- Co to jest rynek PRS i jak wygląda w Polsce?
- Czy rozwój najmu instytucjonalnego pozytywnie wpłynie na rynek?
Instytucjonalne wynajmowanie mieszkań w Polsce
Czym jest rynek PRS? Private Rented Sector to zinstytucjonalizowana forma najmu, zarządzana przez profesjonalne i wyspecjalizowane podmioty, które zajmują się wynajmem powierzchni mieszkaniowej jako główną działalnością gospodarczą. To po prostu instytucjonalne wynajmowanie mieszkań.
Jak wygląda rynek PRS w Polsce? Zgodnie z raportem Cushman & Wakefield pt. "Mieszkaniówka na rozdrożu 2.0", inwestorzy instytucjonalni obecnie zarządzają blisko 16 600 mieszkaniami na wynajem w największych polskich miastach. Dominującą rolę odgrywa Resi4Rent, które posiada największe, jednocześnie wciąż rozwijające się portfolio w kraju. Razem trzy główne platformy wynajmu mieszkań — Resi4Rent, Vantage Rent i Life Spot — kontrolują 46% całego rynku PRS w Polsce.
Liczba mieszkań w najmie na czerwiec 2024 (największy inwestorzy instytucjonalni)
Źródło: Cushman & Wakefield
Zgodnie z publicznymi zapowiedziami, w nadchodzących latach na rynku najmu pojawi się dodatkowe 30 tys. mieszkań od inwestorów instytucjonalnych.
Liczba mieszkań w najmie w instytucjonalnych projektach PRS
Źródło: Cushman & Wakefield
Zasób mieszkaniowy w PRS będzie rósł:
Wysokie koszty finansowania, wynikające z wysokiego poziomu stóp procentowych, były największą barierą rozwoju PRS i spowodował ograniczenie liczby transakcji w ostatnich dwóch latach. Gdy ten problem zniknie, a tego spodziewamy się w najbliższym czasie wraz ze spadającą inflacją, zainteresowanie inwestorów PRS wzrośnie i to geometrycznie. - czytamy.
Deweloperzy, budujący głównie mieszkania na sprzedaż, zaczynają również budować projekty z mieszkaniami na wynajem, aby stworzyć drugi strumień dochodów – niezależny od sprzedaży mieszkań indywidualnym nabywcom. - stwierdzono w raporcie.
Zobacz: Paranoja nieruchomości w Polsce. Najdroższe kredyty, najmocniej rosnące ceny mieszkań
REIT-y w Polsce
W Polsce przez ostatnie kilkadziesiąt lat inwestorzy indywidualni lokowali swoje oszczędności w nieruchomości mieszkaniowych, czerpiąc zyski z wynajmu lub traktując je jako inwestycję na przyszłość. Dzięki wzrostowi cen na rynku mieszkaniowym mogli osiągnąć wyższe zyski niż z innych form inwestycji finansowych.
Według raportu Cushman & Wakefield szacuje się, że co najmniej 10-12% zasobów mieszkaniowych w największych miastach to „drugie” lub „trzecie” mieszkania, które są przeznaczone na wynajem lub trzymane jako inwestycje.
Polskie REIT-y z pewnością mogłyby być interesującą alternatywą dla Polaków, także tych, których dziś nie stać na inwestowanie w mieszkania z uwagi na wysokie ceny. Możliwość zainwestowania kilkudziesięciu tysięcy złotych zamiast pełnej kwoty i dywersyfikacja ryzyka, a także potencjalnie wyższy zwrot, mogą okazać się wyjściem, którego dziś polscy inwestorzy nie mają. - wskazują autorzy raportu.
Autorzy zauważają, że dla zachowania równowagi na rynku oraz uniknięcia dodatkowej presji na rynek mieszkaniowy, REIT-y powinny koncentrować się na inwestycjach w inne sektory nieruchomości komercyjnych, a nie w nieruchomości mieszkaniowe.
REIT-y inwestujące w inne sektory nieruchomości komercyjnych w Polsce, osiągalne dla każdego inwestora, na pewno wpłynęłyby pozytywnie na zmniejszenie presji na inwestowanie jedynie w mieszkania. - czytamy.
Zobacz: Przeceny nieruchomości sięgają 60%. “Finansowo wyciśnięci” zmuszeni do szybkiej wyprzedaży
Ewa Palus, ekspert rynku nieruchomości o PRS:
Skala rynku najmu instytucjonalnego w Polsce wciąż jest niewielka, mimo że w ciągu ostatnich 2-3 lat dynamika oddawania nowych lokali była wysoka.
Wciąż zdecydowana większość mieszkań w zasobie rynku najmu to mieszkania należące do prywatnych inwestorów, którzy zajmują się najem w sposób nieprofesjonalny co wpływa na jakość obsługi najemców i negatywne postrzeganie najmu jako alternatywa dla zakupu mieszkania na własność.
Obecna oferta instytucjonalnego rynku najmu skierowana jest głównie do młodych ludzi - inwestycje te oferują w większości kompaktowe mieszkania 1- oraz 2-pokojowe, niektóre projekty oferują lokale poniżej 25 mkw. Budynki te bardzo często zlokalizowane są w sąsiedztwie kampusów uniwersyteckich czy kompleksów biurowych, co również w pewien sposób determinuje grupę docelową. Znaczną grupę najemców stanowią obcokrajowcy, którzy na prywatnym rynku często mają problemy ze znalezieniem odpowiedniego mieszkania.
Rozwój rynku najmu instytucjonalnego będzie miał pozytywny wpływ na cały rynek, ponieważ będzie wymuszał jego profesjonalizację. Prywatni inwestorzy będą musieli konkurować z profesjonalnymi instytucjami. Do pewnego momentu będzie to konkurencja cenowa, ale później wymusi to profesjonalizacje całego sektora poprzez wzrost standardu mieszkań i poprawę warunków najmu.
Takie działanie jest potrzebne niemal natychmiast. Dodatkową wagę nadaje mu fakt, że Czynsze w Polsce rosną niemal najszybciej w UE.
