Gościem FXMAG jest Sławek Muturi, inwestor na rynku nieruchomości z ponad dwudziestoletnim doświadczeniem. Jego spółka zarządza ponad pięcioma tysiącami mieszkań, on sam zaś edukuje w zakresie inwestycji i dochodzenia do wolności finansowej. Sławek oprócz tego prowadzi działalność charytatywną w ramach fundacji Fridomia.
Zacząłeś inwestować w nieruchomości wtedy, gdy to jeszcze nie było modne. Który to był rok?
Rzeczywiście, nie było modne. To był 1998 r.
Jak wtedy wyglądał rynek wynajmu mieszkań?
Wtedy oczywiście nie było jeszcze portali internetowych i ogłoszenia umieszczało się w Gazecie Wyborczej w środy, raz w tygodniu, a cenę wynajmu ustalało się w dolarach. Czasami płatność była wymagana za cały rok z góry. Więc to był totalnie inny rynek niż dzisiaj.
Iloma mieszkaniami zarządza Twoja spółka?
W tej chwili jest to niecałe sześć tysięcy mieszkań, ok. 5600.
Nie boisz się krachu na rynku nieruchomości? Ostatnie tempo wzrostów cen mieszkań w dużych miastach jest ogromne.
Powiem inaczej - mam nadzieję, że to niedługo nastąpi. Gdy pojawi się krach, to ja pierwszy otworzę szampana. Dlaczego? Dlatego, że będzie to oznaczało, że ja dysponując konkretnym kapitałem będę mógł za te same pieniądze kupić więcej mieszkań.
Czyli czekasz na przecenę na rynku nieruchomości?
Nie, tak naprawdę nie oczekuję znacznych spadków cen, bo po prostu nie mam na to żadnego wpływu. Mówię tylko, że krach nie jest czymś, czego się obawiam, a wręcz postrzegałbym to jako pewną korzyść.
Czy uważasz, że pomimo tak wysokich stawek za metr kwadratowy dalej powinno się kupować mieszkania w celach inwestycyjnych?
To wszystko zależy od tego jaki jest cel inwestycyjny. Jeżeli ktoś chce kupić mieszkanie po to, aby sprzedać je z zyskiem za rok lub dwa, to musi się martwić o to, czy udało mu się wbić w ten cykl wahań cen rynkowych. Ja nigdy nie sprzedałem żadnego mieszkania ze swojego portfolio, więc to czy ono jest warte 80, 100, czy 150 tys. złotych nie ma dla mnie większego znaczenia. Martwiłbym się natomiast, gdyby doszło do załamania na rynku wynajmu i zamiast wynajmować za 1000 zł, musiałbym obniżyć cenę np. do 800 zł. Natomiast krach na rynku wynajmu obecnie jest praktycznie niemożliwy do zrealizowania - musielibyśmy mieć za sobą okres długotrwałej deflacji, a to nam na razie nie grozi.
Z punktu widzenia przepływów finansowych, deflacja doprowadziłaby do spadków cen produktów, które kupuję, czyli mieszkań, więc teoretycznie to i tak by się zrekompensowało.
Sporo mówisz o osiąganiu wolności finansowej. Jak bez żadnego doświadczenia i dużego kapitału zacząć do niej dochodzić?
Opcji jest naprawdę sporo. Możesz kupić mieszkanie na kredyt, jeżeli posiadasz zdolność kredytową. Możesz postarać się więcej zarabiać, więcej oszczędzać. My jednak wprowadziliśmy już jakieś pięć lat temu platformę do grupowego inwestowania w nieruchomości, gdzie wystarczy mieć min. 10 tys. złotych. Działa to na zasadzie celowej spółki inwestycyjnej, w której w sumie zebraliśmy ponad 60 mln złotych kapitału. Każda spółka ma jakąś określoną strategię inwestycyjną - na przykład kupujemy kamienicę, remontujemy ją i sprzedajemy z jednorazowym zyskiem. Albo kupujemy mieszkania na wynajem i zyski z tego tytułu traktujemy jak swego rodzaju rentę. W tej chwili mamy spółkę, która od jakiegoś czasu wypłaca stabilną dywidendę na poziomie ponad 7% rocznie.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie pierwszej nieruchomości?
Tutaj jest kilka aspektów do poruszenia. Najgorzej jest, gdy kupisz mieszkanie, które ma lewe papiery. Bo tak naprawdę w Polsce nie da się kupić mieszkania, można kupić tytuł własności mieszkania. Druga rzecz to oczywiście emocje. Wszystkie nasze zakupy, nawet pasty do zębów, czy wody, wywołują w nas emocje, które wpływają na nasze decyzje. Dopiero po fakcie mózg stara się te nasze decyzje racjonalizować. W przypadku zakupu nieruchomości tych emocji jest znacznie więcej, po pierwsze dlatego, że chodzi o znacznie wyższe kwoty, często w setkach tysięcy złotych, po drugie, już samo słowo mieszkanie jest zabarwione emocjonalnie. Bo to nie jest zwykły produkt, tylko podstawowa potrzeba każdego człowieka.
Jeżeli kupujesz mieszkanie inwestycyjne i kierujesz się emocjami - na pewno przepłacisz. Za to, że ma dobrą lokalizację, za to że ładnie wygląda, za to że Ci się podoba. Tylko, że ono nie ma Ci się podobać. Ono ma zarabiać jak najbardziej efektywnie. Więc lepiej kupić małe mieszkanie, które Ci się nie podoba i w którym nigdy byś nie zamieszkał, bo jest duże prawdopodobieństwo, że na nim po prostu więcej zarobisz.
Sugerujesz, że trzeba patrzeć na oferty, na które nikt nie zwraca uwagi?
Dokładnie tak, jeśli nikt nie zwraca uwagi na te oferty, jest słaby widok z okna, mieszkanie jest po pożarze, czuć w nim jeszcze swąd spalenizny. Ja tam wchodzę i czuję zapach pieniędzy. Bo na czym to wszystko polega? Przy takim mieszkaniu właściciel wystawia je tanio, przychodzi mnóstwo ludzi i wszyscy wychodzą bez podjęcia decyzji. Więc co on robi? Opuszcza cenę, potem jeszcze i po raz kolejny, bo zaczyna się bać, że tego nie sprzeda. Inwestor przychodzi i myśli: „Jak tanio”! On nie myśli o tym jak to mieszkanie wygląda teraz, ale o tym jak będzie wyglądało po remoncie.
Ile trzeba przeglądnąć ofert, aby znaleźć takie mieszkaniowe perełki?
Mam jeszcze taki zeszyt ponad dwudziestoletni, w którym zanotowałem ponad pięćset ogłoszeń, a takich zeszytów miałem znacznie więcej niż jeden. Część z tych ogłoszeń to opisy mieszkań, które obecnie mam w portfelu. Mówi się, że trzeba obejrzeć sto mieszkań, żeby wybrać to odpowiednie. Chyba, że masz ludzi, którzy profesjonalnie się tym zajmują i potrafią dobrze szukać.
Czy zaczynałeś od kredytu, kupując swoje pierwsze mieszkanie?
Często pada to pytanie. Mało ludzi to wie, albo o tym pamięta, ale w 1998 r. nie było kredytów hipotecznych na polskim rynku. Można było wziąć jakiś kredyt inwestycyjny, ale był on dość wysoko oprocentowany. Wtedy kupowanie mieszkania za gotówkę nie oznaczało, że nie bierzesz kredytu. To oznaczało, że w dniu podpisania umowy szedłeś do swojego banku, brałeś pieniądze w reklamówkę i szedłeś do notariusza.
