W listopadzie MLP Group ogłosiła bardzo ambitną strategię, która zakłada ponad trzykrotny wzrost EBITDA i FFO w 2024 r. w porównaniu z 2021 r. Wybuch wojny w Ukrainie nie zmienił tych planów. Po rekordowym 2021 r., kiedy popyt na powierzchnie logistyczne w Polsce wzrósł o 43% r/r, oczekujemy utrzymania się sprzyjającego otoczenia biznesowego w 2022 r. W dłuższej perspektywie Polska powinna okazać się beneficjentem wzrostu e-commerce i relokacji działalności z Azji i Europy Wschodniej. Podwyższamy prognozy przychodów z najmu na lata 2023+ o ok. 8%. Z punktu widzenia wyceny, wyższe przychody kompensują negatywny wpływ wyższej stopy wolnej od ryzyka. Podtrzymujemy KUPUJ dla akcji MLP Group i podnosimy cenę docelową o 2% do 97 PLN za akcję.
Ambitna strategia na lata 2021-2024
Cele strategiczne spółki zakładają organiczny wzrost EBITDA i FFO na poziomie ok. 50% CAGR'22-24. Spółka planuje sfinansować roczny CAPEX w wysokości ok. 150- 250 mln EUR z kredytów, długu korporacyjnego oraz emisji ok. 2,6 mln akcji, aby utrzymać LTV poniżej 50%. Naszym zdaniem, tak szybki wzrost będzie trudny do osiągnięcia ze względu na przedłużające się procedury administracyjne, które prowadzą do opóźnień w realizacji inwestycji. W naszych prognozach zakładamy FFO CAGR'22-24 na poziomie 27% oraz brak emisji nowych akcji.
Silny popyt na usługi logistyczne
W 2021 r. popyt brutto na powierzchnie logistyczne w Polsce wzrósł o 43% r/r do 6,9 mln mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej powrócił do historycznie niskiego poziomu 5,0% (-2,5 p.p. r/r), pomimo rekordowo wysokiej aktywności budowlanej deweloperów. W MLP Group powierzchna w budowie wzrosła o 150% r/r do 212 tys. m2, z czego 71% zostało już wstępnie wynajęte.
Rynkowe stopy kapitalizacji odzwierciedlone w wycenach księgowych
W 2021 r. MLP Group dokonała aktualizacji wartości portfela w wysokości 540 mln PLN, co obniżyło LTV do 37%, a P/B do 0,87x. Szacujemy, że stopa kapitalizacji portfela spadła o ok. 1,3 p.p. r/r do 5,3% i znajduje się już tylko nieznacznie powyżej stóp kapitalizacji najlepszych obiektów logistycznych w Polsce na poziomie 5,00- 5,25%. Chociaż nie zakładamy kompresji stóp kapitalizacji w latach 2022+, to spodziewamy się dodatniej rewaluacji wynikającej ze wzrostu czynszów najmu i rozpoznania marży deweloperskiej przy średnim „yield on cost” 7,0%.
