- Czy czekać na nowy program rządowy?
- Ile kosztuje mieszkanie w największych polskich miastach?
- Czy warto obecnie kupić mieszkanie?
- Kiedy ceny mieszkań spadną?
Kiedy kupić mieszkanie? Nowy program za rogiem
Zgodnie z zapowiedziami rządu, następcą programu “Bezpieczny Kredyt 2%” ma być inicjatywa “Mieszkanie na Start”. W ostatnich dniach pojawiły się pierwsze konkretne zapowiedzi dotyczące MnS, jednak eksperci wskazują, że prawdopodobnie nie będzie stymulował wzrostu cen w takim stopniu, jak jego poprzednik.
Nie można również zapomnieć o fakcie, że na początku bieżącego roku deweloperzy uzupełnili swoją ofertę, zwiększając podaż. Co więcej, rośnie także liczba udzielanych pozwoleń na budowę. Na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego, w lutym 2024 r. rozpoczęto łącznie budowę 20 551 mieszkań, co jest wzrostem o 30,7% względem rozpoczętych projektów w styczniu. W skali roku to skok o 90%. Liczby mogą świadczyć o optymizmie na rynku, należy jednak podkreślić występowanie niskiej bazy.
Zobacz również: Ceny materiałów budowlanych w dół! Czy warto obecnie rozpoczynać remont czy budowę?
Z szacunków Heritage Real Estate Investment Trust (HREIT) wynika, że mieszkań wystawionych na sprzedaż jest obecnie nawet ok. 10 – 20% więcej niż w okresie najgorszej "posuchy" w 2023 r.
"Dziś już wiemy, że choć mieszkania dynamicznie w 2023 roku drożały, to jednak dynamika ta była nawet 2-3 razy niższa niż ta, którą nas straszono. Jak bowiem wynika z najnowszych danych NBP o cenach transakcyjnych mieszkania na 7 największych rynkach zdrożały w perspektywie roku o trochę ponad 11% (dane wstępne za czwarty kwartał). Wciąż oznacza to dynamiczny wzrost, ale nie tak dynamiczny, jak sugerowały zmiany cen ofertowych" - zaznacza HREIT.
Mieszkania na 7 największych rodzimych rynkach
Źródło: HREIT
Zobacz również: Ile rzeczywiście zarabiają deweloperzy? Branża rozwiewa mity
Ceny mieszkań w największych miastach - warto czekać?
Obecnie w największych polskich miastach wciąż obserwuje się wzrost stawek za mkw na rynku pierwotnym. Najwyższe ceny standardowo obowiązują w stolicy, Krakowie i Trójmieście. Analitycy wskazują jednak na występowanie w Warszawie tzw. cenowego progu bólu.
Ile mkw można kupić za średnią pensję - polskie miasta
Źródło: RynekPierwotny.pl
"Dla warszawskich deweloperów powinno to już być sygnałem, że ceny oferowanych przez nich mieszkań doszły do granicy, której coraz większa grupa potencjalnych nabywców nie jest już w stanie zaakceptować – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Ekonomiści wskazują jednak, że istnieje szansa, iż w tym roku w stolicy wprowadzą do oferty więcej mieszkań w umiarkowanych cenach. Dla przypomnienia, w lutym w Warszawie dominował segment popularny (lokale poniżej 16 tys. zł za metr kwadratowy, mediana cen w stolicy). Dzięki temu różnice cenowe pomiędzy pierwszym a drugim miesiącem tego roku nie były znaczące.
Średnie ceny mieszkań w polskich miastach wojewódzkich
Źródło: RynekPierwotny.pl
Plany deweloperów na ten rok
Nowe światło na tegoroczną sytuację w mieszkalnictwie rzuca raport analityków PKO Research. Jeśli chodzi o stawki, w perspektywie roku analitycy oczekują umiarkowanego (5-10%) wzrostu średnich cen transakcyjnych. W kolejnych miesiącach bieżącego roku tendencje wzrostowe mają być hamowane przez odsuwające się w czasie obniżki stóp procentowych, hamowanie popytu kredytowego, stopniowo zwiększaną podaż (odczuwalne od III kwartału - wystawianie tzw. dziur w ziemi, uruchamianie wcześniej uzyskanych pozwoleń na budowę) oraz stabilizację na rynku najmu. Po przeciwnej stronie są z kolei czynniki prowzrostowe, wśród których należy wymienić m.in. kontynuację konsumpcyjnego popytu kredytowego odłożonego w okresie zaostrzonych regulacji ostrożnościowych, wzmacnianego obserwacją rosnących cen mieszkań, duże wolumeny zakupów inwestycyjnych za gotówkę oraz pogłębiający się deficyt działek budowlanych.
Zobacz również: Ceny mieszkań w Polsce - za średnią pensję w Katowicach kupisz najwięcej
Biorąc pod uwagę, że średni czas realizacji inwestycji deweloperskiej to 24 miesiące, HREIT wskazuje, że do połowy 2025 r. deweloperzy raczej tylko wyjątkowo chwalić się będą dostarczaniem na rynek większej liczby gotowych mieszkań. Wynika to z faktu, że w okresie od 2022 do połowy 2023 r. aktywność na rynku pozostawała mała. Z tego powodu lepsze dane przypadną prawdopodobnie na połowę przyszłego roku.
Mieszkania - rozpoczęte vs oddane
Źródło: HREIT
Mieszkanie na start - czy warto? Ekspert podpowiada
Na podstawie danych Biura Informacji Kredytowej, w lutym br. miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty wzrosła o 58% w ujęciu rocznym. O kredyt na mieszkanie wnioskowało w analizowanym czasie ok. 26,6 tys. osób.
“Popyt na kredyty mieszkaniowe wyhamował po zamknięciu BK2% z końcem roku. W porównaniu z 2h23 popyt jest niższy, natomiast wobec 1h23 (przed obniżeniem stóp procentowych) wyraźnie – o 30-40%, wyższy. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w lutym 2024 wyniosła 427,2 tys. zł (+18,8% r/r; -1,8% wobec grudnia’23)” - zauważają analitycy PKO Research.
Zobacz również: Spółka deweloperska chce powrócić do wypłaty dywidendy! Ile można zarobić?
Na podstawie monitoringu JLL, oferta deweloperska w 6 największych polskich aglomeracjach wynosiła 36,3 tys. mieszkań pod koniec IV kwartału 2023 r. To jednak dane ogólne, gdyż wiele zależy od danego miasta. W ujęciu rocznym oferta najmocniej zmniejszyła się w Krakowie (-47,1%), Wrocławiu (-39,2%), Trójmieście (-29,9%) i Warszawie (-28,7% r/r). Najmniej ucierpiała oferta w Łodzi, gdzie w analizowanym okresie wzrosła o ⅓. PKO zauważa, że wskaźnik tendencji rynkowych wskazuje na kontynuację wzrostu liczby lokali pozostających w budowie. Rozpoczynane są nowe projekty, natomiast łączna liczba pozwoleń na budowę, wydanych w ostatnich 4 kwartałach ustabilizowała się.
Czy to zatem warunki, w których warto rozważyć zakup mieszkania? O opinię zapytaliśmy Andrzeja Prajsnara, analityka portalu RynekPierwotny.pl.
“Najnowsze informacje, które pojawiły się w dniach 21 - 22 marca 2024 r. sugerują, że rząd niebawem rozpocznie prace nad nowym programem dopłat mieszkaniowych. W miniony piątek (22 marca), Minister Rozwoju i Technologii poinformował, że projekt ustawy dotyczący programu Kredyt na Start jest już gotowy. W tym samym dniu, odpowiednie informacje o planowanych przepisach pojawiły się w wykazie prac Rady Ministrów (zobacz: Projekt ustawy o „kredycie mieszkaniowym #naStart” - numer projektu: UA4)” - powiedział ekspert dla FXMAG.
W kolejnych dniach mają pojawić się szczegółowe informacje, w tym te dotyczące kryterium cenowego.
“Za kilka dni dokładniejsze informacje na temat nowego programu dopłat powinny się pojawić w Rządowym Centrum Legislacji. Mowa o upublicznionym projekcie ustawy, który określi między innymi kryteria dochodowe dla przyszłych beneficjentów. Na razie wiemy, że nowy program wprowadzi limit wieku dla singla wynoszący 35 lat. W pozostałych przypadkach, limit wieku nie będzie miał zastosowania. Poza tym wiadomo, iż wymóg zakupu pierwszego lokum lub budowy pierwszego domu nie będzie obejmował rodzin z co najmniej trójką dzieci. Zatem osoby uzyskujące co najwyżej przeciętne dochody i nieposiadające swojego lokum, mogą wstępnie rozważać oczekiwanie na start nowego programu. Podobna sytuacja dotyczy rodzin wielodzietnych zamierzających poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Pozostali potencjalni kredytobiorcy też powinni śledzić prace legislacyjne, ale wydaje się, że w ich przypadku nie będzie mocnych argumentów za odkładaniem decyzji o zakupie lokum” - stwierdził Prajsnar dla FXMAG.
Zobacz również: Ile trzeba zarabiać, aby dostać 400 tys kredytu? Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich
Trudno jednoznacznie wskazać, ile będzie trwał program. Możliwe jednak, że zostanie wydłużony nawet do 4 lat.
“W styczniu 2024 resort rozwoju zaprezentował założenia programu „Mieszkanie na start”, wspierającego kredytobiorców (preferencyjny kredyt na zakup pierwszego mieszkania, precyzyjnie adresowana pomoc z intencja wsparcia osób o niższych dochodach i wielodzietnych rodzin). Jednocześnie resort zapowiedział działania na rzecz łagodzenia ograniczeń podażowych. Obecnie kończą się konsultacje, jedną z modyfikacji wstępnego projektu będzie prawdopodobnie wydłużenie programu do czterech lat” - komentują analitycy PKO Research.
Właśnie zwiększanie podaży podawane jest jako główny czynnik mogący ustabilizować ceny rynkowe. Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl wielokrotnie podkreślał, że aby móc mówić o spadku, kluczowe jest zwiększenie liczby mieszkań w tzw. segmencie popularnym, a więc finansowanych za pomocą kredytu hipotecznego.
Kredyt hipoteczny 2024 - ile można pożyczyć?
Kredyty hipoteczne stają się jednak bardziej dostępne. Jak wskazuje HREIT, zdolność jest obecnie niewiele mniejsza niż w 2021 r., a więc tuż przed cyklem podwyżek stóp procentowych. Z danych NBP wynika, że wówczas oprocentowanie było na poziomie 2-3%, obecnie to natomiast 7-8%.
“Kredyty są więc dziś 2-3 razy droższe niż w 2021 roku, a konkretnie jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych. Mimo tego aktualnie deklarowana zdolność kredytowa naszej przykładowej rodziny jest trochę tylko mniejsza niż we wrześniu 2021 roku, kiedy stopy procentowe wciąż były najniższe w historii” - komentują eksperci.
Sytuacja ta powiązana jest ze wzrostem płac.
Mediana zdolności kredytowej
Źródło: HREIT
Obecnie, uwzględniając standardową ofertę banków udzielających kredytów hipotecznych na zakup mieszkania, singiel musi zarabiać ok. 7,2 tys. zł netto, aby dostać 400 tys. zł. W przypadku pary kwota ta wynosi 7250 zł.
Minimalne dochody netto - szacunki przy standardowym kredycie
Źródło: Nieruchomości-online.pl
