parki handlowe obostrzenia

Przegląd rynku detalicznego

Rynek handlowy wciąż odczuwa skutki pandemii, jednak dzięki oczekiwaniom wzrostu PKB (szacowane ok. 3,9% wzrost PKB w Polsce w 2022 roku^[1], zmniejszone w związku z sytuacją na Ukrainie) Polska może szybko (w stosunku do całej UE) powrócić do stanu sprzed pandemii. Sprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła o 22 proc. rok do roku w marcu 2022 r., w porównaniu z 16,5 proc. w poprzednim miesiącu i powyżej oczekiwań rynkowych co do wzrostu o 19,5%. Był to największy wzrost sprzedaży od kwietnia 2021 r., ponieważ przyspieszyła sprzedaż detaliczna paliw stałych, płynnych i gazowych (65,1 proc. vs 46,6 proc.) oraz tekstyliów, odzieży i obuwia (46,8 proc. vs 6,5 proc.), podczas gdy wzrosła o wolniejsze tempo dla żywności, napojów i wyrobów tytoniowych (8,7 proc. w porównaniu z 14 proc.) oraz farmaceutyków, kosmetyków i sprzętu ortopedycznego (19,2 proc. w porównaniu z 20,6 proc.). Z drugiej strony nadal spadała sprzedaż pojazdów silnikowych, motocykli i części (-1,9 proc. vs -14 proc.). W ujęciu miesięcznym wyrównanym sezonowo handel detaliczny również wzrósł o 22 proc. Konsensus wzrostu sprzedaży detalicznej w kwietniu to 31,6%^[2]. Dane m/m wykazują się mniejszą dynamiką (z uwagi na brak oddziaływania efektu bazy-nie porównujemy względem okresów lockdownu/zwiększonych restrykcji). Sprzedaż detaliczna w Polsce wzrosła o 0,70 proc. w marcu 2022 r. w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Parki handlowe w Polsce - 1 ✕

Parki handlowe w Polsce - 2 ✕

Wzrost sprzedaży detalicznej r/r i m/m w Polsce versus wzrost sprzedaży detalicznej w UE r/r i m/m w okresie ostatnich 5 lat. Źródło: TradingEconomics.com

Reklama

Należy podkreślić, że zasługę w powyższych wynikach ma również wzrost sprzedaży e-commerce, jednak sprzedaż offline nadal przyciąga klientów i sprzedaże w obu kanałach rosną (uciśniony popyt i inflacja również wpływają na wyniki). Znaczenie zakupów w hipermarketach spada na rzecz supermarketów i dyskontów. Udział dyskontów w rynku wzrośnie o 5% w ciągu najbliższych czterech lat. Małe sklepy i hipermarkety w Polsce stracą na ich korzyść^[3].

Podaż sklepów detalicznych

Z udziałem 62% w całkowitej podaży nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce, centra handlowe pozostają najpopularniejszym formatem wśród klientów. Jednak ich udział w rynku systematycznie maleje (z 89% w 2000 r. do 74% w 2010 r.) na rzecz parków handlowych, wolnostojących magazynów oraz centrów codziennych zakupów. Aktywność deweloperów w segmencie centrów handlowych jest niższa, a niektóre obiekty są wycofywane z rynku z uwagi na zmianę formatu (np. z centrum handlowego na park handlowy) lub typu powierzchni – z handlowej na biurową. Polski rynek handlowy jest już dojrzały z ograniczonymi możliwościami budowy nowych obiektów. Nie dotyczy to jednak najmniejszych formatów handlowych. W I poł. 2021 r. deweloperzy oddali do użytku 242 000 m² GLA, z czego 43% przypadło na parki handlowe i centra codziennych zakupów. Aż 47% oddanej do użytku powierzchni handlowej zrealizowano w ramach magazynów handlowych. W głównej mierze miały na to wpływ przetasowania na rynku operatorów spożywczych i proces przejmowania lokalizacji po sklepach Tesco. Zaledwie 10% nowo oddanej podaży trafiło na rynek w ramach centrów handlowych. Oczekiwane jest, że cały 2021 rok zamknie się nową podażą na poziomie około pół miliona m² GLA, z czego na parki handlowe przypadnie około 40%. Będzie to najlepszy wynik w historii tego rynku^[4].

Parki handlowe w Polsce - 3 ✕

Popyt

Reklama

Zainteresowanie formatem parków handlowych i centrami codziennych zakupów (tzw. centrami convenience) utrzymuje się na wysokim poziomie. Wraz z dynamicznie zmieniającymi się nawykami zakupowymi konsumentów, coraz szersze grono inwestorów poszukuje mniejszych obiektów na obrzeżach miast. Do wzrostu popularności parków handlowych przyczyniają się także obawy klientów związane z dużymi przestrzeniami w galeriach handlowych, obowiązujący dystans społeczny, jak i większa dostępność samochodowa. Wzrosty e-commerce sprzyjają rozwojowi usług click & collect szczególnie w parkach handlowych, które charakteryzują się układem sklepów z oddzielnymi wejściami od strony parkingu, co skraca czas potrzebny na odebranie zamówienia. Obiekty z punktami odbioru, zlokalizowane blisko domów klientów, z roku na rok zwiększają swój udział w rynku ze względu na wygodę i funkcjonalność, wyższą niż w przypadku dużych galerii handlowych. Rozwojowi parków handlowych na obrzeżach miast sprzyja obecnie także dynamiczny rozwój sektora mieszkaniowego. Łączenie funkcji może być korzystne dla obu sektorów z uwagi na kreowanie atrakcyjnych stref zasięgu w skali mikro^[5].

Parki handlowe w Polsce - 4 ✕

Vendo Park, Kijów, Wikipedia Commons, https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Kyjov_Vendo_Park.jpg

Pandemia wciąż kreuje rzeczywistość handlu detalicznego, wymuszając nowe rozwiązania sklepów, które prześcigają się w dostosowaniu się do potrzeb klientów. Średnia siła nabywcza Polski na mieszkańca wyniosła 8 294 euro, czyli o 45 proc. mniej niż średnia europejska w 2021 roku ( zgodnie z badaniem "GfK Purchasing Power Europe 2021"). W ubiegłym roku najwyższą siłę nabywczą na mieszkańca miała Warszawa, z ponad 13,6 tys. euro. W 2020 roku aglomeracja warszawska była największym rynkiem handlowym w Polsce. Zaoferował łączną powierzchnię handlową wynoszącą 1,7 mln mkw. powierzchni najmu brutto. Jednocześnie miasto Wrocław posiadało największą powierzchnię centrów handlowych na 1000 mieszkańców w swojej aglomeracji, przy zagęszczeniu 859 mkw. Najwyższy wskaźnik pustostanów powierzchni handlowych w Polsce odnotowano w Poznaniu, wynoszący prawie siedem procent. W 2020 r. sprzedaż detaliczna w cenach bieżących w Polsce, osiągnięta przez przedsiębiorstwa komercyjne i niekomercyjne, wyniosła ponad 890 mld euro i była o 3 proc. wyższa niż w roku poprzednim. Dyskonty cieszą się w Polsce coraz większą popularnością. Liderem wśród nich jest Biedronka. Jego sprzedaż ma wzrosnąć do 13,6 mld euro w 2021 roku. Lidl również zwiększa sprzedaż i staje się realną konkurencją dla Biedronki^[6].

Inwestycje na rynku handlowym

Reklama

Po pandemicznym spowolnieniu rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce zaczyna wracać do poziomów sprzed Covid-19. W 2021 roku łączna wartość inwestycji wyniosła 5,71 mld euro, a złożyła się na nią rekordowa liczba 164 transakcji – wynika z danych CBRE^[7]. Jest to liczba porównywalna do liczby transakcji w roku 2019. Dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE podaje do wiadomości, że szacowana wartość transakcji inwestycyjnych w 2022 może wynieść ok. 6,5-7 mld euro, co oznaczałoby powrót do historycznie wysokich wolumenów inwestycyjnych sprzed pandemii, które zostały odnotowane w latach 2018 i 2019. Procentowy i nominalny udział poszczególnych sektorów w całkowitym wolumenie transakcji nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2021 roku przedstawiają poniższe wykresy. Na ostatnim wykresie zostało zaprezentowane pochodzenie kapitału zainwestowanego na analizowanym rynku.

Procentowy i nominalny udział poszczególnych sektorów w całkowitym wolumenie transakcji nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2021 roku (wykres 1 i 2), Pochodzenie zainwestowanego kapitału na analizowanym rynku (wykres 3), Źródło: opracowanie własne, na podstawie danych CBRE

Podsumowując, rynek nieruchomości komercyjnych ogółem wraca do sytuacji sprzed pandemii. Są na nim zwycięzcy (sektor logistyczny, dyskonty i małe retail parki), których udział w rynku rośnie, zastępując miejsce hipermarketów. Za zagrożenie dla retail parków można wskazać sektor e-commerce, jednak nie przeszkodził on utrzymać dodatnią dynamikę sprzedaży detalicznej w kanale offline. Za dobrą wiadomość dla całego sektora handlowego w kanale offline jest zniesienie stanu epidemii w Polsce w związku z rozprzestrzenianiem koronawirusa (od 16 maja zastąpiony przez stan zagrożenia epidemicznego). Chociaż wiele przepisów ustawy, które obowiązują obecnie, będą nadal obowiązywać, to taki komunikat zmniejsza awersję do ryzyka potencjalnych wynajmujących, inwestorów i klientów.