Szwecja ma jeden z najbardziej dysfunkcyjnych rynków mieszkaniowych. Wysokie ulgi podatkowe, prawie nieistniejące podatki od nieruchomości czy silnie ograniczona podaż na rynku wynajmu mogą przesądzić o recesji.
- W ciągu ostatnich 20 lat ceny nieruchomości w Szwecji wzrosły czterokrotnie, znacząco przewyższając wzrost płac.
- Od ponad roku obserwuje się spadki cen mieszkań rzędu 15%, co ogranicza nowe inwestycje.
- Według Oxford Economics prawdopodobieństwo wystąpienia krachu na rynku wynosi 50%.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Szwecja obawia się recesji. Winny rynek nieruchomości
Według prognoz szwedzka gospodarka ma się skurczyć w 2023 r. Rośnie presja na gospodarstwa domowe, które zmagają się z rosnącymi kosztami kredytów hipotecznych. Problemem jest rynek, który mierzy się z niedostateczną podażą, będąc jednocześnie podtrzymywany przez niskie stawki i ogromne ulgi podatkowe.
W konsekwencji, po latach ekstremalnie niskich kosztów finansowania zewnętrznego, sektor jest na granicy zapaści. W 2022 r. ceny nieruchomości spadły o ponad 15% w ciągu kilku miesięcy. Co więcej, według banku centralnego koszty kredytu hipotecznego w przypadku przeciętnego sztokholmskiego gospodarstwa domowego wzrosły nawet o 60% w na przestrzeni roku.
Housing prices in 2022 and forecast for 2023/24
— Hellas Real Estate (@HellasEstate) May 4, 2023
House prices will decline somewhat more: SwedBank#Sweden #Stockholm #Sverige#EU #Housing #Property #Scandinavia #Residential #RealEstate #HousePrices pic.twitter.com/GukISePUE1
Analitycy od lat ostrzegają przed zapaścią, która obecnie przybiera coraz wyraźniejszy kształt. Gospodarstwa domowe tną wydatki, a firmy z sektora budowlanego ograniczają inwestycje. Inflacja w Szwecji jest jedną z najwyższych w Europie i wynosi obecnie ponad 10%. Bank centralny podniósł referencyjną stopę procentową o kolejne pół punktu procentowego do 3,5%. Szwedzkie banki należą jednak do jednych z najlepiej skapitalizowanych w Europie, właśnie z obawy o kryzys na rynku nieruchomości.
Indeks mieszkaniowy w Szwecji spadł do 253,65 pkt w grudniu z 257,38 pkt w listopadzie 2022 r.
Zobacz również: Przepis na udaną długoterminową inwestycję? Słynny inwestor stawia na sprawdzone aktywa
Indeks mieszkaniowy w Szwecji
Źródło: Trading Economics
Poziom zadłużenia należy do najwyższych w Unii Europejskiej i wynosi około 200% dochodu rozporządzalnego, z czego znaczna część to zadłużenie hipoteczne. A około 60% Szwedów ma kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, co oznacza, że podwyżki stóp mają natychmiastowe przełożenie na budżety rodzin.
Zobacz również: Czeka nas powtórka z 2008 roku? Munger ostrzega, że rynek nieruchomości komercyjnych jest w zapaści
Krach z lat 90. XX wieku - Szwedzi obawiają się powtórki
Kryzys mieszkaniowy, który miał miejsce w latach 1990-1994, związany był z pęknięciem bańki. Gospodarka zmagała się z deflacją, co doprowadziło do poważnego kryzysu kredytowego i niewypłacalności banków. Przyczyny były podobne do czynników, które wywołały krach w 2008 r., a więc kryzys kredytów subprime.
Wszystkie partie funkcjonujące na szwedzkiej scenie politycznej opowiadają się na gruntowną reformą systemu ulg podatkowych. Żadna nie chce jednak wprowadzić zniesionego w 2008 r. podatku od nieruchomości. Tymczasem spadające ceny nieruchomości utrudniają sprzedaż nowo wybudowanych domów i mieszkań.
Zobacz również: Amerykański rynek nieruchomości pod presją! Spadki cen w 8 z 20 miast
Najbardziej zadłużony europejski potentat pochodzi ze Szwecji
The Wall Street Journal opublikował reportaż w sprawie Iliji Batljana, który w ciągu dekady swoje imperium zbudował na bazie tanich pożyczek. Przedsiębiorstwo, którym kierował, SBB, specjalizowało się w projektach tzw. infrastruktury społecznej. Jego strategią było skupowanie z rynku budynków należących do miasta. Następnie dzierżawił je w stosunkowo niskich cenach organom administracji. Według szacunków na 2021 r. w swoim portfolio spółka SBB dysponowała 60 mln stóp kwadratowych powierzchni, co - jak zauważają dziennikarze WSJ - odpowiada 20 wieżowcom Empire State Buildings.
Przywoływany przez WSJ Edoardo Gili, analityk w Green Street Advisors powiedział, że SBB jest doskonałym przykładem tego, co wydarzyło się na szwedzkim rynku. Poziom zadłużenia osiąga poziom 66% wartości jego aktywów.
Akcje spółki SBB wzrosły ponad 13-krotnie od 2017 r. do końca 2021 r. Z raportu Viceroy Research wynika, że SBB zawyżała wartość przypisywaną jej nieruchomościom, a następnie pożyczyła pieniądze w oparciu o te wysokie wyceny.
Notowania SBBs na tle indeksu OMXS30
Źródło: Trading View
Czy inne kraje mogą podążyć drogą Szwecji?
Szwecja raczej nie jest państwem kojarzonym z kryzysami. Tymczasowe problemy ekonomiczne są raczej krótkotrwałe i łagodne. Jak zwracają uwagę analitycy, wielu młodych Szwedów nigdy nie przeżyło krachu na rynku mieszkaniowym. Niemniej według Oxford Economics to jeden z najbardziej zagrożonych rynków, obok Kanady i Nowej Zelandii. Prawdopodobieństwo wystąpienia krachu wynosi obecnie ponad 50%. Dla porównania, w USA ryzyko oceniono na 35%, natomiast w Wielkiej Brytanii 25%.
