosła odpowiednio o 0,6 p.p., 0,5 p.p. i 0,2 p.p. w stosunku do tego samego kwartału ub.r. Także dodatnie zmiany tego wskaźnika zaobserwowano w odniesieniu do II kw. br. W tym wypadku stopa kapitalizacji wzrosła o 3,6% w Warszawie, 0,8% w gr. 6. miast oraz 2,8% w gr. pozostałych miast. Ten obraz ujawnia pewne spowolnienie dynamiki zmian kwartalnych w porównaniu ze zmianami z poprzedniego kwartału. Pomimo tego można zaobserwować wyraźny wzrost poziomu kapitalizacji, który od początku 2022 r. zaczyna rysować dodatni trend. Może to być sygnał odbicia się wartości tego wskaźnika od dołka, który powstał na skutek zawirowań z okresu spowolnienia gospodarczego wywołanego pandemia COVID-19. Zmiany wskaźnika poziomu kapitalizacji w sposób bezpośredni wpływają na skrócenie czasu zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem. W III kw. br. zaobserwowano, iż w czas zwrotu z inwestycji obniżył się o 6 m-cy w Warszawie i w gr. pozostałych miast oraz o 2-m-ce w gr. 6. miast Polski. To oznacza, iż okres ten wynosi obecnie 16 lat i 1 m-c w Warszawie, 15 lat i 7 m-cy w gr. 6. miast oraz 16 lat i 7 m-cy w pozostałych analizowanych miastach Polski.
Równie istotnym wskaźnikiem opłacalności inwestycji w mieszkania do wynajmu jest ROE, który został oszacowany w trzech scenariuszach różnicujących się ze względu na poziom lewarowania. Dla inwestycji, które nie wymagały od inwestorów zaangażowania kapitału zewnętrznego (LTV=0%) w III kw. br. zaobserwowano kolejne wzrosty wskaźnika rentowności. W Warszawie jest to trzeci kwartał z rzędu, kiedy obserwuje się dodatnią dynamikę wartości ROE. W odniesieniu do III kw. ub.r. rentowność wzrosła w analizowanym okresie do poziomu 3,7%. Ponadto można zaobserwować przyspieszenie tej dynamiki. W II kw. br. wyniosła ona 111,7% a w I kw. br. 102,1% r/r. W pozostałych dwóch grupach miast mamy do czynienia z drugim kwartałem wzrostu poziomu wskaźnika ROE. Wyniósł on 3,9% w gr. 6. miast i 3,5% w gr. pozostałych miast Polski. To oznacza wzrost tego wskaźnika odpowiednio o 12,5% i 6,0% w odniesieniu do III kw. ub.r. W tym wypadku nie zaobserwowano jednak tak dynamicznego przyspieszenia. W ubiegłym kwartale indeks dynamiki był wyższy niż w III kw. o 6,0 p.p. w gr. 6. miast i o 0,1 p.p. w gr. pozostałych miast. Nie zmienia to jednak faktu, iż III kw. br. to okres poprawy poziomu rentowności dla inwestycji w mieszkania przeznaczone na wynajem przy zerowym poziomie lewarowania. Obserwacja ta ujawnia powrót do sytuacji sprzed okresu spadków wskaźnika ROE z okresu spowolnienia gospodarczego wywołanego głównie pandemią COVID-19.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2022 r.”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
Komentarze
Sortuj według: Najistotniejsze
Nie ma jeszcze komentarzy. Skomentuj jako pierwszy i rozpocznij dyskusję