W MAKROmapie z 13.03.2023 przedstawiliśmy naszą prognozę kształtowania się cen mieszkań w perspektywie średniookresowej. Uwzględniając wyniki modelowania ekonometrycznego skorygowane ekspercko w dół prognozowaliśmy wówczas, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym do końca 2023 r. pozostaną na niezmienionym poziomie obserwowanym w III kw. 2022 r., a tym samym ich roczna dynamika wyraźnie obniży się w porównaniu do 2022 r. Prognoza ta zmaterializowała się w I poł br. (por. wykres). Zgodnie z danymi NBP, przeciętna cena transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce (Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Warszawa, Wrocław) odnotowana w I poł. br. była zbliżona do tej odnotowanej w IV kw. 2022 r. (11 489 zł/m2wobec 11 418 zł/m2 ).
Czytaj również: Kupno mieszkania w 2023 roku - prześledź z nami proces krok po kroku
Nasz model ekonometryczny przy objaśnianiu rocznej dynamiki cen mieszkań uwzględnia głównie czynniki charakterze popytowym i cenowo-kosztowym. Wśród zmiennych objaśniających można wymienić opóźnioną dynamikę cen, która reprezentuje inercję rynku mieszkaniowego. Drugą zmienną jest stopa bezrobocia BAEL, która reprezentuje w modelu wpływ zmian popytu mieszkaniowego ze strony gospodarstw domowych na kształtowanie się cen mieszkań. Trzecia zmienna to ceny materiałów budowlanych, które obrazują koszty budowy mieszkań znajdujące odzwierciedlenie w finalnej cenie nieruchomości. Warto zwrócić uwagę, że roczna dynamika cen materiałów budowlanych od około roku kształtuje się w trendzie spadkowym i w sierpniu br. ukształtowała się poniżej zera. Wyhamowanie wzrostu cen materiałów będzie czynnikiem ograniczającym wzrost cen nieruchomości w najbliższych miesiącach. Skala tego oddziaływania jest jednak niewielka. Zgodnie z wynikami modelowania ekonometrycznego, spadek cen materiałów o 10% oddziałuje w kierunku obniżenia cen mieszkań o ok. 3%.
Czytaj również: Kupno mieszkania w 2023 roku - prześledź z nami proces krok po kroku!
Nasz model jest uproszczeniem rzeczywistości i nie pozwala na uchwycenie szerokiego zakresu czynników oddziałujących na ceny nieruchomości. Wśród nich można wymienić m.in. zmiany akcji kredytowej, popytu gotówkowego na mieszkania, łagodzenia polityki pieniężnej, jak również cenowych efektów rządowych programów wsparcia kredytobiorców. Oprócz wspomnianych czynników o charakterze popytowym, chcielibyśmy również zwrócić uwagę na inny ważny czynnik cenotwórczy, czyli oczekiwane kształtowanie się podaży mieszkań na rynku pierwotnym. Wielkość podaży mieszkań, czyli liczby oddanych mieszkań, w średnim okresie można oszacować na podstawie liczby wydawanych pozwoleń. Zgodnie z danymi GUS, czas trwania budowy mieszkań w przypadku budynków wielorodzinnych, które zostały oddane w 2022 r. wyniósł 24,3 miesiące (por. wykres). W przypadku budownictwa jednorodzinnego czas ten był ok. dwukrotnie dłuższy (49,9 miesięcy). Znając przybliżony czas budowy mieszkań możemy oszacować z jakim opóźnieniem wydane pozwolenia znajdą odzwierciedlenie w liczbie ukończonych mieszkań, czyli podaży nowych mieszkań. W dalszej analizie skupiamy się na danych z wyłączeniem budownictwa indywidualnego (głównie budowy domów realizowane na użytek własny), gdyż w zaniedbywalnym stopniu oddziałuje ono w kierunku zwiększenia podaży mieszkań ujętych w statystykach cenowych NBP.
Czytaj również: Ile kosztuje m2 mieszkania w Warszawie 2023? Szwajcarski bank ocenia czy ceny są adekwatne
Do początku 2023 r. roczna dynamika wydanych pozwoleń na budowę (opóźniona o 24 miesięcy) wykazywała silną dodatnią korelację z bieżącym tempem wzrostu oddanych mieszkań. W naszej analizie skorzystaliśmy ze średnich 9-miesięcznych, aby wyeliminować szum w danych. Współczynnik korelacji wyliczony na tak wygładzonych wskaźnikach oscylował w okolicach 0,75 w ostatnich latach. Niemniej jednak w 2023 r. korelacja ta uległa znaczącemu osłabieniu. Korzystając z właściwości wyprzedzających wspomnianej zależności można byłoby oczekiwać, że podaż mieszkań (tj. liczba oddanych mieszkań) na rynku pierwotnym silnie wzrośnie w br. Niemniej jednak taki scenariusz nie zmaterializował się. Przeciętna miesięczna liczba oddanych mieszkań wyniosła 11,1 tys. w okresie styczeń-sierpień 2023 r. i była niższa niż średnia dla 2022 r. (12,3 tys. miesięcznie). Zgodnie z informacjami płynącymi z branży, w ostatnich kwartałach deweloperzy wstrzymywali się z rozpoczęciem nowych projektów oraz wolniej realizowali istniejące przedsięwzięcia z uwagi na obawy o popyt na lokale, rosnące i nieprzewidywalne koszty budowy, relatywnie wysokie stopy procentowe oraz wyhamowanie dotychczasowego wzrostu cen nieruchomości. Ograniczenie podaży miało również na celu utrzymanie wysokich marż deweloperów. Tym samym liczba rozpoczętych budów w okresie czerwiec 2022 r. – czerwiec 2023 r. była o kilkadziesiąt procent niższa niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.
Sprawdź także: Kredyt 0% czy 1 mln mieszkań na wynajem - jak nowa władza chce zmienić rynek nieruchomości?
W horyzoncie około dwóch lat będziemy mieli do czynienia ze znaczącym niedopasowanie popytu i podaży na rynku mieszkaniowym. Popyt będzie wspierany przez oczekiwane przez nas ożywienie gospodarcze (w tym dobrą sytuację na rynku pracy), obniżki stóp procentowych oraz program Bezpieczny Kredyt 2%. W warunkach osłabionego napływu nowych lokali na rynek pierwotny będzie to czynnik sprzyjający ponownemu wzrostowi cen mieszkań. Biorąc pod uwagę zarysowane powyżej tendencje oczekujemy, że ceny mieszkań na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce zaczną ponownie rosnąć w II poł. br. i wzrost ten przyspieszy w 2024 r. i I poł. 2025 r. Pewnego wyhamowania wzrostu cen można spodziewać się dopiero w połowie 2025 r. Wówczas na rynek trafią mieszkania, których budowa rozpoczęła się w II poł. 2023 r. Zgodnie z danymi GUS, liczba rozpoczętych budów – po wielu miesiącach spadku w ujęciu r/r – zwiększyła się o 9,6% r/r w lipcu br., a w sierpniu zwiększyła się o 108,8% r/r. Podsumowując, prognozujemy, że średnioroczna dynamika cen mieszkań wyniesie 5,0% r/r w br. 5,8% w 2024 r. i 7,3% w 2025 r. (por. wykres).
