Fragment raport Narodowego Banku Polskiego, aby pobrać cały raport kliknij poniższy przycisk
Na niższy poziom popytu na mieszkania ze strony kupujących na potrzeby własne istotny wpływ ma wzrost inflacji, stóp procentowych i zaostrzenie przez banki polityki kredytowej, co podnosi koszt i zmniejsza dostępność kredytów mieszkaniowych oraz zdolność nabywczą kupujących z wykorzystaniem środków bankowych. Jednocześnie, w opinii ankietowanych deweloperów, wzrost inflacji, w tym wzrost cen mieszkań jest czynnikiem istotnie wspierającym popyt ze strony nabywców lokujących swoje oszczędności w nieruchomościach.
Z analiz NBP wynika załamanie dostępności mieszkań w drugim półroczu 2021 r., które pogłębiło się na wszystkich większych rynkach lokalnych w IV kw. 2021 r., zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, co było wynikiem wzrostu rozwarstwienia pomiędzy poziomem wynagrodzenia a przyśpieszonym tempem wzrostu cen mieszkań. W szerszym horyzoncie czasowym dostępność mieszkań znajduje się na poziomach notowanych w latach 2012-2013 i wyraźnie powyżej historycznych minimów z lat 2007-2008. Wyhamowanie akcji kredytowej obserwowane pod koniec 2021 r. może zapobiec wzrostowi nierównowagi w sektorze nieruchomości.
W styczniu i w lutym 2022 r. obserwowano symptomy schłodzenia koniunktury na rynku mieszkaniowym. Według danych opublikowanych przez Biuro Informacji Kredytowej w lutym 2022 r. w porównaniu z lutym 2021 r. o 29,2% zmniejszyła się kwota zapytań o kredyty mieszkaniowe w bankach i SKOKach i o 36,3% zmniejszyła się liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy. Natomiast w porównaniu ze styczniem 2022 r. osób wnioskujących o kredyt było więcej o 8,5%.
Liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w lutym 2022 r. jest czwartym najniższym wynikiem od początku pandemii. Istotnym czynnikiem spadku liczby ubiegających się o kredyt mieszkaniowy może być wzrost stóp procentowych oraz zapowiedź kolejnych podwyżek. Według danych GUS za styczeń o 5% spadła r/r liczba pozwoleń na budowę mieszkań i domów (o 21% w segmencie inwestorów indywidualnych, przy wzroście o 5% wśród deweloperów), oraz aż 23% spadek liczby lokali, których budowę rozpoczęto (o 8% w segmencie inwestorów indywidualnych oraz 41% spadek wśród deweloperów).
Znacząca korekta inwestycji rozpoczętych wśród deweloperów jest częściowo efektem wysokiej bazy porównawczej ze stycznia 2021 r. Mniejszą skłonność deweloperów do inwestowania może ugruntować konflikt zbrojny w Ukrainie, niepewność ogólnej sytuacji w kraju i na świecie. Odpływ pracowników może spowolnić budowy i utrudnić kalkulowanie kosztów. Napływ uchodźców z Ukrainy może zwiększyć rolę dostępnych mieszkań na wynajem, jeżeli część osób postanowi zamieszkać na dłużej z rodzinami w Polsce. Najem pozwala szybciej zmienić miejsce zamieszkania i nie wymaga dużej inwestycji.
Od czterech lat widoczna jest zbliżona struktura nabywców mieszkań pod względem przeznaczenia zakupionego lokalu. W 2021 r. w niewielkim stopniu zmniejszył się udział kupujących na potrzeby własne (spadek do 62%; o 8 p.p.) oraz wzrósł udział kupujących zarówno w celu odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie, jak i na wynajem oraz na potrzeby własne (wzrost do 19%; o 7 p.p.). W tym na niskim poziomie utrzymał się zakup mieszkań wyłącznie w celu ich odsprzedaży z zyskiem w korzystnym okresie (5%). Drugi rok z rzędu nieznacznie zmniejszył się udział kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dla członków rodziny (spadek do 31%; o 3 p.p.). Niewielką tendencję spadku odnotowano również wśród kupujących na poprawę warunków bytowych (spadek do 31%; o 4 p.p.). Utrzymał się udział kupujących wyłącznie na wynajem (18% nabywców ogółem).
Od trzech lat utrzymuje się stabilna struktura nabywców mieszkań (93% krajowe osoby fizyczne, 4% zagraniczne osoby fizyczne, 3% przedsiębiorstwa, niecały 1% krajowe i zagraniczne fundusze inwestycyjne). Spora część deweloperów (20%) odnotowała w 2021 r. wzrost zainteresowania nabywaniem mieszkań ze strony funduszy inwestycyjnych, w tym 26% deweloperów na terenie sześciu większych miast i 11% z dziesięciu pozostałych rynków. Wzrost zainteresowania zakupem mieszkań ze strony funduszy inwestycyjnych odnotowała ponad połowa największych deweloperów (56%).
W ocenie analityków rynku coraz częściej na polskim rynku obecne są fundusze z sektora PRS (private rented sector, czyli instytucjonalnego najmu długoterminowego). W 2021 r. deweloperzy kapitałowi zawarli z nimi umowy na sprzedaż blisko 6 tys. mieszkań, co stanowiło 17% ich łącznej sprzedaży. W 2020 r. podmioty te zakupiły 900 mieszkań (około 4% sprzedaży ogółem). Alternatywa w postaci sprzedaży funduszom całych projektów jest atrakcyjna dla deweloperów z punktu widzenia zarządzania płynnością, ograniczenia ryzyk i angażowania własnego kapitału. Natomiast z punktu widzenia indywidualnego nabywcy może w istotny sposób ograniczyć dostępność ofert i wpłynąć na wzrost cen.
Biorąc pod uwagę cel w jakim zostały nabyte mieszkania w 2021 r. w niewielkim stopniu zmieniła się struktura poszczególnych źródeł finansowania w trzech minionych latach. Zarówno na potrzeby własne, jak i w celach inwestycyjnych nieznacznie zwiększyło się finansowanie z udziałem przewagi środków własnych a zmniejszył się udział środków bankowych. Podstawowym źródłem finansowania zakupu mieszkania na potrzeby własne był kredyt bankowy (62% transakcji; wzrost o 2 p.p. względem 2020 r.), następnie przewaga środków własnych (20% transakcji; wzrost o 2 p.p.) oraz wyłącznie środki własne (18% transakcji; spadek o 4 p.p.).
W 2021 r. ponad połowa mieszkań zakupionych na wynajem (51% transakcji; wzrost o 1 p.p.) została sfinansowana posiadanymi środkami własnymi bez udziału kredytów bankowych. Na poziomie 28% utrzymał się udział mieszkań zakupionych z przewagą środków własnych. Mniejszy odsetek transakcji sfinansowano kredytem bankowym (21%; wzrost o 1 p.p.). Niewielki odsetek mieszkań (5%), który w ocenie deweloperów został zakupiony z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży w korzystnym okresie w 82% (wzrost o 1 p.p.) był finansowany środkami własnymi lub ze znaczną ich przewagą, a pozostałą, niewielką część sfinansowano środkami bankowymi.
W 2021 r. wzrost cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w Warszawie był zbliżony do tempa wzrostu kosztów budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego (wzrost o 13% w 2021 r. wobec 4% w 2020 r. i 7% w 2019 r.). W pozostałych miastach tempo wzrostu cen transakcyjnych mieszkań było o kilka procent wyższe od wzrostu kosztów budowy. Deweloperzy podnoszą ceny, aby jak najefektywniej wykorzystać swoją ofertę w celu maksymalizacji rentowności prowadzonych projektów.
Według danych GUS w 2021 r. w kraju oddano do użytkowania 234718 mieszkań, o 6,3% więcej niż w 2020 r. Historycznie najwyższa liczba lokali oddanych do użytkowania była wynikiem zakończenia budowy części mieszkań rozpoczętych blisko dwa lata wcześniej, co wskazuje na realizację prac w budownictwie w okresie pandemii bez większych zakłóceń, mimo utrudnień po stronie wykonawstwa (opóźnienia w dostawach, brak wystarczającej siły roboczej).
W znacznej większości mieszkania te zostały sprzedane na etapie produkcji i nie mają większego wpływu na kształtowanie podaży mieszkań na początku analizowanego 2022 r. Zdaniem większości deweloperów spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania w IV kw. 2021 r. aż w 12. miastach stolicach województw był efektem, między innymi, opóźnień administracyjnych w uzyskaniu pozwoleń na użytkowanie i tym samym w wydawaniu lokali.
Jednym z ważniejszych czynników wskazujących na poprawę możliwości produkcyjnych deweloperów jest liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań (w 2021 r. 340613 lokali), która była o ponad 23% wyższa niż w 2020 r. i znajduje się w trendzie wzrostowym od 2013 r., a od 2017 r. notuje się historycznie najwyższe wskaźniki. Niedobór gruntów w niektórych dużych miastach zwiększył zainteresowanie powiatami przyległymi zarówno deweloperów, jak i kupujących.
Przykładem takiego zjawiska analizowanego w oparciu o dynamikę wydanych pozwoleń na budowę mieszkań jest Warszawa, Wrocław, Trójmiasto i Kraków. Oczekiwana przez deweloperów, znacząco wyższa, liczba mieszkań do wprowadzenia na rynek w 2022 r. (wzrost o 37% r/r) potwierdza duże możliwości produkcyjne deweloperów. Podobnie jak w poprzednich latach udział mieszkań planowanych do realizacji z uzyskanym pozwoleniem na budowę sięga około 45% wszystkich mieszkań planowanych do realizacji przez respondentów.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2021 r”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
