Jay R. Gajavelli to jeden z najgłośniejszych inwestorów ostatnich lat. Przez lata skupiał się na tworzeniu konsorcjum nieruchomości w Houston, mamiąc wizją luksusowego życia i pasywnego dochodu. Maszyna marketingowa zapewniła mu milionowe wpływy od mniejszych inwestorów. Teraz El Dorado kończy się, misterna konstrukcja się sypie.
- W ciągu ostatnich lat Jay Gajavelli zbudował imperium nieruchomościowe, korzystając ze środków pochodzących od drobnych inwestorów.
- Inwestor oferował wysokie zwroty z inwestycji, które miały zapewnić dochód pasywny.
- Według aktualnych decyzji władz część nieruchomości ma zostać wystawionych na licytację zaległości finansowych wynoszących setki milionów dolarów.
Jedno z najprężniej działających konsorcjów ostatnich lat
Nad historią oraz upadkiem popularnego inwestora pochylili się dziennikarze Wall Street Journal w najnowszym odcinku autorskiego podcastu. “The Downfall of a Real Estate Empire”. Opowiada on o Jayu R. Gajavellim, założycielu firmy Applesway Investment Group, który zachęcał inwestorów do generowania pasywnego dochodu z „wysokodochodowych inwestycji wielorodzinnych”. Jak podaje WSJ, Applesway było typową firmą CRE, która czerpała ogromne zyski z nabywania budynków o umiarkowanych cenach z planami podwyższenia czynszów po przeprowadzeniu remontu.
Gajavelli zaczynał w połowie poprzedniej dekady, a więc gdy skutki kryzysu z 2008 r. już zostały opanowane, a rynki takie, jak Houston, cierpiały z powodu niskiej podaży nowych inwestycji mieszkaniowych. Wówczas w miastach pozostawało dużo opuszczonych kompleksów pamiętających czasy ostatniej recesji. W materiałach wideo prezentowanych w sieci inwestor pokazywał odnowione kompleksy mieszkań, które były następnie sprzedawane ze sporym przebiciem.
Zobacz również: Munger ostrzega, że rynek nieruchomości komercyjnych jest w zapaści
Inwestorzy zachęcani byli podwojeniem lub nawet potrojeniem przeznaczonych sum. W jednym z materiałów wideo Gajavelli mówił, że będzie w stanie zwielokrotnić powierzone mu pieniądze do końca okresu inwestycyjnego, kiedy podniesie czynsze i sprzeda odrestaurowaną nieruchomość w ciągu najbliższych 3-5 lat. Jak wskazują dziennikarze WSJ, znaczną część inwestorów powierzających środki stanowili imigranci, szczególnie z Indii.
Wydaje się, że największe znaczenie miały działania marketingowe. Inwestor pozował na osobę, która odniosła sukces, co było przekonujące dla wielu młodych i mniej doświadczonych osób. Na początku 2022 roku jego firma posiadała ponad 7 tys. mieszkań o wartości ponad 0,5 mld USD, a Gajavelli w ciągu zaledwie kilku lat stał się jednym z największych właścicieli ziemskich w Houston.
Thank you Jay Powell:
— Dangerous Eccentric (@leveredbeta1) May 23, 2023
Gajavelli grew up in a lower-middle-class family in rural India before immigrating to the U.S….After finishing one exhausting workweek, he said, he was struck by a thought that changed his life: “I’m sick and tired of working for my money.”
Kluczowym punktem w historii jest fakt, że większość pożyczek została zaciągnięta przez Applesway w 2021 r., a więc zanim Fed rozpoczął serię podwyżek stóp procentowych. Według informacji przekazanych przez firmę Trepp, oprocentowanie kredytu na jedną z nieruchomości Applesway wzrosło z tym czasie 3,4% do 8%. Przekazano także, że dwa kompleksy były zadłużone w 80%, o czym oczywiście nie wiedzieli mniejsi inwestorzy.
Zobacz również: Ceny mieszkań w Polsce wystrzelą w górę! Czy to koniec patodeweloperki?
Gajavelli wciąż miał apetyt na więcej…
Kolejne sukcesy sprawiły, że w sieci pojawiało się coraz więcej ofert zachęcających do inwestowania. Gajavelli rozwijał firmę również, gdy nadszedł trudny okres w gospodarce. Pod koniec 2022 r., gdy stopy procentowe były już na względnie wysokim poziomie, w firmie zaczęły pojawiać się pierwsze “pęknięcia”. Jako właściciel i zarządca nieruchomości, Jay miał dbać o mieszkania, również po ich sprzedaży. Warunki życia w lokalach były opłakane, co wywołało skargi do władz miasta Houston. W sieci można było odnaleźć informacje o szczurach, które pojawiają się wskutek niedopełnienia obowiązków takich jak m.in. terminowe wywożenie śmieci czy rekordowych zaległościach finansowych.
Wtedy okazało się, że biznesplan polegający na podniesieniu czynszów nie zawsze działa, ponieważ ludzie zmagający się z wysoką inflacją nie mają więcej środków na opłacenie dodatkowego czynszu, a warunki są tak złe, że wyjeżdżają lub po prostu odmawiają zapłaty.
Zobacz również: Planujesz zakup mieszkania? Lepiej się pospiesz, bo eksperci prognozują kolejne wzrosty cen mieszkań w Polsce!
Kiedy pojawiły się pierwsze problemy?
Jay i jego konsorcjum - podobnie jak wiele innych podmiotów działających na amerykańskim rynku nieruchomości - sfinansowali swoje zakupy kredytem o zmiennym oprocentowaniu. W którym czasie okazało się, że wysokie raty pożyczek przewyższają przychody, a sama firma zaczęła mieć poważne problemy z wierzycielami. Obecnie musi spłacić dwa razy tyle, ile pożyczał kilka lat temu, a to pochłania wszystkie dochody z najmu.
Jak wskazuje Maddy McCarthy, dziennikarka BisNow Houston, Jay znajduje się obecnie w centrum jednego z największych kryzysów na rynku nieruchomości komercyjnych od lat. Co więcej, wydaje się, że w tej sytuacji nie ma wyjścia. Ostatnio firma straciła 3200 lokali w wyniku przejęcia, a media ujawniły setki milionów zaległości finansowych inwestora. Konsorcjum straciło 4 kompleksy w Houston, które kupiło w ramach szaleństwa zakupowego w czasie pandemii za prawie 230 mln USD. Jak informuje Jack Rogers, analityk Globest, przejęcia dokonała Arbor Realty Trust, notowana na giełdzie firma hipoteczna, która następnie sprzedała je nowojorskiej firmie inwestycyjnej Fundamental Partners za nieujawnioną cenę.
“Wielu inwestorów tak naprawdę nie wiedziało, że to się może wydarzyć. Nie wiedzieli, że stopy procentowe mogą zniszczyć inwestycję. I czują się, jakby nie powiedziano im, co naprawdę się dzieje. I do pewnego stopnia nie chcieli wiedzieć. Spodziewali się, że będą mogli po prostu usiąść i odebrać gotówkę z tych budynków mieszkalnych” - komentuje Will Parker, dziennikarz WSJ.
W przypadku formy prawnej, która łączy Gajavellego z mniejszymi inwestorami (umowy konsorcjalne) trudno jest o złożenie pozwu zbiorowego. Nie ma żadnych bezpośrednich dowodów na działania Jaya, które byłoby nielegalne.
#Applesway Investment Group lost 3,200 units to foreclosure.. They lost 4 Houston complexes, which they bought as part of a buying spree during the pandemic worth nearly $230M. Arbor Realty Trust, foreclosed on the properties,last week.Fundamental Partners
— Magerata.SD (@imagerata) April 17, 2023
bought the properties pic.twitter.com/BLi8IB2oVj
Według najnowszych informacji, w przyszłym tygodniu ma zostać sprzedany piąty kompleks Applesway w Houston z ponad tysiącem mieszkań. Osoby mieszkające w wydzielonych lokalach mogą na razie w nich pozostać, do czasu znalezienia alternatywnego lokum, przy czym czynsze w mieście wzrosły w ciągu ostatniego roku nawet o kilkadziesiąt procent. Jak podają lokalni dziennikarze, mieszkają w nich niezamożne osoby z niższej klasy robotniczej.
Paradoksalnie, na takim wizerunku swoją potęgę zbudował Gajavelli. Zgodnie z jego retoryką, był synem ubogich imigrantów z Indii, a inwestując w nieruchomości zyskał szansę na lepsze życie, co obiecywał również innym.
