- Jaki jest stan chińskiego rynku nieruchomości?
- Czemu widać mocne spowolnienie na chińskim rynku real estate?
- Jakie niepokojące sygnały dobiegają z chińskiego rynku real estate?
Najnowsze dane pokazały, że spowolnienie na rynku nieruchomości w Chinach pogłębiło się w marcu. Tempo spadków cen nieruchomości w ujęciu rok do roku jest najgorsze w najnowszej historii pomiarów. 70 największych chińskich miast odnotowuje spadek cen.
Pojawiły się także nowe, niepokojące zjawiska.
Chiński rynek pod presją
Chiński rynek nieruchomości to największy rynek real estate na świecie, jest kluczowym czynnikiem wpływającym na ceny surowców. Od 2020 roku rynek ten przeżywa turbulencje. Średnie tempo zmiany cen nieruchomości w Chinach w ujęciu rocznym spadło z okolic 3,5% na jesieni 2020 do około -6% obecnie. Praktycznie nie ma miasta chińskiego, które może się pochwalić wzrostem cen nieruchomości rok do roku.
W marcu ceny używanych domów w 70 największych chińskich miastach spadły o -5,9% rok do roku, najbardziej od 2005 roku. Ceny nowych domów w tej samej grupie miast spadły zaś o -2,7%.
Tempo zmiany cen na chińskim rynku nieruchomości
Źródło: TopDown Charts
„Obecne spowolnienie na rynku nieruchomości w Chinach może mieć duży wpływ na globalne makro i rynki w nadchodzących miesiącach. Spodziewam się dalszych bodźców stymulacyjnych ze strony władz chińskich, ale być może potrzebny jest większy ból po stronie rynku, bo widać niechęć do cięcia stóp” – twierdzi Callum Thomas, analityk TopDown Charts.
Co ciekawe, pojawiają się sygnały świadczące o tym, że cięcia stóp w Chinach mogą być naprawdę potrzebne rynkowi real estate. W trakcie świąt majowych średnia dzienna sprzedaż domów w Chinach spadła o -47% r/r oraz o około -30% w porównaniu z poziomami sprzed pandemii w 2019 r.
Sprzedaż domów spadła w 19 z 22 badanych miast podczas pięciodniowej majówki – jak podaje firma China Index Academy, jedna z największych niezależnych spółek zajmujących się badaniem rynku nieruchomości w kraju. Sprzedaż spadła o ponad -60% w megamiastach Guangzhou i Szanghaju.
„Rynek mieszkaniowy nadal znajduje się pod presją. Jest miejsce na obniżenie wskaźnika zaliczki, obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych oraz podatków i opłat transakcyjnych" – wskazali analitycy China Index Academy.
Południowo-zachodnie miasto Chengdu złagodziło w zeszłym miesiącu limity zakupu domów, a Pekin ogłosił w zeszłym tygodniu uruchomienie dodatkowych środków na zakup zasobów mieszkaniowych od deweloperów, aby przekształcać je w mieszkania komunalne.
Zobacz także: Hossa na rynku nieruchomości wywindowała majątki młodego pokolenia o 49% w 4 lata
Nieruchomości z drugiej ręki jak świeże bułeczki
Innym niepokojącym sygnałem, dochodzącym z chińskiego rynku nieruchomości, jest wzrost liczby sprzedawanych mieszkań i domów na rynku wtórnym, w relacji do liczby sprzedawanych na rynku pierwotnym. Atrakcyjność tzw. domów z drugiej ręki wydaje się rosnąć lawinowo.
Według danych China Real Estate Information Corporation (CREIC), sprzedaż używanych domów przewyższyła w 2023 roku sprzedaż nowych domów pod względem powierzchni. Stało się to po raz pierwszy od czasu momentu powstania prywatnego rynku real estate w Chinach na początku lat 90-tych XX wieku. Analiza danych CREIC przeprowadzona przez „Financial Times” wykazała, że w 14 głównych miastach Chin - w tym w Pekinie, Shenzhen i Nanjing - wolumen sprzedaży używanych mieszkań przewyższył w marcu 2024 wolumen sprzedaży nowych domów pod względem powierzchni.
Tymczasem przed dwie ostatnie dekady rynek chiński to był rynek zdominowany przez domy i mieszkania nowo budowane. Chińskie miasta usiane są niedokończonymi inwestycjami mieszkaniowymi.
Pojawiają się teorie, że po bankructwie Evergrande oraz wielu innych deweloperów, Chińczycy przestali ufać takim firmom. Pojawia się więc szansa, by rynek, który był napędzany spekulacyjnym boomem kredytowym, stał się dojrzalszy. W końcu w Europie czy USA istniejące domy są normą, a rynki wtórne są głębokie.
Regulacyjne ograniczenie wysokiej dźwigni finansowej w 2021 r. – czyli lewaru jaki mogą stosować spółki deweloperskie - wywołało kryzys płynności. Deweloperzy tacy jak Evergrande nie wywiązywali się ze swoich zobowiązań. Wiele budów stanęło, bo firmom zabrakło gotówki. Wielu nabywców, którzy zapłacili za swoje nowe mieszkania z góry, wciąż czeka na przeprowadzkę do swoich domów.
