Na moment pisania tego tekstu jesteśmy już po ósmej podwyżce stóp procentowych. Po ostatniej podwyżce stopa referencyjna NBP została podwyższona do poziomu 5,25%. Jeszcze parę miesięcy temu rynek spekulował, że poziom do którego dojdziemy to 3,5-4,0% w ciągu pierwszego półrocza 2022. Najnowsze prognozy mówią o poziomie 5,5-6,0% do końca 2022. Główną przyczyną podwyżek będzie próba gaszenia już dwucyfrowej inflacji, która za marzec 2022 wyniosła aż 11%. Na ten moment nie widać, aby podnoszenie stóp procentowych przez RPP powodowało wyhamowanie inflacji, ponieważ efekty tych działań widoczne są w dłuższej perspektywie. Szczyt inflacji jeszcze przed nami, a kluczowy w tym wszystkim jest wzrost cen surowców i żywności związany z agresją Rosji na Ukrainę.
Podwyżki stóp procentowych to odczuwalny dla wszystkich wzrost aktualnych rat kredytowych oraz spadek zdolności kredytowej dla nowych kredytobiorców. Analizując rok do roku widzimy spadek zdolności w zależności od banku o 45% do nawet 65%. Przyczyną tego spadku jest również rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która weszła w życie 1 kwietnia 2022, zalecająca liczenie zdolności z buforem 5,0% czyli zakładając wzrost oprocentowania kredytu o taką wartość. Dotychczasowe założenia rekomendowały liczenie zdolności z buforem 2,5%. W ciągu ostatnich 12-stu miesięcy raty kredytów wzrosły już o około 80%. Przyjmując pod uwagę projekcje wzrostu stóp, pewnie niedługo przekroczymy dwukrotność wysokości raty przed serią podwyżek.
Pierwszy kwartał 2022 to czas znaczącego zwiększenia zainteresowania klientów oprocentowaniem stałym kredytów. Banki w tym okresie głównie zajmowały się podpisywaniem aneksów do istniejących już umów, które zmieniały oprocentowanie zmienne na stałe. Pierwszy raz w historii mamy przypadek, gdzie średnie oprocentowanie kredytu ze stopą stałą jest niższe niż ze stopą zmienną. Wynika to z tego, że część banków nie zaktualizowała jeszcze swojej oferty o ostatnią dużą podwyżkę stóp procentowych. Aktualnie średnie oprocentowanie kredytu ze zmienną stopą procentową wyniosło ok. 7,55% a ze stopą stałą ok. 7,3%. Dla przypomnienia, jeszcze dwa kwartały temu ta różnica wynosiła 1,46% na niekorzyść oprocentowania stałego.
Pozytywną informacją płynącą z rynku jest widoczna obniżka marż kredytu. Już praktycznie każdy bank obniżył mniej lub więcej swoje marże w stosunku do wartości jakie były w zeszłym roku. W aktualnie trudnych realiach rynku kredytowego banki będą starały się przyciągnąć do siebie klientów właśnie przez obniżanie marż. To dobry moment na poszukanie wraz z ekspertem finansowym możliwości refinansowania kredytu hipotecznego zaciągniętego jakiś czas temu przy wyższej marży. Dodatkowo przy wzroście wartości nieruchomości być może jesteśmy w stanie uzyskać o wiele lepszą marżę, ponieważ wartość zabezpieczenia dla banku wzrosła.
WARTOŚĆ NOWO PODPISANYCH UMÓW O KREDYT HIPOTECZNY (KWARTALNIE W MLD. ZŁ)
Kolejne rekordy na rynku kredytów mieszkaniowych nie pojawią się raczej szybko w naszych zestawieniach. I kw. 2022 r. pokazuje, że decyzje RPP w połączeniu z kilkoma innymi czynnikami sprawiają, że zmniejsza się popyt na kredyty na zakup nieruchomości. Według naszych szacunków I kw. 2022 r. może zamknąć się wartością ok. 16,5 mld zł udzielonych kredytów hipotecznych, co jest wynikiem o prawie 6 mld słabszym niż w poprzednim kwartale.
Dane źródłowe:
Dane dotyczące okresów historycznych zostały zaczerpnięte z kwartalnych Raportów AMRON-SARFIN. Prognoza dla kwartału będącego przedmiotem analizy została obliczona na podstawie szacowanego udziału rynkowego spółki Credipass w wolumenie nowo udzielonych kredytów hipotecznych.
W I kw. 2022 r. w stolicy zauważalne jest nieznaczne zmniejszenie udziałów kredytów hipotecznych o najwyższych wartościach. W ubiegłym kwartale odsetek kredytów udzielonych na kwoty powyżej 600 tys. zł wyniósł 23 proc., a obecnie jest to 20 proc. Co ciekawe, jest to dokładnie tyle samo ile w koszyku pozostałych największych miast w Polsce. Z 46 do 50 proc. wzrósł natomiast w Warszawie odsetek kredytów od 300 do 600 tys. zł. Kredyty do 100 tys. zł są dość dużą rzadkością na rynku hipotek, natomiast znacznie bardzie popularne są już kredyty o wartości 100-200 tys. zł. W lokalizacjach poza największymi metropoliami to 17 proc. wszystkich kredytów udzielonych dzięki wsparciu ekspertów Credipass.
W Warszawie średnia kwota udzielanego kredytu tylko nieznacznie, bo o kilkanaście tysięcy, różni się od wyliczeń sprzed kwartału. Z jednej strony nieco niższa kwota kredytu może wydawać się zaskakująca, ale musimy też brać pod uwagę zmienność koszyka transakcyjnego, którego konstrukcja ma znaczący wpływ na kształtowanie się średnich kwot kredytu. W przypadku innych dużych miast średni kredyt wzrósł o ponad 28 tys. zł, a w przypadku pozostałych lokalizacji o 6,5 tys. zł.
Dane źródłowe:
Źródłem analizy są dane dotyczące kredytów hipotecznych realizowanych za pośrednictwem ekspertów kredytowych Credipass Sp. z o.o. w omawianym w raporcie kwartale roku.
