- Kryzys w nieruchomościach komercyjnych w USA staje się coraz poważniejszy.
- Na rynku pozostaje sporo budynków, które mogłyby zostać przeznaczone na cele mieszkalne.
- Czy w USA będą masowo przekształcać biura w mieszkania?
Amerykanie chcą przekształcać biura w mieszkania
Kryzys na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych jest coraz bardziej widoczny. W największych miastach mocno spadła wartość budynków, a część korporacji decyduje się na wynajem mniejszej powierzchni biurowej. W praktyce na rynku pozostaje sporo opuszczonych lokali, które mogłyby zostać ponownie zagospodarowane. Jest to szczególnie widoczne w Teksasie, gdzie deweloperzy intensyfikują działania.
Podaż nowych nieruchomości biurowych
Źródło: VisualCapitalist
“W następstwie pandemii Covid-19 i wzrostu liczby pracy zdalnej w Stanach Zjednoczonych jest mnóstwo wolnej powierzchni biurowej – a Teksas nie jest wyjątkiem. Największe obszary metropolitalne stanu borykają się z dwucyfrowym wskaźnikiem pustostanów, mimo że ich pracownicy wracają do biur w wyższym tempie niż pracownicy w innych dużych miastach w całym kraju” - informuje portal TexasTribute.
W poprzednim roku tamtejszy Generalny Urząd ds. Gruntów ogłosił, że chce, aby deweloper przekształcił należący do stanu kompleks biurowy w centrum Austin, składający się z trzech budynków.
“Ponieważ Austin stoi w obliczu poważnego kryzysu na rynku nieruchomości mieszkaniowych, duża liczba wakatów biurowych w centrum miasta stwarza okazję do dodania większej liczby mieszkań w centrum miasta” - skomentował członek Rady Miejskiej Austin, Zohaib „Zo” Qadri.
Zobacz również: Ceny mieszkań w Polsce: za ok. 700 000 kupisz… kawalerkę w Warszawie
Przekształcenie biura w mieszkanie - kiedy jest opłacalne?
Według amerykańskiego banku inwestycyjnego Goldman Sachs, ceny biur w USA muszą spaść jeszcze o ok. 50% w ujęciu ogólnokrajowym, aby projekty przebudowy mieszkań rzeczywiście miały sens na większą skalę. Badanie pokazuje, że nieco inaczej jest w miastach takich, jak San Francisco, Boston, Los Angeles i Seattle, gdzie stawki muszą zostać zredukowane o ok. 30%.
Sytuacja obecnie wciąż nie jest na tyle zła, aby doprowadzić do masowego przekształcania biurowców w mieszkania. Zespół badaczy ekonomicznych pod kierownictwem Jana Hatziusa oszacował, że spadek wartości o 50% sprawi, że deweloperzy ruszą na rynek, w poszukiwaniu perspektywicznych biurowców, w których dałoby się wyodrębnić lokale mieszkalne.
Zobacz również: Koniec hossy. Zarobisz 3 razy mniej na giełdzie akcji w USA przez 10 następnych lat
Pod uwagę wzięto czynniki takie, jak wskaźniki pustostanów, czynsze, wiek nieruchomości oraz to, jaka część biur nie wydaje się już „opłacalna” ekonomicznie z uwagi na uwarunkowania techniczne lub lokalizacyjne. Ustalono, że obecnie ok. 4% budynków mogłoby zostać przemianowanych na mieszkania, zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym. Zaznaczono jednak, że odsetek ten wzrośnie w kolejnych latach, gdy coraz większa liczba budynków będzie opuszczana przez firmy. Wówczas zarejestrowany zostanie wzrost pustostanów do szacunkowego poziomu 18% w 2033 r. z około 14% w tym roku.
Goldman Sachs klasyfikuje jako “nieopłacalne” budynki znajdujące się poza miastem oraz powstałe po 1990 r.
“Nieopłacalne budynki nadal nie są jeszcze wystarczająco tanie, aby w pełni pokryć koszty przebudowy i finansowania, nawet w miastach najbardziej dotkniętych skutkami kryzysu, takich jak San Francisco, gdzie ceny spadły od 2019 r. o około 35% w porównaniu z 11% w kraju” - skomentował zespół Goldman Sachs.
Zobacz również: Kryzysu na rynku nieruchomości nie będzie - finansista stawia jeden warunek
“Przekształcenie nierentownego biura, którego cena jest na obecnym średnim poziomie, spowoduje stratę w wysokości 164 dolarów na metr kwadratowy. Oznacza to, że obecne ceny biur musiałyby spaść o 50%, aby koszty mogły zostać w pełni pokryte przez strumień zdyskontowanych przyszłych przychodów” - szacuje zespół.
Do wskazanego progu rentowności zbliżają się San Francisco, Boston, Los Angeles i Seattle. Wciąż jednak oczekuje się redukcji o 30%, która pozwoli deweloperom zaangażować się w ekonomicznie efektywny projekt.
Pustostany w USA w największych miastach
Źródło: VisualCapitalist
W największych miastach USA mieszkań realnie brakuje. Co więcej, biurowce znajdują się zazwyczaj w atrakcyjnych lokalizacjach. Z pewnością znalazłoby się mnóstwo chętnych na przemianowaną nieruchomość w centrum. Po pandemii, gdy liczba osób pracujących stacjonarnie znacznie spadła, władze miast zaczęły szukać zastosowania dla starszych nieruchomości. Miał to być pierwszy krok w kierunku złagodzenia kryzysu przystępności cenowej mieszkań.
Szacunki Goldman Sachs są efektem programu prowadzonego przez Biały Dom. W jego ramach udostępniono deweloperom tańsze pożyczki federalne, które mają być wykorzystywane na konwersję mieszkań m.in. przy głównych węzłach komunikacyjnych.
