Kupno mieszkania czy domu na kredyt dla przeciętnego Amerykanina jest obecnie rekordowo nieopłacalne. Sytuacja gospodarcza sprawia, że liczba umów kupna domu jest najmniejsza w historii! Wcześniej, tak źle było tylko w trakcie jednego miesiąca w najgorętszym okresie pandemii.
- Wysokie stopy procentowe w USA sprawiają, że oprocentowanie kredytu jest najwyższe od 23 lat
- W przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego ze stałą stopą jest to nawet 8%
- Jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości w USA?
Załamanie sprzedaży mieszkań w USA
Wskaźnik mierzący liczbę podpisanych umów kupna domów w Stanach Zjednoczonych osiągnął najniższy poziom od kiedy gromadzone są dane. W październiku sprzedaż domów w USA spadła o 1,5%, co oznacza spadek o 6,6% w porównaniu do okresu rok temu.
Indeks podpisanych umów kupna domów w USA
Źródło: The Kobeissi Letter.
O ponurej sytuacji na rynku nieruchomości świadczyć może fakt, że sprzedaż domów w USA jest o ponad 10% niższa niż w 2010 roku. Jest ona także o 3% mniejsza niż w pandemicznym dołku, gdy cała gospodarka i aktywność rynkowa nagle zamarła.
“Wszystko dlatego, że popyt na kredyty hipoteczne jest na najniższym poziomie od 1994 roku. Rynek mieszkaniowy zbliża się do całkowitego zatrzymania” - skomentował Adam Kobeissi, analityk The Kobeissi Letter.
Powodem niskiego popytu na zakupy mieszkań na kredyt w USA są najwyższe od XXX lat stopy procentowe. W rezultacie, przeciętne oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w tym kraju sięgnęło rekordowych poziomów.
Zobacz również: Kiedy ceny mieszkań spadną? Polskę może czekać „scenariusz włoski”
Stopa procentowa funduszy federalnych w USA na przestrzeni lat
Źródło: tradingview.com
Przed miesiącem, dla najpopularniejszej wersji kredytu hipotecznego w USA, czyli 30-letniej pożyczki o stałej stopie, oprocentowanie wyniosło nawet ponad 8%, jak wynika z danych Bankrate.com.
Przeciętne oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego ze stałą stopą w USA
Źródło: Bankrate.com
To jednak nie jedyny problem. Zarobki Amerykanów nie nadążały wzrastać za wzrostem cen w gospodarce. Jednocześnie, ceny nieruchomości galopowały w górę, zwłaszcza w ostatnich kilku latach.
W rezultacie, dochód potrzebny, aby pozwolić sobie na typowy dom w USA osiągnie rekordowy poziom 41,4% w 2023 roku, szacują eksperci firmy analitycznej RedFin.
Ten wynik niemal podwoił się w ciągu 11 lat, bowiem w 2012 roku było to 21,1%. Szczególnie szybkie tempo zwyżki wskaźnika miało miejsce w ostatnich 3 latach: w 2020 roku jego wartość wyniosła 28,5%/
“W ujęciu po opodatkowaniu przeciętni nabywcy domów wydają prawie 60% swoich dochodów na spłatę kredytu za dom. Nabywca lokalu musiałby zarabiać co najmniej 110 tys. USD rocznie, aby wydawać 30% lub mniej swoich dochodów na płatności za dom” - oszacował Adam Kobeissi z The Kobeissi Letter.
“Prawdziwym problemem jest to, że ceny nie spadły wraz ze wzrostem stóp procentowych. Podaż jest na historycznie niskim poziomie i pogarsza się wraz ze wzrostem stóp procentowych. Potrzebujemy czynnika zewnętrznego, aby zwiększyć podaż i poprawić przystępność cenową” - dodał.
“Tych poziomów cen (nieruchomości, przyp. red.) naprawdę nie da się utrzymać. Warto zadać sobie pytanie, jak kształtowałyby się ceny domów bez interwencji Fed na rynku papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Fed nadal utrzymuje w swoim bilansie 90% szczytowego poziomu papierów wartościowych MBS” - zauważył Adam Kobeissi, analityk rynków.
Zobacz również: Ceny domów najmniej opłacalne w historii. Rynek nieruchomości zamarł
Kilka faktów o indeksie podpisanych umów kupna domów - “pending home sales”
Indeks podpisanych umów kupna domów (ang. “pending home sales” pokazuje liczbę sprzedaży, w przypadku których podpisano umowę, ale transakcja nie została jeszcze zamknięta. Proces finalizacji takiej transakcji zwykle może potrwać do dwóch miesięcy.
Indeks ten uważany jest za wiodący wskaźnik sprzedaży mieszkań i domów w Stanach Zjednoczonych, ponieważ opiera się na bardzo dużej próbie umów mieszkaniowych. Co więcej, przekazuje on ekonomistom i inwestorom rynku świeże informacje. W uproszczeniu, śledząc dokonane już transakcje, dane miałyby powiem dwumiesięczne opóźnienie wobec tego wskaźnika.
