Indeks hedoniczny NBP, ilustrujący zmiany cen mieszkań o podobnej charakterystyce i jakości, dla grupy 7 największych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) w 4q21 wskazał kontynuację wzrostu cen r/r na rynku wtórnym (Wykres 8). Dynamika przeciętnej ceny mieszkania (7 miast łącznie) była podobna jak indeksu hedonicznego.
Zobacz także: Potężne zmiany na rynku nieruchomości! Ceny mieszkań, liczba kredytów hipotecznych oraz oferty sprzedaży zaskakują, marzec 2022
Na rynku pierwotnym w 4q21 w Warszawie i 6 największych miastach w porównaniu z 3q21 rozpiętość ceny transakcyjnej i ofertowej mieszkania zmalała, przy różnicy ok. 1,5-2% oznacza nieduże pole do negocjacji. W podobnym kierunku zmieniła się rozpiętość w pozostałych. mniejszych stolicach województw, przy nieco większym polu manewru kupującego (Wykres 9). Na rynku wtórnym cena transakcyjna mieszkania generalnie bardziej odbiega od ofertowej (o 10-15%), najbardziej w Warszawie, co wynika z naturalnie większego zróżnicowania oferty (Wykres 10). Taka wysoka rozpiętość w analizowanych grupach miast tworzy przestrzeń do negocjacji.
Ocenę trendów cenowych na rynku domów utrudnia duża niejednorodność tego segmentu nieruchomości, problemem jest m.in. brak standaryzacji obiektów, a także uwzględnienie (lub nie) ceny działki w cenie domu, zasadniczo ograniczające porównywalność ceny metra kw. domu. Dodatkowo, mniejsza częstotliwość transakcji (efekt wysokiej wartości nieruchomości i generalnie małej płynności rynku), skutkuje małą reprezentatywnością danych z jednego kwartału, dlatego analizowana próba obejmuje dane z czterech ostatnich kwartałów (w tej edycji raportu to dane roczne).
Domy jednorodzinne są podstawową formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w mniejszych miastach i na obszarach wiejskich. Mieszkania w domach jednorodzinnych, przy zdefiniowaniu domu jednorodzinnego jako budynku o liczbie od 1 do 3 mieszkań, stanowiły wg NSP 2011: 12% ogółu mieszkań w miastach wojewódzkich;
18% w pozostałych miastach (powiaty grodzkie bez stolic województw); 61% w powiatach ziemskich. Budownictwo indywidualne jest dominującą formą budowy w powiatach ziemskich. Jest to budowa systemem gospodarczym - od 2018 GUS kwalifikuje mieszkania wybudowane w zabudowie jednorodzinnej przez deweloperów jako mieszkania z segmentu na sprzedaż lub wynajem.
Przeliczone dane historyczne wskazują, że w latach 2017-2021 budownictwo indywidualne stanowiło 60% mieszkań wybudowanych w powiatach ziemskich, 23% mieszkań wybudowanych w powiatach grodzkich (bez stolic województw) i 5% w stolicach województw. Dla powiatów ziemskich i mniejszych grodzkich charakterystyczny jest wysoki udział zabudowy jednorodzinnej i jednocześnie wysoki udział budownictwa indywidualnego (por. Roz. 7, Wykres 8 dla każdego województwa); przykładowo, najwyższy udział budownictwa indywidualnego w latach 2017-2021 cechował powiaty ziemskie województwa świętokrzyskiego (89%), a także powiaty ziemskie i grodzkie województwa podkarpackiego (odpowiednio 83% i 39%), śląskiego (82% i 36%) i małopolskiego (78% i 38%).
Czytaj także: Ceny mieszkań w Polsce potężnie spadną wskutek wojny w Ukrainie?
Ceny transakcyjne domów jednorodzinnych (CBN) w największych miastach, przy wcześniejszych zastrzeżeniach co do ich ograniczonej wartości dla porównań, w 2021 wzrosły znacząco r/r we wszystkich grupach największych miast - średnia cena m kw. to odpowiednio ok 6,6 tys. zł (13,3% r/r) w Warszawie i ok. 5,6 tys. zł w pozostałych największych aglomeracjach (10,1% r/r). W mniejszych stolicach wojewódzkich cena wzrosła do ok. 4,6 tys. (15% r/r).
Zwraca uwagę zwykle wyższy poziom cen domów w powiatach grodzkich niż w powiatach ziemskich (por. Roz. 7, Wykresy 6 i 7 dla każdego regionu), przy wyraźnym oddziaływaniu lokalizacji w dobrze skomunikowanych powiatach otaczających duże aglomeracje, atrakcyjności rynku pracy czy walorów turystycznych miasta/regionu. Utrzymuje się tendencja wzrostu udziału transakcji dotyczących domów w powiatach otaczających metropolię w transakcjach w aglomeracji (transakcje w mieście oraz sąsiadujących powiatach).
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Nieruchomości Mieszkaniowe Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
