Temat podatku katastralnego powraca w Polsce od co najmniej kilkunastu lat. Dotychczas nie było skonkretyzowanych planów dotyczących jego wprowadzenia. Rynek nieruchomości wymaga jednak nowych regulacji, dlatego zapytaliśmy ekspertów o ich opinie i sugestie obejmujące system podatkowego.
- Czy Polsce potrzebny jest podatek katastralny?
- Czy wprowadzenie podatku jest realną perspektywą w najbliższych latach?
- Z jakimi szansami i zagrożeniami może się wiązać wprowadzenie ww. podatku?
Co to jest podatek katastralny i jakie ma zastosowanie?
Podatek katastralny to podatek pobierany od wartości danej nieruchomości. Wartość katastralna określana jest przy uwzględnieniu powszechnej taksacji. Zgodnie z przyjętymi zasadami, im droższa nieruchomość, tym wyższa danina. Szacując stawkę, pod uwagę bierze się czynniki takie, jak: lokalizacja, metraż, rozkład pomieszczeń, zabudowę oraz rodzaj budynku.
Niezależnie od opcji politycznej, należy przyznać, że podatek katastralny z pewnością wpłynąłby na budżet polskich samorządów. Zgodnie z jego przeznaczeniem, stanowiłby ważne wsparcie finansowe dla gmin. W teorii zapewniłoby to ogromne wpływy do budżetu, co doprowadziłoby do zwiększenia autonomii fiskalnej czy ustabilizowałoby przychody. Z racji, że to podatek elastyczny i efektywny, wraz ze wzrostem wartości nieruchomości, rosłaby jego wysokość. Jako zaletę tego rozwiązania przytacza się także stronę podażową na rynku. Obowiązywanie systemu danin skłoniłoby właścicieli pustostanów do rozważenia sprzedaży własności, ze względu na generowane koszty.
Opodatkowanie nieruchomości w formie podatku katastralnego obowiązuje w wielu państwach Europy Zachodniej czy w krajach byłego bloku socjalistycznego. Stawka waha się od 0,5 do 2%, w zależności od przyjętego systemu. Sposób jego naliczania czy szacowania jest różny, zazwyczaj pojawiają się ważne wykluczenia. W Wielkiej Brytanii nie obejmuje studentów czy osób samotnych. Zazwyczaj dotyczy bezpośrednio wartości posiadanej nieruchomości, choć w niektórych przypadkach (np. Francja) szacuje się go na podstawie potencjalnego dochodu, jaką mogłaby generować nieruchomość w okresie roku.
Pojawiają się opinie, że obecny rodzimy system jest “archaiczny” i wymaga reform. Te niekoniecznie będą zakładać wprowadzenie tegoż podatku, głównie ze względu na ryzyko utraty poparcia politycznego. Jego wdrożenie to nie tylko ogromne koszty rządowe, ale również społeczne. Z tego powodu pojawia się ryzyko, że działania zmierzające w kierunku skonkretyzowania wizji podatkowej będą odraczane.
Zobacz również: Ceny działek budowlanych w Polsce - czy można spodziewać się spadku?
Działki w Polsce wymagają rejestracji i systematyzacji
Eksperci od lat alarmują, że w Polsce brakuje baz i rejestrów z aktualnymi danymi o nieruchomościach, co tworzy pewnego rodzaju administracyjny chaos. Biorąc pod uwagę postępującą cyfryzację, problem ten będzie narastał.
Jak wskazuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, obecnie nawet 17 mln działek powinno podlegać procedurze ustalenia granic. Zanim rozmowa o podatku katastralnym powróci na nowo, wymagane jest ujęcie systemowe.
????Robota na lata. Około 16 - 17 mln działek (z 38 mln w ????????) wymaga przeprowadzenia procedury ustalenia granic. Na wsi ten problem dotyczy co drugiej działki. Temat trochę przemilczany i małomedialny, ale ważny. #nieruchomości #grunty #rolnictwo pic.twitter.com/SFYXkjUK7A
— Andrzej Prajsnar ???????? (@AndrzejPrajsnar) November 6, 2023
Andrzej Prajsnar w wypowiedzi dla FXMAG przytacza problem bałaganu w ewidencji gruntów i budynków. To właśnie temat braku regulacji podstawowych danych wydaje się główną przeszkodą.
“Nawet połowa jej zawartości może wymagać kosztownej modernizacji związanej z pomiarami geodezyjnymi. Poza tym wciąż nieukończone są prace nad zintegrowanym systemem informacji o nieruchomościach (ZSIN). Ukończenie prac nad ZSIN oraz uporządkowanie ewidencji gruntów i budynków (EGiB) to niezbędne warunki wprowadzenia podatku katastralnego (zobacz na przykład: Elżbieta Chojna-Duch, System katastru nieruchomości i podatku katastralnego – uwarunkowania prawno-organizacyjne, 2019 r.). Warto również mieć świadomość, że samo uporządkowanie EGiB oraz dokończenie tworzenia systemu ZSIN, które w obecnych warunkach może zająć nawet kilkanaście lat, nie wystarczy jeszcze do wprowadzenia podatku katastralnego” - argumentuje.
Prajsnar przypomina, że konieczny jest odpowiedni algorytm wyceny nieruchomości. Zaznacza, że w obecnej ewidencji gruntów i budynków (nawet po jej modernizacji) nie znajdziemy informacji, które pozwalałyby na rzetelną wycenę.
“Poza tym przed ewentualnym wprowadzeniem podatku katastralnego należy wykonać analizy, które ocenią np. liczbę osób posiadających więcej niż dwa - trzy lokale oraz możliwy wpływ nowej daniny na najemców. Rodzi się też pytanie, czy wprowadzenie „katastru” nie powinno skutkować przemodelowaniem całego systemu opodatkowania osób fizycznych i firm w Polsce (np. zmniejszeniem roli podatków dochodowych)” - dodaje.
Koszty wprowadzenia podatku dotkną nas wszystkich?
Inicjując debatę na temat podatku katastralnego, należy odpowiedzieć na pytanie, o jakich kosztach mowa? Krzysztof Świątczak w artykule “Podatek powierzchniowy czy katastralny – system opodatkowania nieruchomości w Polsce” zauważa, że na podstawie przytoczonych szacunków dokonanych na krakowskim rynku nieruchomości, mogłoby to być zbyt kosztowne. Przypomina, że gdyby implementowano wprost stawki podatku z wybranych państw do polskiego systemu, wówczas w stosunku do średnich dochodów miesięcznych wysokość podatku sięgałaby od 10% do nawet 180% średnich dochodów. Oznacza to, że przełożenie systemu z jakiegokolwiek innego państwa byłoby niemożliwe.
Źródło: RynekPierwotny.pl
Zapytaliśmy ekspertów, jak podatek katastralny mógłby potencjalnie wpłynąć na samą gospodarkę, jak i właścicieli nieruchomości.
Andrzej Łukaszewski, Ekspert finansowy Credipass uważa, że z pewnością byłby to ogromny zastrzyk dodatkowych środków, który mógłby zasilić budżety samorządów. W konsekwencji pomogłoby to zrealizować wiele projektów zarówno społecznych, jak i infrastrukturalnych. Jednakże miałoby to także spory wpływ na stan finansów właścicieli nieruchomości, w szczególności osób starszych posiadających nieruchomości o dość dużej wartości, przy jednoczesnych niskich dochodach z emerytury lub renty.
“Problem mógłby się również pojawić na rynku najmu nieruchomości, gdzie właściciele przerzucaliby koszt tego podatku na wynajmujących i znacznie podrożyłby koszt najmu. Istnieje ryzyko, że wprowadzenie tego podatku zmusiłoby wiele osób do sprzedaży własnej nieruchomości ze względu na brak możliwości finansowych uregulowania podatku katastralnego” - dodaje ekspert Credipass.
Podobnego zdania jest Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
“W przypadku podatku katastralnego, mamy w Polsce do czynienia z dość ciekawą sytuacją. Mianowicie, wspomniany podatek bywa czasem przedstawiany jako rozwiązanie, które mogłoby zlikwidować wiele nieruchomościowych problemów. Pomijana jest przy tym m.in. możliwość „przerzucania” finansowego ciężaru podatku na najemców (zwłaszcza w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach)” - komentuje dla FXMAG ekspert.
Zobacz również: Rynek nieruchomości - ożywienie jest asymetryczne! Co z cenami domów i działek?
Czy jest szansa, aby wprowadzono go w Polsce?
Ekspert finansowy Credipass przypomina, że o pomyśle tym słyszymy już od kilkunastu lat. Co więcej, jeszcze przed pandemią w 2019 r. stało się to realną perspektywą. Jakie działania należy podjąć, aby sytuacja w nieruchomościach została unormowana?
“Uważano, że zniesienie w 2019 r. opłat z tytułu użytkowania wieczystego może być faktycznym momentem, kiedy wprowadzenie podatku katastralnego stanie się realne, żeby uzupełnić tę lukę. Do tej pory jednak to nie nastąpiło, głównie ze względu na duże konsekwencje dla budżetów domowych obywateli. Podatek roczny na poziomie 1-2% od wartości nieruchomości przy aktualnie bardzo wysokich cenach nieruchomości może dla wielu osób być nie do udźwignięcia finansowo. Na ten moment jest mało prawdopodobne wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce, co jednak nie jest wykluczone w kolejnych latach” - komentuje dla FXMAG.
Ewa Palus, kierownik działu consultingu Rednet Property uważa, że trudno ocenić, czy rzeczywiście podatek katastralny ma szansę zostać wprowadzony w najbliższym czasie. Ekspertka zaznacza również, że w dłuższej perspektywie zmiany w opodatkowaniu nieruchomości z pewnością zajdą, ale trudno prognozować ich charakter. Przypomina także, że ostatnią ważną i głośną zmianą w kwestii podatków związanych z nieruchomościami była zmiana w podatku PCC. Dzięki niej skorzystały osoby kupujące swoje pierwsze M, natomiast dla inwestorów został on podniesiony.
“Wpływ ewentualnego wprowadzania podatku katastralnego w Polsce będzie uzależniony od stawki tego podatku, jak bardzo wzrośnie kwota tego zobowiązania wobec dotychczasowej i jak bardzo obciąży budżety gospodarstw domowych. Można się jednak spodziewać, że podatek będzie wyższy, szczególnie dla nieruchomości, których wartość jest znaczna. Podatek ten może również uderzyć w inwestorów, którzy posiadają mieszkania na wynajem. Istnieje ryzyko, że część tego podatku zostanie przeniesiona na najemców w postaci wyższego czynszu najmu” - skomentowała dla FXMAG Ewa Palus, kierownik działu consultingu Rednet Property.
O stanowisko poprosiliśmy również Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD).
“Wprowadzenie podatku katastralnego jest mało prawdopodobne. Przede wszystkim z tego powodu, że 85% Polaków mieszka w mieszkaniach, których są właścicielami. Wprowadzenie podatku katastralnego uderzyłoby więc w 85% potencjalnych wyborców. Wielokrotnie przeprowadzane sondaże pokazywały, że większość społeczeństwa jest przeciwna temu rozwiązaniu. Żadna z partii nie deklaruje również obecnie prac nad tą daniną. W Polskich warunkach nieruchomość jest jednym z głównych aktywów majątkowych. Polacy wolą inwestować w działkę czy lokal niż w fundusze inwestycyjne. Również w tym ujęciu wprowadzenie podatku katastralnego byłoby trudne do przeprowadzenia” - skomentował dla nas Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Zobacz również: Ceny mieszkań będą warunkowane przez ten czynnik. Od 2024 r. istotne zmiany
????Sprawdziliśmy jak zmieniły się rok do roku ceny nowych mieszkań w największych miastach i aglomeracjach.
— rynekpierwotny.pl (@rynekpierwotny) November 7, 2023
????W pierwszej trójce najdroższych metropolii ceny mieszkań nie rosły tak szybko od czasu kryzysu finansowego w 2008 r. W ciągu 12 miesięcy nowe mieszkania dostępne w… pic.twitter.com/fgypgBP8to
Co zamiast podatku katastralnego?
Czy są jakieś alternatywy? PZFD uważa, że obecnie powinno się rozważyć wdrożenie rozwiązań, które pomogą rynkowi najmu, zamiast dodatkowo go obciążać.
“Nie ma nic złego w tym, że ktoś posiada np. dwa mieszkania, jeśli te nieruchomości pracują. To znaczy są zamieszkiwane przez daną osobę, albo wynajmowane. Polska potrzebuje również więcej mieszkań na wynajem, należy więc wprowadzać rozwiązania, które będą wspierać rozwój tego sektora, by był konkurencją dla rynku deweloperskiego i równoważył okresy istotnych wzrostów cen mieszkań przeznaczonych na sprzedaż” - uważa przedstawiciel PZFD.
Jako rozwiązanie proponuje wprowadzenie wyższego podatku od nieruchomości dla pustostanów, które mimo, że nadają się do użytku, są długotrwale w żaden sposób wykorzystywane. Ekspert zaznacza, że niektóre państwa już wprowadziły dodatkowe ulgi dla lokali mieszkalnych, gdzie przez rok lub dwa występuje zerowe zużycie wody. Płochocki zwraca uwagę na szacunki GUS-u, z których wynika, że na 1,8 mln mieszkań będącymi pustostanami, składają się lokale niezamieszkałe zlokalizowane głównie na Podlasiu i we wsiach małopolski oraz mieszkania, w których nikt nie jest zameldowany. Do tej grupy można zaliczyć również mieszkania przemianowane na biura, kancelarie, gabinety lekarskie etc.
Ekspert podkreśla konieczność zainicjowania impulsu, który będzie skłaniał do sprzedaży gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym (te często leżą odłogiem).
“Kolejne rozwiązanie do rozważenia to danie impulsu, który skłaniać będzie do sprzedaży gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym, które po kilka lat leżą odłogiem. Dziś choć teoretycznie – jak podaje Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN na terenach przeznaczonych w studiach pod zabudowę mieszkaniową mogłoby zamieszkać od 130 do 200 mln osób, to w praktyce tej ziemi nie ma. Dobitnie potwierdzają to statystyki z zeszłego roku, kiedy mimo załamania sprzedaży u deweloperów o ok. 50%, ceny działek pod budownictwo wielorodzinne w 7 największych miastach wzrosły o 32% (dane NBP). Trudno o lepszy dowód na to, że terenów pod budowę w miastach brakuje” - przypomina.
Zmiana populacji Polski 1990-2020 pic.twitter.com/58JjMv9an0
— zametr.pl (@zametr) November 18, 2023
Obecnie wydaje się, że temat podatku katastralnego to konflikt dwóch odmiennych stron. Jedną z nich stanowią obywatele opowiadający się za sprawiedliwością społeczną. W opozycji stoją rodacy przypominający o zasadach wolnorynkowych.
“Zamiast wprowadzania podatków lepszymi instrumentami są jednak zachęty, które powinny wzmacniać podaż nowych mieszkań i zwiększać konkurencję na rynku. Warto zatem wrócić do tzw. dużej ulgi budowlanej na wynajem czy przywrócić amortyzację dla nowo powstających mieszkań i tych przechodzących generalny remont skutkujący poprawą efektywności energetycznej jak przy nowych budynkach” - konkluduje Płochocki.
