Najnowsze dane Biura Informacji Kredytowej pokazują, że na rynku kredytów mieszkaniowych najgorsze już za nami. Nie ma jednak co liczyć na to, że Polacy - przy tak wysokich stopach procentowych - masowo ruszą po kredyty na wymarzone m4. A przynajmniej nie przed wprowadzeniem rządowego programu dopłat, określanego jako „kredyt 2%”. Luty był jednak najlepszym od roku miesiącem pod względem sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego. Czy to początek końca nieruchomościowej bessy?
Na skróty:
- wg danych BIK o 37,6% spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w lutym 2023 roku
- o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 19,02 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 30,41 tys. rok wcześniej – jest to spadek o 37,4
- W porównaniu do stycznia 2023 r. liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła jednak o 43,5%
- W lutym deweloperzy działający na 7 głównych rynkach sprzedali aż o 38% więcej mieszkań niż rok wcześniej
- Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej FXMAG
Koniec załamania na rynku kredytów mieszkaniowych?
Biuro Informacji Kredytowej opublikowało dane na temat aktywności Polaków na rynku kredytów hipotecznych za luty. Liczba złożonych wniosków o kredyt mieszkaniowy wyniosła nieznacznie ponad 19 tys., co jest spadkiem o 37,4% w porównaniu do lutego 2022 roku. Podobny spadek zanotowano również w przypadku całkowitej wartości wnioskowanych kredytów hipotecznych - łączna wartość zapytań spadła bowiem o 37,6% w ujęciu rocznym. W porównaniu do rekordowego 2021 roku, spadek wyniósł ponad 60% (luty 2021 r).
Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lutym 2023 r. wyniosła 359,7 tys. złotych i była niższa o 0,3% w porównaniu do lutego 2022 r. W porównaniu do stycznia tego roku była zaś wyższa o 4,0%.
O ile lutowe dane w ujęciu rocznym nie wyglądają zbyt optymistycznie, o tyle w porównaniu do poprzedniego miesiąca widać wyraźne odbicie aktywności na rynku kredytów mieszkaniowych. Liczba złożonych w lutym wniosków o kredyt hipoteczny była bowiem aż o 43,5% wyższa niż w styczniu - w pierwszym miesiącu tego roku zaledwie 13 260 osób wyraziło chęć zaciągnięcia takiego zobowiązania, a i tak był to o niemal 8% wyższy wynik niż w grudniu zeszłego roku.
W lutym po raz pierwszy od dłuższego czasu roczna dynamika spadków wartości zapytań o kredyty hipoteczne była znacznie niższa niż 50%, co również świadczy o tym, że kolejne miesiące mogą wpisywać się w trend nieznacznego ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych. Dla porównania: w styczniu spadek wartości zapytań o kredyty hipoteczne wyniósł 56,1% r/r, w grudniu zeszłego roku było to niemal -61% w ujęciu rocznym, w listopadzie -65% r/r, a w październiku -68,7% r/r. Dotychczasowy rekord spadków w skali roku został jednak wyznaczony w sierpniu zeszłego roku, kiedy wartość zapytań o kredyty hipoteczne zmalała o niemal 73% r/r.
Czytaj również: Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w lutym 2023 r. gwałtownie spada (BIK Indeks – PKM)
Warto jednak wstrzymać się ze zbyt pochopnymi wnioskami -
pamiętajmy o tym, że dane z nadchodzących miesięcy będą już porównywane w ujęciu rocznym do odczytów z okresu, w którym Rada Polityki Pieniężnej regularnie podnosiła stopy procentowe NBP, stopniowo ograniczając popyt na kredyty hipoteczne i zmniejszając zdolność kredytową Polaków. Mówiąc prościej - baza statystyczna z poprzedniego roku będzie niska, stąd też należy uważać ze zbyt szybko ogłaszanym „odrodzeniem” aktywności na rynku kredytów hipotecznych. Prawdziwym ożywieniem na rynku kredytów hipotecznych będzie sytuacja, w której roczna dynamika wartości i liczby zapytań będzie dodatnia. Na taki odczyt zapewne będziemy musieli poczekać co najmniej kilka miesięcy (czwarty kwartał to optymistyczny scenariusz).
Czytaj również: Mamy to! Ceny mieszkań są już niższe niż rok temu - na razie w jednym mieście
???? W lutym wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 37,6%. O tzw. efekcie statystycznym w kolejnych miesiącach mówi @W_Rogowski
— BIK S.A. (@grupabik) March 6, 2023
główny analityk Grupy BIK.
????Nowy #BIKIndeksPopytu - zapraszamy do lektury:https://t.co/D4EZb8ENsQ
Kredyty 2% nie zachęcają do zaciągania… kredytów
Mimo tego, że w lutym liczba złożonych wniosków o kredyt hipoteczny była aż o ponad 40% wyższa niż miesiąc wcześniej, to w kolejnych miesiącach utrzymanie tego trendu może być trudne. Wg prof. Waldemara Rogowskiego, głównego analityka BIK, paradoksalnie za ograniczeniem popytu na kredyty mieszkaniowe w najbliższych miesiącach może stać rządowy program preferencyjnych kredytów hipotecznych na 2%. Jak to możliwe? „Część osób może bowiem wstrzymać się z decyzjami zakupowymi i sięganiem po kredyt do momentu uruchomienia programu. Natomiast po jego uruchomieniu może być to kolejny impuls pozytywnie oddziałujący na wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe” - twierdzi Rogowski.
Oficjalna data startu programu kredytów na 2% nie jest jeszcze znana, jednak składanie wniosków powinno ruszyć w lipcu. Ze względu na nadchodzące wybory parlamentarne (które najprawdopodobniej odbędą się w drugiej połowie października) wysoce prawdopodobne jest, że program ruszy bez żadnych poślizgów.
Czytaj również: Kredyty hipoteczne robią się... niebezpieczne! Co robić, gdy raty ciągle rosną, a inflacja pożera Twoje oszczędności?
Nikt nie kupuje mieszkań?
Nieznaczne odbicie popytu na kredyty hipoteczne w lutym jest ciekawe również w kontekście ostatnich danych serwisu otodom. Wynika z nich, że luty był najlepszym od roku miesiącem pod względem sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym, bazując na danych od deweloperów działających w 7 największych miastach. W lutym sprzedano bowiem 4600 nowych mieszkań, co jest zarówno wzrostem o 48% w porównaniu do poprzedniego miesiąca (stycznia), jak i o 38% w ujęciu rocznym. Są to też najlepsze dane od stycznia zeszłego roku, kiedy deweloperzy sprzedali ponad 5,6 tys. mieszkań.
Czytaj również: Czy to sygnał, że kryzysu na rynku nieruchomości nie będzie?
Zakończony kilka dni temu luty był na rynku pierwotnym najlepszym sprzedażowo miesiącem od 2022 r.
— Otodom (@otodom) March 3, 2023
Działający na 7 głównych rynkach deweloperzy sprzedali 4,6 tys. mieszkań – to o 38% więcej niż rok wcześniej i o 48% więcej niż w styczniu.
Czyżby w branży nadeszła już wiosna? pic.twitter.com/kOTY5KrkQg
Kredytowej hossy w tym roku nie będzie
Ostatnie sygnały ze strony Rady Polityki Pieniężnej, jak i dane makroekonomiczne z krajów UE, sugerują że na pierwsze obniżki stóp procentowych w Polsce trzeba będzie poczekać co najmniej do pierwszego kwartału przyszłego roku. I to w tym najbardziej optymistycznym scenariuszu. Perspektywa rozpoczęcia luzowania monetarnego przez RPP jeszcze pod koniec 2023 roku oddala się wraz z wciąż rosnącą inflacją bazową w Polsce (podobnie jak w strefie euro). Inflacja bez uwzględnienia cen żywności, paliw i energii wyznacza kolejne historyczne szczyty - w grudniu zeszłego roku wskaźnik Core CPI wyniósł 11,5% r/r, wyznaczając nowe maksima. Trudno łudzić się, że w lutym wyniesie ona poniżej 12% r/r (w styczniu najprawdopodobniej będzie to 11,7% r/r). Pierwsze spadki dynamiki inflacji bazowej spodziewane są dopiero przy odczycie za marzec, wciąż jednak Core CPI będzie powyżej 10% r/r.
Prognozy dla rynku kredytów hipotecznych na 2023 rok nie są optymistyczne
- szacowany spadek wartości udzielonych kredytów ma wynieść niemal 40% w porównaniu do i tak słabego 2022 roku: BIK w 2023 r. szacuje wartość akcji kredytowej w segmencie kredytów hipotecznych na poziomie 28 mld zł – czyli o 38% niższym niż w 2022 r. oraz o prawie 70% niższym niż w 2021 r. roku, w którym Polacy zaciągnęli najwięcej kredytów za najwyższą kwotę. Było to oczywiście spowodowane historycznie niskim oprocentowaniem NBP - stopa referencyjna aż do października 2021 roku była niemal zerowa. Jej wysokość wynosiła zaledwie 0,10% (obecnie jest to 6,75%).
Jak wyglądał miniony rok na rynku kredytów mieszkaniowych?
W 2022 r. łączna kwota udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o niemal połowę w porównaniu do poprzedniego roku, do 45,4 mld złotych. O niemal połowę spadła również liczba udzielonych kredytów hipotecznych w 2022 roku - w zeszłym roku banki udzieliły ponad 126 tys. kredytów, czyli o 50,8% mniej niż w rekordowym 2021 roku.
