Czy w obecnych warunkach rynkowych można liczyć na preferencyjne stawki na rynku nieruchomości? Nieco zapomniane Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS) wskazywane jest przez wielu jako potencjalne narzędzie rozwiązania problemów mieszkaniowych.
- Czym jest TBS i na jakiej zasadzie funkcjonuje w Polsce?
- Kto może skorzystać?
- Czy TBS może odmienić obraz polskiego rynku nieruchomości?
Czym jest Towarzystwo Budownictwa Społecznego?
Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS) to spółka, zazwyczaj gminna, która prowadzi działalność non-profit. W praktyce oznacza to prowadzenie budowy, a następnie zarządzanie mieszkaniami (głównie na wynajem) bez kierowania się zyskiem.
TBS korzysta zazwyczaj z gruntów udostępnianych przez samorządy. Głównym zadaniem jest budowa mieszkań, które będą wymagały niskich czynszów, a jednocześnie będą przeznaczone pod najem długoterminowy. To rozwiązanie przeznaczone dla osób, które generują niskie dochody, co uniemożliwia im zakup nieruchomości na rynku pierwotnym. Mieszkania budowane są pod klucz, TBS-y zajmują się również administrowaniem i modernizacją własnych zasobów.
Zobacz również: Wynajmujesz mieszkanie? Ten wyrok może być przełomowy w walce z nieuczciwymi lokatorami
Źródło: Alina Muzioł-Węcławowicz, Mieszkalnictwo społeczne w Polsce - wyzwania i ograniczenia
TBS na polskim rynku nieruchomości
Mieszkania budowane przez TBS z założenia przeznaczone są dla osób osiągających zbyt niskie dochody, aby pozwolić sobie na zakup, ale zbyt wysokie, aby ubiegać się o lokum komunalne. TBS-y nie są jednak nowością w Polsce. Pierwsze Towarzystwa zaczęły pojawiać się pod koniec ubiegłego wieku.
“Warto pamiętać, że towarzystwa budownictwa społecznego nie są żadną nowością w polskich warunkach. TBS-y pierwsze mieszkania wybudowały w połowie lat 90. Od tamtego czasu, segment budownictwa społecznego czynszowego powiększył się o około 100 000 lokali. Ten wynik nie świadczy o dużym sukcesie TBS-ów” - komentuje dla FXMAG Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jak wskazuje Alina Muzioł-Węcławowicz w artykule "Mieszkalnictwo społeczne w Polsce - wyzwania i ograniczenia", liczba mieszkań powstających w ramach TBS powinna wzrosnąć z pułapu 3-4 tys. rocznie w okresie 2015-2020 do 10 tys. w skali roku w latach 2022-2030. Aby było to możliwe, w praktyce powinny zostać spełnione dwa warunki. Pierwszy z nich to zapewnienie środków z budżetu państwa na realizację przedsięwzięć. Drugie to ochrona budżetów samorządowych przed obciążeniami wywołanymi przez skutki pandemii i politykę fiskalną.
Źródło: FXMAG
"Do silnych stron towarzystw budownictwa społecznego zalicza się otwartą formułę organizacyjną, z jednej strony sprzyjającą specjalizacji w budownictwie mieszkaniowym i w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi na wynajem, z drugiej – dającą szerokie możliwości dostosowania profilu działalności do miejscowych wyzwań. Warto wspomnieć o międzygminnych TBS, spółkach, w których udziały ma kilka lub kilkanaście gmin. To formuła pozwalająca na oszczędność kosztów operacyjnych w mniejszych gminach czy gminach w regionach o gęstej sieci miast" - przytacza zalety autorka.
Zobacz również: Jak rozwiązać problem wysokich cen mieszkań? Warto sięgnąć po tę metodę
Mieszkanie od TBS - jak otrzymać?
Od 1 stycznia 2022 r. pojawiła się możliwość połączenia najmu wraz z dojściem do własności danego mieszkania. Rozwiązanie to jest dedykowane osobom, które zamieszkują daną gminę, a wykazywany przez nie dochód nie przekracza 1,3 średniego wynagrodzenia obowiązującego w konkretnym województwie. W praktyce oznacza to spore różnice regionalne w skali kraju, np. pomiędzy województwami mazowieckim a opolskim.
Wśród zasad znajduje się również kilka wymagań. Najważniejszym z nich jest brak własnego mieszkania. Gdy dana osoba zostanie zakwalifikowana do inicjatywy, jej obowiązkiem jest wniesienie tzw. partycypacji. To wkład wynoszący zazwyczaj 20-25% wartości.
Źródło: RynekPierwotny.pl
Jeśli chodzi o wysokość czynszu, ustalany jest na podstawie (nie więcej niż) 5% wartości odtworzeniowej lokalu w ujęciu rocznym, co można uśrednić do ok. 30 zł na mkw.
Czy TBS-y rozwiążą problemy mieszkaniowe w Polsce?
Z uwagi na obecną sytuację na polskim rynku nieruchomości, pojawiają się opinie, że Towarzystwa powinny zyskiwać na znaczeniu, co mogłoby zwiększyć dostępność mieszkań na rynku. To z kolei pozwoliłoby zmniejszyć presję, hamując wzrost cen.
Zapytaliśmy eksperta, jakie wady mogą mieć TBS-y z perspektywy rynku.
“Z punktu widzenia przeciętnego Kowalskiego mają one dwie duże wady. Po pierwsze, lokator TBS-u spłaca w czynszu kredyt budowlany, co jednak nie daje mu szans na wykup mieszkania na preferencyjnych warunkach. Jeżeli chodzi o nowe inwestycje społecznych inicjatyw mieszkaniowych, czyli TBS-ów po liftingu, to dochodzenie do własności mieszkania poprzez wyższy czynsz będzie się mogło rozpocząć dopiero po spłacie kredytu budowlanego (np. w ciągu 15 lat - 20 lat)” - komentuje dla nas Prajsnar.
Kolejnym problemem jest natomiast częsta rezygnacja z mieszkania TBS na rzecz własnego kredytu.
“Po drugie, charakterystyczną cechą TBS-ów jest zwrotna partycypacja lokatora w kosztach budowy na poziomie wynoszącym zwykle 20% - 30% tych kosztów. Wiele osób rezygnując z udziału w systemie TBS woli przeznaczyć równowartość partycypacji na wkład własny w kredycie mieszkaniowym. Konieczność wnoszenia partycypacji stała się szczególnie uciążliwa w kontekście obserwowanego od 2018 r. szybkiego wzrostu kosztów budowy. Pojawiają się propozycje obniżenia ustawowego limitu wysokości partycypacji lub nawet jej zniesienia, ale należy pamiętać, że takie rozwiązanie skutkowałoby wzrostem miesięcznego czynszu. Lokator miałby bowiem do spłaty większą kwotę kredytu budowlanego” - dodaje Prajsnar.
Największą zaletą mieszkań budowanych przez TBS-y miała być ich dostępność. Społeczny wymiar projektów miał natomiast umożliwić mniej zamożnym na zyskanie własnego M. Obecna sytuacja na rynku nieruchomości obarczona jest sporą presją wzrostową w zakresie cen na rynkach pierwotnym i wtórnym. Bezpieczny Kredyt 2% sprawił, że tańsze mieszkania w ekspresowym tempie zniknęły z rynku wskutek rekordowego zainteresowania dopłatami. Doskonałym przykładem jest Kraków. Z danych BIG DATA portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w bieżącym roku oferta lokali z ceną poniżej 10 tys. zł skurczyła się z 21% do 2%.
Warto przywołać opinię Bartosza Kuźniara, prezesa Lokum Deweloper. W wywiadzie dla FXMAG stwierdził, że stolica Małopolski pozostanie pod presją wysokich stawek. Koszty inwestycji powiązane są m.in. wysokimi cenami gruntów.
Zobacz również: Gdzie szukać mieszkania? W tych miastach oferta znacząco się uszczupliła
Źródło: Otodom
“Myślę, że [dynamika cen] nawet może wyprzedzić Warszawę. Jeśli popatrzymy dziś na koszty gruntów – ceny działek w Krakowie do metra kwadratowego mieszkania to już jest ponad 5 tys. zł. Jeśli dodamy do tego koszty realizacji rzędu 7 tys. zł, koszty finansowania, długiego procesowania budów, nasze wewnętrzne koszty i marżę, to cena 15 tys. już dzisiaj wydaje się zbyt niska, żeby uruchamiać nowe projekty. Spodziewam się, że ceny wzrosną nawet o te 20-kilka procent w ciągu roku” - skomentował ekspert.
Czy TBS-y zostaną zastąpione przez SIM?
W 2021 r. nowo powstające obiekty zaczęły być nazywane społeczną inicjatywą mieszkaniową (SIM), jednak dotychczasowe Towarzystwa utrzymały nazwę. Obecne na rynku spotkać można zatem obie nazwy, jednak podmioty te funkcjonują na tych samych zasadach w świetle polskiego prawa. Skąd te zmiany? Wskutek wprowadzonych zmian w przepisach modyfikacji uległy zasady finansowania. Rząd oczekuje, że oferta zostanie stworzona przez jednostki samorządowe, głównie gminy.
SIM może liczyć na atrakcyjniejsze wsparcie od Banku Gospodarstwa Krajowego w zakresie udzielanego finansowania. Mowa o preferencyjnym kredycie do 80% kosztów projektu. W tym przypadku odsetki wykupowane są przez Skarb Państwa, co umożliwia lepsze oprocentowanie. Do Inicjatywy przystępują gminy oraz Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN).
Źródło: RynekPierwotny.pl
"Zainteresowanie programem jest bardzo duże, zarówno jeśli chodzi o władze samorządowe, jak i samych potencjalnych mieszkańców. Działania niektórych gmin wynikają wręcz z oczekiwań społecznych" - powiedział Arkadiusz Urban, prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości, cytowany w czerwcowym artykule przez Rp.pl.
Do tej pory do programu przystąpiło kilkaset ośrodków administracyjnych. Organizatorzy chcą, aby do końca roku w programie uczestniczyła nawet co 3. gmina w Polsce. W przytoczonym wywiadzie dla Rzeczpospolitej Urban przypomniał, że od lipca 2022 do czerwca 2023 r. uzyskano pozwolenie na budowę 3 tys. lokali. Zaznaczył również, że w tym roku liczba ma wynieść nawet 10 tys. W kolejnych latach potencjał ma wynieść natomiast 60 tys. lokali dla 200-250 tys. osób (przy 60 SIM-ach).
SIM to młoda inicjatywa, która może mieć jednak spory wpływ na kształtowanie się rynku, szczególnie w prypadku konsumentow, których nie stać na zakup własnego mieszkania. Pojawiają się opinie, że w celu zwiększenia efektywności, należy wprowadzić m.in. gwarancje kredytowe. W przypadku inicjatywy, umowa może obligować jedynie do wniesienia partycypacji (do 30% kosztów budowy). W perspektywie lat również może pojawić się możliwość dojścia do własności.
Oczekuje się, że ceny mieszkań ponownie wzrosną. Rozwój społecznych inicjatyw może zatem być ważnym punktem polityki mieszkaniowej w kolejnych latach.
“W IV kw. 2023 r. spodziewamy się kontynuacji trendów obserwowanych w III kw. Liczba nowych ofert sprzedaży mieszkań będzie maleć ze względu na niską aktywność deweloperów na rynku budowlanym oraz długi czas realizacji inwestycji. W całym 2022 r. liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła o 27,8 proc. r/r, a od stycznia do września br. o 15,7% (...) W najbliższych miesiącach na rynku zaczną pojawiać się mieszkania, których budowę rozpoczęto w 2022 r. Przy założeniu, że popyt utrzyma się na tym samym poziomie, będzie to oznaczać wzrost cen na poziomie kolejnych 9-10%” – przewiduje Paula Kukołowicz, kierowniczka zespołu strategii Polskiego Instytutu Ekonomicznego.
