- Jak bardzo powiązane są niemieckie banki z podupadającym sektorem nieruchomości?
- Czy problem dotyczy tylko Niemiec?
- Czy banki są przygotowane na możliwą eskalację kłopotów?
Kryzys nieruchomości w Niemczech
Kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych w Niemczech może oznaczać kłopoty dla krajowych banków ze względu na ich wysoką ekspozycję na ten sektor. Według Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego (EUNB / EBA), w lipcu 2023 roku europejskie banki miały około 1,4 bln euro związanych z kredytami dla sektora nieruchomości komercyjnych.
Niemcy zostały szczególnie dotknięte, bo kraj ten boryka się obecnie z najgłębszym kryzysem na rynku nieruchomości od lat. Więcej pisaliśmy o tym między innymi tutaj: Ceny mieszkań w Niemczech mocno w dół! Pękła bańka na rynku nieruchomości
To między innymi efekt tego, że zarówno klienci, jak i deweloperzy, mierzą się z wysokim oprocentowaniem pożyczek w związku z rosnącymi stopami procentowymi po latach przyzwyczajenia do niemal darmowego kredytu.
Przez lata stopy procentowe w strefie euro były zbliżone do zera, co napędzało dobrą koniunkturę. Obecnie, stopy EBC są najwyższe od ponad 22 lat.
Wykres: Stopa procentowa EBC
Źródło: tradingview.com
To doprowadziło do bankructw kilku deweloperów, a także do porzucania lub odraczania projektów komercyjnych i mieszkaniowych. Chociaż niemiecki sektor nieruchomości nadal ma znaczną liczbę zaległych zamówień, to nowe zamówienia napływają stosunkowo wolno, co powoduje dalsze spowolnienie branży.
Do osłabienia nastrojów, zwłaszcza w segmencie nieruchomości komercyjnych przyczynił się również trend pracy zdalnej. Według danych Combine Consulting, obłożenie niemieckich biur spadło do zaledwie 40% w lipcu 2023 roku wobec około 61% przed pandemią.
Oprócz europejskiego sektora nieruchomości komercyjnych, kilka dużych niemieckich banków jest również w znacznym stopniu narażonych na problemy w amerykańskim sektorze nieruchomości, który również przeżywa spowolnienie. O problemach sektora komercyjnego w USA pisaliśmy już wielokrotnie, między innymi tutaj: Nadchodzi największy kryzys na rynku nieruchomości od 17 lat
Wśród banków eksponowanych na kłopoty sektora jest np. Deutsche Pfandbriefbank, którego 15% wszystkich pożyczek jest powiązanych z nieruchomościami komercyjnymi w Stanach Zjednoczonych.
"To, co widzieliśmy w ciągu ostatnich dwóch lat, to wielu pożyczkobiorców przedłużających swoje pożyczki na krótki okres, może dwóch lat" - stwierdziła Jackie Bowie, partner w firmie Chatham Financial.
"Oczekiwano, że albo wartość aktywów się ustabilizuje i będą w stanie sprzedać aktywa i zrealizować transakcję, albo stopy procentowe spadną i będą mogli refinansować po niższej stopie procentowej" - dodała. "(...) Wydaje się, że nadal trzeba się trochę liczyć ze świadomością, że wartość aktywów prawdopodobnie musi jeszcze trochę spaść"
Zobacz także: Patodeweloperka zostanie zatrzymana w Polsce? Wiemy, kiedy ustawa!
Powtórka z 2008 roku? Wydaje się, że nie
Chociaż ryzyko związane z nieruchomościami komercyjnymi dla niemieckich banków jest ponure, to wygląda na to, że nie jest tak źle, jak podczas globalnego kryzysu finansowego w latach 2007-2009.
Wówczas, banki nie utworzyły wystarczających rezerw na wypadek spadających cen nieruchomości. Natomiast ciągu ostatnich kilku lat niemieckie banki podjęły znaczące działania w zakresie tworzenia rezerw.
Z tego względu jest bardzo mało prawdopodobne, aby wiele niemieckich banków potrzebowało pomocy w przypadku ewentualnego krachu na rynku nieruchomości komercyjnych.
Sprawy mają się trochę inaczej w USA. Tam potencjalnie może dojść do upadków banków regionalnych, przejęć czy konsolidacji. Ostrzegał przed tym nawet sam prezes Fed, Jerome Powell. Więcej o tym między innymi tutaj: Kryzys sektora nieruchomości w USA - czy ta korekta to okazja inwestycyjna?
Banki starają się zmniejszyć wartość nieruchomości komercyjnych w swoich portfelach. Nie jest to jednak proste. Przede wszystkim, efektem sprzedaży będzie zapewne widoczna strata, która będzie koleć w oczy zarząd czy akcjonariuszy.
Jednak rosnące zyski niemieckich banków w ciągu ostatnich kilku miesięcy stworzyły dodatkowe “zabezpieczenie” na wypadek strat wynikających z kryzysu na rynku nieruchomości.
"Coraz większa liczba banków wydaje się niechętna do zwiększania kredytów na nieruchomości komercyjne (...). Spowolnienie akcji kredytowej może stworzyć negatywne sprzężenie zwrotne dla dynamiki wzrostu gospodarczego” - czytamy w raporcie Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego (EUNB / EBA) z grudnia 2023 roku.
"Obawy dotyczące rynków nieruchomości przejawiają się również w rosnących rezerwach banków na ekspozycje na nieruchomości. Globalny zasięg sektora bankowego UE sprawia, że jest on podatny na ryzyko geopolityczne, a także idiosynkratyczne zmiany na niektórych rynkach, takie jak ekspozycje na nieruchomości komercyjne w USA"
Zobacz także: Czy warto teraz kupić mieszkanie? Kto powinien poczekać na „Mieszkanie na Start”
Niemieckim nieruchomościom nie pomaga koniunktura w gospodarce
Sektor nieruchomości komercyjnych w Niemczech notuje kulejący popyt. Jednak co ciekawe, segment biur premium z najlepszymi powierzchniami notuje wzrost czynszów, szacują eksperci Knight Frank.
"W sektorze biurowym nadal obserwujemy rosnące czynsze za najlepsze powierzchnie, napędzane popytem na powierzchnie wysokiej jakości i zgodne z ESG” - czytamy w raporcie Knight Frank European Real Estate Outlook.
"Jednocześnie jednak liczba wolnych powierzchni rośnie, a popyt jest na poziomie ostatnio obserwowanym w latach 2013-2014, co jest opóźnioną reakcją na recesję” - dodano. - “Wiele firm będzie nadal odkładać podpisywanie nowych umów najmu i preferować przedłużanie kontraktów”
"Zaawansowane projekty są nieco utrudnione przez opóźnienia w budowie i planowaniu. Na rynku pojawiła się dodatkowa powierzchnia, ponieważ najemcy zmniejszają swoje zapotrzebowanie na powierzchnię, częściowo w wyniku wzrostu liczby osób pracujących z domu. Wskaźniki pustostanów biurowych pozostają jednak na niskim poziomie w kontekście międzynarodowym" - czytamy w raporcie Knight Frank, firmy specjalizującej się w rynku nieruchomości komercyjnych.
Czytaj również: Nadchodzi kryzys nieruchomości - nowojorski bank to “śmieć”, ostrzegają agencje
"Jeśli gospodarka nadal będzie tak słaba i faktycznie wejdzie w recesję, to zaczniemy dostrzegać presję na popyt na wynajem, najemcy będą rezygnować i tym podobne rzeczy" - stwierdziła Jackie Bowie, partner w Chatham Financial.
"Wszystko będzie zależało od tego, co stanie się ze wzrostem gospodarczym, który będzie następnie napędzany przez to, jak szybko EBC może obniżyć stopy procentowe i spróbować stymulować wzrost" - dodała ekspertka.
Czytaj również: Ceny domów w USA rosły 2,4 razy szybciej niż inflacja przez ostatnie 60 lat
Nie przegap najciekawszych artykułów! Obserwuj nas w Wiadomościach Google (GOOGLE NEWS)! Obserwuj FXMAG>>
