Ceny realne mieszkań mogą jeszcze spadać, ale to nie będzie mocny spadek, a najpóźniej w I połowie 2024 roku trend ulegnie odwróceniu – przekonują eksperci.
- W 2023 roku ceny mieszkań spadną – prognoza Banku Pekao.
- Od połowy 2024 roku realne ceny mieszkań powinny zacząć rosnąć.
- Trend wzrostowy cen mieszkań wróci dzięki obniżkom stóp i programowi Bezpieczny Kredyt 2%.
- Od maja 2022 średnia cena mieszkania w Polsce spadła o 1,2%.
W 2023 roku realne ceny nieruchomości mieszkaniowych pójdą w dół, pierwszy raz od wielu lat – stwierdzili ekonomiści Banku Pekao w raporcie „Krajowy rynek mieszkaniowy. Niepewność w krótkim okresie, dobre perspektywy długoterminowe”. Wzrosty cen mieszkań powrócą w II lub III kwartale 2024 roku - przekonują.
Analitycy Pekao: im dłuższa będzie stagnacja cenowa, tym mocniejsze odbicie
Ekonomiści Pekao przewidują delikatne spadki cen mieszkań w ujęciu kwartał do kwartału już w I połowie 2023 na rynku pierwotnym. Przy czym jednak ceny mocno nie spadną, z uwagi na wysoką inflację i łączne koszty budowy. Są oni jednak przekonani, że realne ceny mieszkań spadną w całym 2023 roku, choć najpóźniej w I połowie 2024 trend spadkowy ulegnie odwróceniu.
Ceny mieszkań są pod presją z uwagi na niepewność, spadek realnych wynagrodzeń, wysoki poziom stóp procentowych i niską zdolność kredytową nabywców – to oczywiście są wszystko naczynia połączone. Jednak ta presja zacznie ustępować, gdy pojawi się mocniejsza dezinflacja i cykl obniżek stóp – przekonują analitycy Pekao. Wsparciem dla cen mieszkań będzie również rządowy program „Bezpieczny kredyt za 2 procent” – rusza on z początkiem lipca br.
„Rośnie prawdopodobieństwo powolnego wzrostu wolumenu sprzedaży mieszkań w stosunku do dołka popytowego obserwowanego w II połowie 2022, który powinien nabrać szybszego tempa zwłaszcza w II półroczu 2023. Będą to jednak wciąż poziomy mocno odbiegające od tych, do których przyzwyczailiśmy się w ostatnich kilku latach. W całym roku spodziewamy się przy tym łącznego wolumenu udzielonych kredytów mieszkaniowych na poziomie około 36 mld zł, wobec niecałych 90 mld zł w 2021 roku” – twierdzą eksperci Pekao.
Według nich, pesymistyczny scenariusz jest taki, że ceny mieszkań utrzymają się na zbliżonym poziomie do tego z końca 2022 roku nawet przez 2 lata. Jednak najpóźniej w 2025 roku może wytworzyć się spora przestrzeń do ponownego silnego ożywienia koniunktury na rynku nieruchomości. Głównie dlatego, że relacja przeciętnych płac do średniej ceny lokalu wzrośnie do poziomu najwyższego od wielu lat, a dla sprzedaży mieszkań w Polsce najważniejsza jest dostępność i koszt kredytu hipotecznego.
„Niższe stopy procentowe - a co za tym idzie spadek atrakcyjności alternatyw inwestycyjnych - przy korzystnych perspektywach długookresowych krajowego rynku mieszkaniowego, przełożą się na ponowną aktywizację nabywców inwestycyjnych (traktujących mieszkanie jako lokatę kapitału). W takich warunkach, jeśli nie nastąpi odpowiednio szybka reakcja po stronie podażowej, w perspektywie 2 lat możemy oczekiwać powrotu cen mieszkań na ścieżkę dynamicznego wzrostu” – przekonują analitycy Pekao.
I warto jeszcze zerknąć na ich podsumowanie: „W naszej opinii implementacja programu Pierwsze Mieszkanie pozwoli w 2H23 na odwrócenie silnie negatywnego trendu sprzedaży mieszkań oraz zapobiegnie wyraźniejszemu spadkowi cen lokali. Popyt pozostanie wprawdzie wciąż słaby (zwłaszcza na tle ostatnich lat), lecz przy jednoczesnym ograniczeniu oferty rynkowej (efekt spowolnienia aktywności inwestycyjnej w zakresie nowych budów), silnej oddolnej presji kosztowej oraz generalnie dobrej kondycji deweloperów (umożliwiającej im przeczekanie trudnego okresu), średnie ceny mieszkań powinny utrzymać się w okresie 2023-2024 na względnie stabilnym poziomie. Należy przy tym podkreślić, że w warunkach oczekiwanego dynamicznego wzrostu płac (częściowo determinującego siłę nabywczą na mieszkania), przedłużanie się okresu stagnacji cen stworzyłoby tym większą przestrzeń dla ich mocnego odbicia w kolejnych latach (w warunkach normalizacji otoczenia makro).”
Zobacz również: Czy to sygnał, że kryzysu na rynku nieruchomości nie będzie?
Trendy cenowe na polskim rynku mieszkaniowym
Źródło: Pekao
Siła nabywcza na mieszkania i prognoza
Źródło: Pekao
Zmiana cen mieszkań w krajach UE
Źródło: Pekao
Od maja 2022 ceny mieszkań spadły o 1,2%
Niedawno ukazał się także inny ważny raport o polskim rynku nieruchomości, w którym analitycy Expandera oraz portalu Rentier.io stawiają dość śmiałą tezę: to już koniec spadku cen mieszkań. Popyt na ten towar odbuduje program Bezpieczny Kredyt 2%.
„Choć w ujęciu realnym (uwzględniając inflację) ceny mieszkań nadal będą spadały, to spadki cen nominalnych prawdopodobnie już za chwilę się skończą. Z jednej strony będzie wpływał na to odradzający się popyt. Początkowo napędzany przez program Bezpieczny Kredyt 2%, a w przyszłym roku potencjalnie także przez obniżki stóp procentowych" – przekonują analitycy. „Co prawda ceny części materiałów budowlanych zaczęły wreszcie spadać (np. wybrane produkty ze stali), to jednocześnie znacząco podrożały kategorie takie jak cegły, cement i beton. Wciąż rosną też wynagrodzenia pracowników. Ciężko więc mówić o tańszej budowie mieszkań. W rezultacie ceny w najbliższym czasie będą stabilne, a w niektórych miastach mogą nawet nieco wzrosnąć” – dodają.
Aktualnie ceny mieszkań w Polsce są mniej więcej takie same, jak przed rokiem. W lutym ceny wzrosły o 1,4% m/m, a w porównaniu z majem 2022 r., czyli szczytem cenowym, były o 1,2% niższe. Tymczasem ofert sprzedaży jest 14% więcej r/r, co oczywiście sprzyja kupującym.
Zobacz również: Niepokojące sygnały płyną z najważniejszych rynków nieruchomości – takiego spadku cen nie było od dawna
Przeciętne ceny mieszkań w lutym 2023 w Polsce i zmiana
Źródło: Expander
