Warszawski rynek deweloperski z pewnością jest najważniejszy w skali całego kraju. Dane naszego portalu wskazują, że co czwarte nowe mieszkanie sprzedaje się na terenie stolicy. Dzięki informacjom przekazywanym przez deweloperów współpracujących z serwisem RynekPierwotny.pl, można dokładnie sprawdzić, jak w III kw. 2021 r. wyglądała oferta warszawskiego rynku nowych lokali.
Nasz raport prezentuje m.in. dane na temat rozmieszczenia inwestycji deweloperskich oraz rozkładu rynkowego mieszkań z uwzględnieniem ceny, metrażu i liczby pokoi. W ramach najnowszego raportu, porównujemy wyniki dla III kw. 2021 r. z informacjami dotyczącymi poprzednich trzech miesięcy (II kw. 2021 r.).
W przeciwieństwie do innych podmiotów zajmujących się analizą rynku pierwotnego, portal RynekPierwotny.pl posiada informacje aktualizowane przez samych deweloperów. Inwestorzy mieszkaniowi są zainteresowani przekazywaniem nam aktualnych danych o swojej ofercie, gdyż to zwiększa szanse na sprzedaż mieszkań.
Wspomniana okoliczność w połączeniu z dużym stopniem pokrycia badanego rynku (ok. 80%) sprawia, że raport RynekPierwotny.pl jest najbardziej wiarygodnym źródłem danych o ofercie warszawskich deweloperów. Dzięki takiej analizie, inwestorzy mogą dowiedzieć się więcej m.in. o preferencjach potencjalnych klientów i strategii rynkowej konkurencji. Warto wspomnieć, że podawane informacje dotyczą stanu warszawskiego rynku na koniec każdego kwartału (tzn. na koniec III kw. 2021 r. oraz II kw. 2021 r.).
Wyjątek stanowią dane o nowych ofertach i sprzedaży mieszkań, obejmujące okres sześciomiesięczny (tzn. cały III kw. 2021 r. oraz cały II kw. 2021 r.). Informacje na temat podaży prezentują natomiast łączną liczbę mieszkań, które pozostawały w ofercie deweloperów przynajmniej przez jeden dzień danego kwartału.
INWESTYCJE NA MAPIE WARSZAWY
W pierwszej kolejności, na pewno warto przyjrzeć się statystykom dotyczącym liczby stołecznych inwestycji oraz dostępnych mieszkań deweloperskich. To szczególnie ważna kwestia w kontekście zmian, które odnotowano trzy miesiące wcześniej. Przypomnijmy, że II kw. 2021 r. przyniósł spadek liczby aktywnych projektów firm deweloperskich aż o 55. Bardzo wyraźna zmiana (-18%) dotyczyła też liczby dostępnych mieszkań na stołecznym rynku pierwotnym. Zestawienie 1 wskazuje, że liczba aktywnych inwestycji deweloperów nadal spadała przez cały III kw. 2021 roku, choć w wolniejszym tempie.
Mowa o zmianie z 275 projektów (koniec II kw. 2021 r.) do 264 projektów (koniec III kw. 2021 r.). W III kw. 2021 r. warszawskie firmy deweloperskie nie zamykały już tak wielu inwestycji, w których sprzedawały się ostatnie mieszkania.
Tabela 1 informuje natomiast o podażowej stabilizacji, która wreszcie zawitała na stołeczny rynek pierwotny. W ujęciu kwartalnym, wielkość oferty warszawskich deweloperów zmieniła się jedynie o symboliczne 3 mieszkania. Taka informacja wskazuje, że inwestorom udało się wreszcie krótkoterminowo zrównoważyć podaż i popyt. To dobra wiadomość dla potencjalnych nabywców nowych „M”. Większa luka podażowa raczej nie będzie bowiem w najbliższym czasie wywierać dodatkowej presji na wzrost cen metrażu. Inną kwestią jest fakt, że oferta warszawskich deweloperów nadal wydaje się relatywnie mała. Jeszcze pod koniec I kw. 2021 r. w Warszawie firmy deweloperskie proponowały o 22% więcej mieszkań.
Jeżeli chodzi o kwartalne podażowe zmiany z poszczególnych dzielnic, to z całą pewnością warto zwrócić uwagę na Pragę-Północ, gdzie deweloperom udało się odbudować podaż. Ta dzielnica mimo swoich problemów społecznych nadal posiada spory potencjał inwestycyjny. Niewykluczone, że jej część położona blisko Wisły może częściowo zastąpić Śródmieście, gdzie znów nastąpiła wyprzedaż i tak bardzo skromnej oferty nowych lokali. Podobny problem dotyczył Ochoty oraz Żoliborza. Widać również, że deweloperom nie udało się utrzymać stabilnej oferty na terenie Mokotowa (-13% w ciągu kwartału), Pragi-Południe (-25%) oraz Woli (-16%). Ujemne podażowe zmiany kompensował wzrost wielkości oferty widoczny na obszarze Białołęki (+10%) oraz coraz popularniejszego Ursusa (+48%).
Coraz większe znaczenie tej drugiej dzielnicy z typową ceną metrażu znacznie niższą od stołecznej średniej hamująco wpływało na wzrosty przeciętnej ceny 1 mkw. w całej Warszawie. Warto odnotować, że pod koniec III kw. 2021 r. Ursus podażowo niemal dogonił już Białołękę.
