- Czy problemy na rynku nieruchomości mogą przenieść do sektora finansowego?
- Jak poważne są kłopoty na rynku nieruchomości w Europie?
Zaniepokojenie organu UE o rynek nieruchomości komercyjnych
Rynek nieruchomości komercyjnych budzi obawy EIOPA, Europejskiego Urzędu Nadzoru Ubezpieczeń i Pracowniczych Programów Emerytalnych. Ten organ Unii Europejskiej dbający o stabilność finansową w sektorze ubezpieczeń i emerytur, ma obawy o nieprawidłowości w sektorze nieruchomości.
EIOPA wyraziła zaniepokojenie rozwojem rynku nieruchomości w swoim najnowszym raporcie na temat sytuacji finansowej ubezpieczycieli.
Uwzględniając wszystkie aktywa związane z nieruchomościami (w tym strukturyzowane papiery dłużne) inwestycje w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe w Europie stanowiły 9,9% wszystkich inwestycji kapitałowych w 2023 roku. To spora liczba.
Zobacz również: Rynek nieruchomości porzucany przez inwestorów. Najmniejsze zainteresowanie od kryzysu w 2008
Kryzys gospodarczy może być potencjalnym skutkiem
Osłabienie rynku nieruchomości może zagrozić rynkom finansowym, dostępności kredytów i wzrostowi gospodarczemu, potencjalnie wywołując ogólny kryzys gospodarczy, ostrzega EIOPA. Sektor nieruchomości jest bowiem ściśle powiązany z całym systemem finansowym.
Takie ryzyko systemowe może mieć kaskadowy wpływ na inwestycje, zobowiązania i ogólną stabilność firm ubezpieczeniowych. - czytamy w raporcie.
Tymczasem, nieprawidłowości na sektorze nieruchomości nie brakuje. Eksperci organu sugerują, że dane na papierze dotyczące wartości lokalów czy budynków nie odpowiadają rzeczywistości.
Ceny nieruchomości komercyjnych w strefie euro spadły o 8,9% w IV kwartale 2023 roku w porównaniu z tym samym okresem w 2022 roku. Tymczasem, wyceny szacowane przez ubezpieczycieli zmalały jedynie o 4,3%.
Pokazuje to dość optymistyczne założenia ubezpieczycieli, ostrzegają analitycy EIOPA. Zwłaszcza, że aktywność na rynku nieruchomości komercyjnych szoruje po dnie. Możliwe, że realne wartości są znacznie niższe.
Błędne wyceny nieruchomości rosnącym problemem
Rynek nieruchomości komercyjnych w Europie zamarł. Transakcji jest obecnie tak mało, że trudno jest oceniać trendy czy porównywać ceny w segmentach, zwracają uwagę eksperci rynku nieruchomości z EIOPA.
Nie ma sprzedaży to nie ma i cen transakcyjnych. W rezultacie, porównanie wycenianej nieruchomości do innej, która była niedawno sprzedana, jest bardzo trudne. Brakuje cen rynkowych, które można byłoby obserwować.
Obecne wyceny nieruchomości mogą być zatem błędne i zawyżone, ostrzegają eksperci EIOPA.
Metody obliczeniowe często nie odpowiadają rzeczywistym wartościom, zwłaszcza na niestabilnych rynkach. - czytamy.
Czytaj również: Kontrowersje wokół Kredytu na Start. Kraków i Poznań wykluczone
Nieruchomości mogą być zagrożeniem dla systemu finansowego
EIOPA zwraca uwagę, że około trzy czwarte wszystkich inwestycji w nieruchomości dotyczy nieruchomości komercyjnych, a nie mieszkalnych.
Jeśli chodzi o porównanie krajów, większość inwestycji opartych na nieruchomościach koncentruje się w Niemczech, Francji, Belgii, Holandii i we Włoszech. Niemcy przodowały w tej klasyfikacji z kwotą około 230 mld EUR.
Pieniądze te zainwestowane są głównie w pakiety kredytów hipotecznych, a następnie w fundusze inwestycyjne.
Eksperci instytucji poszli o krok dalej. Otwarcie mówią o zaniepokojeniu metodami i poziomami wyceny nieruchomości. Zwracają uwagę na subiektywny charakter oceny wartości nieruchomości. Obawy wzbudza przenoszenie tego problemu do sektora kredytowego i dłużnego w produktach opartych na rynku nieruchomości.
Według EIOPA, metody te często nie uwzględniają odpowiednio czynników rynkowych warunków i fundamentów.
Zagrożeniem jest także to, jak silnie uzależniony od stóp procentowych są rynki kredytu i nieruchomości. Tymczasem, około połowa europejskich ubezpieczycieli monitorowanych przez EIOPA inwestuje w segmencie prywatnego długu. Inwestycje te stanowiły 3,4% wszystkich inwestycji kapitałowych w 2023 roku.
