Gospodarki rozwinięte mają nie lada problem. W większości przypadków rynek nieruchomości znalazł się w odwrocie, rośnie zadłużenie gospodarstw domowych, a przystępność cenowa jest najniższa od dekad. Na horyzoncie widać jednak zmiany…
- Ekonomiści uważają, że dalsze istotne korekty cen są mało prawdopodobne.
- Sytuacja ulegnie odwróceniu dzięki silnemu rynkowi pracy.
- Związek pomiędzy zadłużeniem gospodarstw domowych a cenami domów będzie wyznaczał tendencje rynkowe.
Dalsza część artykułu znajduje się pod materiałem wideo
Rozwinięte gospodarki walczą ze słabym rynkiem
Jak wskazują ekonomiści Oxford Economics, w niemal wszystkich gospodarkach rozwiniętych wskaźniki cen mieszkań do czynszu oraz cen do dochodów przekroczyły długoterminowe trendy. Niepokojącym sygnałem było wybicie się stawek czynszowych i cen domów ponad średnie dochody, boleśnie ograniczając finansową dostępność mieszkań.
“Zjawisko to jest spójne z ożywieniem gospodarczym po pandemii, napędzanym zarówno oszczędnościami, jak i wsparciem fiskalnym, dzięki czemu ceny przewyższają dochody” - zwracają uwagę ekonomiści.
Średnie ceny domów i realny wzrost z podziałem na dekady
Źródło: Oxford Economics
Związek pomiędzy zadłużeniem gospodarstw domowych a cenami domów będzie wyznaczał tendencje rynkowe. Wyższe ceny domów oznaczają wyższe kredyty hipoteczne. I to musi się w końcu odwrócić.
“Wyższe ceny domów nieuchronnie będą oznaczać wyższe kredyty hipoteczne, a co za tym idzie, większe zadłużenie. Po osiągnięciu progu i zadłużeniu przekraczającym zrównoważoną przystępność cenową, spowolnienie cyklu koniunkturalnego spowoduje wymuszoną sprzedaż, a w konsekwencji spadek cen domów” - komentują analitycy.
Zobacz również: Ceny mieszkań spadną? Prezes Lokum Deweloper analizuje rynek nieruchomości
Kiedy przystępność cenowa mieszkań wzrośnie?
Problemy rynku nieruchomości nie będą jednak trwać w nieskończoność. Zdaniem ekonomistów kluczowe jest zakończenie podwyżek stóp procentowych, szersze złagodzenie kryteriów udzielania kredytów i niższa dźwignia finansowa. Gdy te aspekty zaczną pojawiać się w gospodarce, będzie to sygnał do odwrócenia niższej przystępności cenowej.
“Wynik ten opiera się jednak na założeniu korzystnych perspektyw dla rynków pracy. To miejsce, na którym tym razem należy szukać zagrożeń dla rynku nieruchomości mieszkaniowych” - uważają ekonomiści.
Ceny domów spadają obecnie w niemal wszystkich najważniejszych gospodarkach świata. Niestety wciąż żaden rynek nie zniwelował wzrostów od początku ożywienia gospodarczego po pandemii. W niektórych przypadkach (USA) wycofywanie się cen traci impet z uwagi na niską podaż.
Ceny domów do dochodów
Źródło: Oxford Economics
Nadziei na poprawę sytuacji w mieszkaniówce należy poszukiwać na rynku pracy. Pozostaje on silnym i ważnym czynnikiem w głównych gospodarkach. Jak dotąd stopa bezrobocia wzrosła jedynie nieznacznie, natomiast dynamika płac realnych dodatnia. Te czynniki będą łagodzić presje finansowe, jakich doświadczają rynki mieszkaniowe w obliczu gwałtownego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych.
Zobacz również: Bańka na rynku nieruchomości? Rządowy program pompuje wyniki banków i ceny mieszkań w Polsce
Zadłużenie gospodarstw domowych do PKB - największe gospodarki
Źródło: Oxford Economics
To również rynek pracy będzie głównym zagrożeniem.
“Niższa dźwignia finansowa, wyższa zdolność kredytowa i warunki kredytowania, które w przyszłości prawdopodobnie zostaną złagodzone dla gospodarstw domowych, zagwarantują stopniowe przywracanie przystępności cenowej poprzez rosnące dochody, a nie dalsze korekty cen domów. Oczekiwania te zależą jednak od korzystnych perspektyw na rynku pracy. To tutaj (a nie w sektorze finansowym) należy szukać czynników ryzyka” - wskazują ekonomiści.
Zobacz również: Kontrowersyjny bank przedstawia śmiałe prognozy na 2024 rok
