Waldemar Buda, Minister Rozwoju i Technologii, zapowiedział walkę z tzw. patodeweloperką. Przekazał, że rząd pracuje nad rozporządzeniem, które ma polepszyć jakość budynków mieszkalnych na rynku pierwotnym, minimalizując nieuczciwe praktyki deweloperów.
- Rząd planuje wprowadzić szereg zmian, które mają ograniczać zjawisko tzw. patodeweloperki.
- Wśród propozycji jest zwiększenie odległości pomiędzy budynkami oraz uderzenie w podmioty, które budują lokale usługowe, a następnie sprzedają je jako “mikroapartamenty”.
- Aby przewidzieć, jak te i inne obietnice w rzeczywistości mogą wpłynąć na rynek, zapytaliśmy analityków. Ich zdaniem można spodziewać się wzrostu cen, a rząd powinien podjąć nieco inne działania, m.in. zwiększenie podaży gruntów.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Rząd zapowiada walkę z patodeweloperką. Jak to się skończy?
Waldemar Buda w audycji radiowej zapowiadał działania, które pozwolą uregulować rynek pierwotny, ograniczając tym samym zjawisko zwane potocznie “patodeweloperką”. Zmiany mają dotyczyć przepisów obejmujących wydawanie pozwoleń na budowę. Minister chce zablokować działania takie jak budowanie lokali użytkowych, a następnie sprzedawanie ich jako mniejsze mieszkania. Zwiększone mają zostać natomiast odległości pomiędzy budynkami. Projekt omawianego rozporządzenia zakłada m.in. zwiększenie do 5 m odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego od granicy działki. Dotąd wynosiła ona min. 3 m w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami 4 m. Dodał, że zapowiadane regulacje mają “eliminować oszustów" z rynku. Problemy dotyczą m.in. balkonów.
“Mówi się o czterech metrach, ale nie liczy się balkonu. Jeżeli balkon ma maksymalnie dwa i pół metra, to można zbliżyć ten balkon do półtora metra i tak to w praktyce wygląda” - przekazał Buda.
Zobacz również: Dywidendy od deweloperów będą rekordowe! Te dwie duże spółki z GPW wypłacą najwięcej
Analitycy: “ceny wzrosną, podaż zmaleje”
Ewa Palus, ekspertka RedNet Property mówi, że przepisy dotyczące odległości między budynkami mogą przyczynić się do zwiększenia udziału kosztu zakupu gruntu w cenie mieszkania. Ceny mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach wzrosną, zmniejszy się ich dostępność.
“Głównie w centrach miast lub ich sąsiedztwie obserwuje się maksymalne zagęszczenie zabudowy, tak aby w pełni wykorzystać potencjał gruntu. W lokalizacjach peryferyjnych, gdzie dostępność gruntów jest wyższa, budynki najczęściej są w większej odległości od siebie. Zmiana ta może wpłynąć na wzrost kosztów realizacji inwestycji, co przełoży się na wzrost cen” - dodała Palus.
Kwartalne zmiany w cenach lokali mieszkalnych w ostatnich latach w Polsce.
Źródło: GUS
Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl twierdzi, że zapowiedź ministra wpisuje się we wcześniejsze plany rządu. Jego zdaniem w dużym stopniu wpłynie na inwestycje, zarówno pod względem jakościowym, jak i cenowym.
“Deweloperzy spróbują bowiem przerzucić część dodatkowych kosztów na klientów. Będzie to łatwiejsze w lokalizacjach, gdzie duży popyt skutkuje wysokimi jednostkowymi kosztami zakupu działki. Wydaje się, że proponowane zmiany odległościowe będą miały mniejszy wpływ na inwestycje z wyższej półki cenowej, w przypadku których deweloperzy mają mniej widoczną pokusę do maksymalnego wykorzystywania działki” - wyjaśnia Prajsnar.
Bartosz Turek, analityk HRE Investments dodaje, że działania rządu noszą znamiona paradoksu. Jego zdaniem proponowane zmiany doprowadzą do wolniejszego poprawiania standardu mieszkaniowego w Polsce. Wysokie ceny przyczynią się natomiast do wzrostu znaczenia rynku najmu, gdyż wzrosną ceny.
“Rząd powinien iść w innym kierunku - ułatwiać proces budowlany, tworzyć sensowniejsze źródła dla finansowania inwestycji i w końcu zadbać o przejrzystość procedur administracyjnych. To właśnie obniżanie progu wejścia na ten rynek powinien być głównym zadaniem rządu, a nie stawianie kolejnych barier. Jeśli więcej firm mogłoby działać w sektorze deweloperskim ponosząc mniejsze ryzyko prowadzonej działalności, to efektem byłaby większa podaż mieszkań, większa konkurencja, niższe marże i wyższy standard” - komentuje Turek.
Tzw. zmiany balkonowe również zostały skrytykowane przez analityków. Według Bartosza Turka regulacje te sprawią, że po prostu więcej mieszkań będzie budowanych bez balkonów. Jego zdaniem doprowadzi to do obniżenia standardu, a nie, jak oczekuje minister, podwyższenia.
Zobacz również: Ceny mieszkań w Polsce - tanio to już było! To koniec spadków cen mieszkań na rynku pierwotnym
Koniec z mikrokawalerkami? Niekoniecznie
Rząd zapowiadał sprzeciw wobec budowaniu lokali poniżej 25 mkw. Od kilku lat ich powstawanie budzi duże emocje, głównie z uwagi na działania marketingowe podejmowane przez deweloperów. Mieszkania o najmniejszej dopuszczalnej powierzchni reklamowane są jako “mikroapartamenty”. Eksperci wskazują jednak, że samo ich funkcjonowanie na rynku pozwala wielu młodym się usamodzielnić. Poza tym już teraz dochodzi do wielu nadużyć związanych z wydzielaniem mniejszych lokali z większych mieszkań.
Ewa Palus zaznacza, że w rzeczywistości mniejszych lokali brakuje na rynku, a oferty ich wynajmu znikają w rekordowym tempie. Dodaje, że od kilku lat obserwuje się trend kupowania przez inwestorów mieszkań 3-, 4-pokojowych, a następnie przekształcania ich w mniejsze jednostki, o powierzchni nawet 12 mkw. Standard takich lokali jest dyskusyjny, często nie mają dostępu do aneksu kuchennego, a ich powierzchnia uniemożliwia postawienia m.in. biurka. Jej zdaniem nie można zatem zupełnie wyeliminować z rynku mniejszych kawalerek.
Zmiany w podaż na rynku wynajmu w ostatnich miesiącach
Źródło: PKO Bank Polski
“Mikromieszkania to mieszkania skierowane głównie do młodych ludzi, którzy wchodzą w dorosłe życie, rozwijają karierę i potrzebują tańszego mieszkania (całkowity koszt wynajmu mikroapartamentu często jest niższy) żeby się usamodzielnić - wyprowadzić od rodziców, przestać dzielić mieszkanie ze współlokatorami, odłożyć na wkład własny, rozwój osobisty itp. Popyt na takie lokale jest bardzo duży, przy czym są to lokale "na start", na pierwszych kilka lat” - wyjaśnia Palus.
“Jeżeli natomiast chodzi o zapowiadany zakaz tworzenia mikroapartamentów (do 25 mkw.) funkcjonujących jako lokale użytkowe, to warto zaznaczyć, że takie oferty deweloperów mają znikomy udział rynkowy (poniżej 1%). Stanowią one bardziej temat medialny niż kwestię ważną dla całego rynku deweloperskiego. Bardziej doniosłe znaczenie miałyby działania rządu zwiększające podaż gruntów budowlanych” - komentuje Andrzej Prajsnar.
Zmiany w cenach ofert deweloperskich z podziałem na miasta
Źródło: RynekPierwotny.pl
Turek podsumowuje, że “walka z patodeweloperką” jest medialna i przysparza tzw. taniej popularności. Jej efekt jest jednak prosty do przewidzenia. Doprowadzi do wzrostu rynku najmu, gdyż koszty zakupu własnego mieszkania wzrosną i zostaną przeniesione na kupującego. Obecnie na rynku odbudowuje się popyt, więc wszystkie próby uderzenia w podaż będą skutkować wzrostem cen. Ponadto nowe regulacje ograniczają inwestycje, co przełoży się na liczbę nowych mieszkań w momencie, w którym popyt wzrósł, a podaż nie nadąża.
