Królestwo Niderlandów jest w trudnej sytuacji. Mało mówi się o poważnym kryzysie, który uniemożliwia młodym zakup własnego mieszkania. Państwo doświadczało w ostatnich latach dynamicznych wzrostów cen, które warunkowane były specyfiką tamtejszej gospodarki.
- Z czego wynikają problemy w holenderskim mieszkalnictwie?
- Jak na kryzys wpływa poziom imigracji?
- Jakie prognozy ma przed sobą rynek nieruchomości w 2024 roku?
Kryzys na rynku nieruchomości w Holandii
W całej Europie narasta niepokój społeczny związany z kosztami i cenami mieszkań. W ostatnich miesiącach byliśmy świadkami protestów w wielu rozwiniętych gospodarkach, m.in. Hiszpanii. Presja na wzrost cen stawia w trudnej sytuacji osoby młode, wchodzące na rynek, często uniemożliwiając im nabycie własnego M. Problem mają także państwa postrzegane jako stabilne, czy zajmujące wysokie miejsca w rankingach jakości życia. Gdy w Szwecji zaproponowano podwyżkę górnego limitu czynszów, spotkało się to z ogromnym sprzeciwem ze strony mieszkańców. Potwierdzeniem obecnej sytuacji są dane rynkowe, ceny domów w UE są o 30% wyższe od 2010 r. Koszty wynajmu wzrosły z kolei w tym samym okresie o ponad 15%. W szczególności niepokojąca jest jednak sytuacja w Królestwie Niderlandów. Rynek dynamicznie wzrastał po światowym kryzysie z 2008 r., a następnie kryzysie zadłużeniowym w strefie euro w 2012 r.
Na podstawie badania agencji I&O 86% Holendrów uważa, że istnieje „kryzys mieszkaniowy”. Rząd postawił sobie za cel budowę 900 000 mieszkań do 2030 r., jednak inicjatywa notuje ogromne opóźnienie. W efekcie przyjmuje się, że w państwie osób poszukujących domu jest o 390 000 więcej niż samych domów. Szacuje się, że w latach 2015-21 ceny wzrosły o 63%, a dochody o 25%.
Inne badanie przywołuje CBS. Na podstawie zgromadzonych danych branżowych w Holandii było nieco ponad 8 mln domostw, z czego ok. 4,5 mln było zamieszkanych przez właścicieli (57%). Co więcej, 1 na 7 jest wynajmowanych prywatnie, natomiast ponad 2 mln (29%) wynajmowane jest przez korporacje mieszkaniowe, które w dużej mierze regulują czynsze.
Zobacz również: Wynajem mieszkania w Polsce. O ile wzrosną czynsze w 2024 roku?
O problemach na rynku nieruchomości alarmuje w szczególności młode pokolenie. To ono najbardziej cierpi z powodu obserwowanego impasu, a sytuacja wydaje się im trudna do rozwiązania bez interwencji na szczeblu centralnym. Analiza Międzynarodowego Funduszu Walutowego pokazuje, że obawy młodych są w pełni uzasadnione. Okazuje się, że w trakcie pandemii ceny domów wzrosły tam najbardziej ze wszystkich krajów w Europie, przy czym nie uległy korekcie. Co więcej, państwo to ma największe średnie zadłużenie hipoteczne w UE. Zdaniem tamtejszego banku centralnego wysoki poziom zadłużenia jest jednym z głównych zagrożeń systemowych. Z tego powodu wprowadzono wymóg posiadania przez banki komercyjne o 5 mld euro dodatkowego kapitału na pokrycie swoich ekspozycji hipotecznych.
Wzrost cen nieruchomości w Holandii na tle UE
Źródło: Financial Times
“Każdy ma podstawowe prawo do czystego i bezpiecznego miejsca do życia, ale dla nas, jako pokolenia, mamy wrażenie, że wszyscy utknęliśmy. Starsi ludzie nie mogą przenieść się do mniejszego domu, kupujący po raz pierwszy nie mogą wyprowadzić się ze swojego pierwszego domu, wszystko jest dla nas "zamknięte"” - portal DutchNews przytacza komentarz jednego ze studentów.
Zobacz również: Ceny mieszkań w dół! Tutaj nieruchomości tanieją
Jak wskazuje DutchNews, czynsze na wolnym rynku rosną spiralnie. Pojawiają się propozycje nałożenia szczelnej kontroli czynszów, która pozwoliłaby ograniczyć ten wzrost.
Część Holendrów jako przyczynę obecnej sytuacji w mieszkalnictwie postrzega liberalizację rynku. Ponad dekadę temu wprowadzono przepisy pozwalające na swobodniejszą sprzedaż akcji spółek mieszkaniowych. W latach 2018-2019 rząd zachęcał zagraniczne podmioty do wejścia na rynek, inwestując w mieszkania. Co więcej, w ostatnich latach uzyskanie pozwolenia na budowę własnej nieruchomości stało się niezwykle zawiłe ze względu na obowiązujące regulacje prawne.
“Załatwienie wszystkich procedur przed rozpoczęciem budowy zajmuje zbyt dużo czasu. Czas realizacji musi być krótki, aby kupujący mogli zobaczyć, w co się pakują. Dotyczy to także deweloperów, którzy mają wtedy większą kontrolę nad kosztami budowy” - stwierdził Chris van Zantwijk, wiceprezes NVM Residential Real Estate Group.
Zobacz również: Czy warto kupić kawalerkę, a może mieszkanie dwupokojowe?
Imigracja tematem zapalnym?
Osobnym tematem pozostaje kwestia imigracji. Od 2014 r. liczba ludności wzrosła o 1 mln, głównie w wyniku wzrostu napływu obcokrajowców w celach zarobkowych. Niektórzy ekonomiści bezpośrednio łączą to zjawisko z problemami mieszkaniowymi Holendrów. Ekspert ds. mieszkalnictwa Uniwersytetu w Delft, Peter Boelhouwer, opublikował analizę, która ma być dowodem na narastanie problemów przez zwiększoną liczbę ludności napływającej. Przed 2015 r. imigranci mieli zajmować 2–2,5% zasobów mieszkaniowych, a obecnie może to być 4,8%.
At this point almost everybody knows that there’s a housing bubble that has already burst.
— Andy Investor (@AndyM_Investor) March 17, 2023
But what are the countries with highest risk?
High risk: NZ, Australia, Canada, US, Netherlands, and Germany
Medium risk: UK, Chile, France, and Spain
Low risk: Greece, and Italy pic.twitter.com/LpH3fZiX3j
Z czego wynikają problemy na rynku?
O przyczyny obecnej sytuacji zapytaliśmy Andrzeja Prajsnara, analityka portalu RynekPierwotny.pl. Zwraca on uwagę na klęskę dwóch koncepcji mieszkaniowych.
“W przypadku Holandii, porażkę poniosły dwie koncepcje mieszkaniowe. Jedna z nich zakładała znaczące wsparcie dla kredytobiorców mieszkaniowych w ramach systemu podatkowego, brak wymagań dotyczących wkładu własnego i możliwość zadłużenia się na ponad 100% wartości lokum. W ciągu ostatnich 10 lat widzimy odchodzenie od tej koncepcji. Maksymalny poziom wskaźnika LtV został stopniowo obniżony do 100% w 2018 r. Zmniejszono też skalę podatkowych odliczeń dla kredytobiorców. W styczniu 2022 r. holenderski bank centralny dodatkowo wprowadził minimalne wagi ryzyka dla kredytów mieszkaniowych. Wyniki badań potwierdzają, że obniżka limitu LtV w połączeniu z innymi środkami makroostrożnościowymi spowolniła wzrost cen holenderskich mieszkań” - komentuje dla FXMAG Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Źródło: Rabobank
“Pamiętajmy również, że kolejne rządy Królestwa Niderlandów przez dekady próbowały stworzyć alternatywę dla kredytów mieszkaniowych w postaci dużej liczby mieszkań społecznych. Stanowią one obecnie ok. 30% zasobu mieszkaniowego kraju. Te lokale zarządzane przez spółdzielnie w teorii miały być dostępne dla każdego. Na początku minionej dekady pod naciskiem UE wprowadzono jednak limity dochodowe dla nowych lokatorów mieszkań społecznych. Przez kolejne lata oferta społeczna nie nadążała za zapotrzebowaniem, co sprawiło, że w niektórych miastach (np. Amsterdamie) czas oczekiwania na przydział lokalu z regulowanym, niskim czynszem wydłużył się do ponad 10 lat. Rząd Holandii zamierza poprawić sytuację i ograniczyć deficyt lokalowy poprzez plan masowej budowy mieszkań z niskim i średnim czynszem. W dalszym ciągu widzimy jednak niechęć decydentów do prywatnego najmu, który od dawna jest w Holandii marginalizowany. Niesłusznie zdaniem chociażby Międzynarodowego Funduszu Walutowego” - dodaje ekspert.
Jak w tych warunkach radzą sobie ludzie wykonujący nisko opłacane zawody? Badania pokazują, że muszą one czekać na mieszkanie socjalne dłużej niż 15 lat. W ciągu dekady liczba bezdomnych uległa podwojeniu.
Ekonomiści Oxford Economics uznali Holandię za najbardziej ryzykowny rynek mieszkaniowy ze wszystkich rozwiniętych gospodarek. Wszystko za sprawą tego, że ceny domów były o 14,3% wyższe od długoterminowej tendencji, a stosunek ceny do czynszu był o 15,3% wyższy od długoterminowej tendencji.
Zobacz również: Gdzie szukać mieszkania? W tych miastach oferta znacząco się uszczupliła
Jeszcze nigdy w historii rynek holenderski nie doświadczał podobnej presji na wzrost cen. To negatywny scenariusz dla młodych ludzi wchodzących w dorosłość. Wynajem lub zakup mieszkania stają się coraz trudniejsze. Przyjmuje się, że od 2013 r. ceny domów wzrosły średnio dwukrotnie. Posiadanie domu lub mieszkania na własność stało się prawdziwym bogactwem i często pozwala ograniczyć stres przed potencjalną utratą pracy.
Przytacza się również kwestię kredytów hipotecznych, które zdaniem młodych Holendrów są trudne do uzyskania. Młodzi często mierzą się z odmową ze strony banku, choć w teorii miesięczna rata kredytu wyniosłaby 950 euro, a koszt wynajmu to 1400 euro.
“Największy problem dotyczy młodych ludzi, ale obecnie młodzi to 30-latkowie, którzy nadal nie mogą czegoś wynająć ani kupić. Rodziny opuszczają miasto. Ludzi, którzy uczą nasze dzieci, policjantów i tramwajarzy – po prostu nie stać ich na życie tutaj” - Financial Times przytacza wypowiedź Gerta Jana Bakkera, konsultanta w agencji obsługi najemców WOON w Amsterdamie.
Szacunki ekonomistów Rabobanku wskazują z kolei, że w 2024 r. ceny na rynku mają utrzymać się na stabilnym poziomie.
“Obecnie postrzegamy rozwój stóp procentowych na rynku kapitałowym jako jeden z najważniejszych czynników determinujących ceny domów. W związku z tym obliczyliśmy scenariusze, w których 10-letnia stopa swapu euro od końca 2023 r. jest o jeden punkt procentowy niższa niż w ścieżce bazowej lub odwrotnie, o jeden punkt procentowy wyższa. W ścieżce bazowej ceny domów spadną w 2024 r. o 4,5% w porównaniu ze styczniem 2023 r. Jeśli stopy procentowe spadną bardziej niż oczekiwano, oczekuje się, że spadek wyniesie jedynie 2,8%. Następnie rynek ożywi się wcześniej, powodując wzrost cen domów już w przyszłym roku. W scenariuszu zakładającym wyższe stopy procentowe ceny domów do końca 2024 r. spadną jeszcze o 6,1%. Co więcej, nadal wykazują w tym czasie tendencję spadkową, więc ceny domów mogą spaść jeszcze bardziej. Może się to zdarzyć na przykład w sytuacji, gdy wysoka inflacja będzie się utrzymywać dłużej, niż oczekiwano” - komentują ekonomiści.
Nawet pomimo prognozowanych spadków, dostępność pozostaje rekordowo niska, a podaż powinna zostać odbudowana.
Źródło: Rabobank
