Rynek nieruchomości w Polsce (w pigułce):
- Na nowy rządowy program spadła lawina krytyki.
- W dużych miastach pojawia się coraz więcej przecen.
- Liczba ofert sprzedaży mieszkań jest rekordowa.
Kredyt #naStart wzbudza emocje
Pojawia się coraz więcej szczegółów dotyczące nowego programu mieszkaniowego, który ma na celu wsparcie kredytobiorców. Według oficjalnych doniesień resortu program kredyt #naStart rozpocznie się 15 stycznia 2025 roku. Przez 10 lat trwania będzie kosztował sektor finansów publicznych około 19,358 mld zł.
Tymczasem pojawiają się kolejne kontrowersyjne ustalania. W artykule Program dopłat do kredytów zaskakuje. Nowe założenia i limity zwracaliśmy uwagę na dwie duże zmiany. Po pierwsze, podniesiono limit liczby przyjmowanych wniosków. W pierwszym kwartale 2025 roku po uruchomieniu kredytu #naStart będzie przyjętych 25 tysięcy wniosków, a w drugim kwartale 20 tysięcy, co jest znacznie więcej niż pierwotnie planowano (15 tysięcy wniosków kwartalnie). Po drugie, usunięto wymóg niezamieszkiwania przez ostatnie 12 miesięcy nieruchomości nabytej drogą dziedziczenia lub darowizny (do 50% udziałów), oraz zrezygnowano z wymogu zamieszkiwania w nieruchomości sfinansowanej przez kredyt. Taka zmiana może skutkować sytuacją, w której młode osoby zatrudnione na etacie, przy wykorzystaniu preferencyjnego kredytu oraz wspierane finansowo przez rodziców, będą kupować nieruchomości "na przyszłość".
Dodatkowo Kraków i Poznań zostały wyłączone z istotnego mechanizmu programu (o tym więcej tutaj).
W rezultacie program spotkała fala krytyki, którą wyraziły już Narodowy Bank Polski, Ministerstwo Finansów, Ministerstwo Sprawiedliwości oraz Ogólnopolskie Porozumienie Związków Zawodowych...
Sprawdź: Nowa rzeczywistość na rynku nieruchomości
Ofert sprzedaży mieszkań przybywa
Liczba ofert mieszkań dostępnych w popularnych serwisach (OLX oraz Otodom łącznie) nieustannie rośnie, osiągając nowe historyczne rekordy. Na OLX aktualnie dostępnych jest 47,912 ofert, natomiast na Otodom jest ich 159,986. Razem daje to przeszło 207 tysięcy ofert.
Wykres. Mieszkania na sprzedaż
Źródło: Olxdata
Zmiany cen ofert w Warszawie - wysyp przecen
Coraz więcej ofert jest obniżonych o dziesiątki tysięcy złotych, a w niektórych przypadkach zniżki sięgają nawet 30%. Najbardziej widoczne jest to w dużych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław. W stołecznym mieście bez problemu można znaleźć oferty przecenione o ponad 100 tysięcy złotych.
Zmiany cen ofert w Warszawie
Zdarzają się jednak znacznie większe obniżki. Na przykład mieszkanie na Bemowie zostało już przecenione o 215 197 PLN. Po 17 dniach ogłoszenie wskazuje cenę 1 483 803 zł, podczas gdy pierwotnie wynosiła 1 599 000 zł. Czy blisko 1,6 mln za 86 mkw to rozsądna cena? Jak na razie rynek weryfikuje i wydaje się, że odpowiada "nie".
Aktualnie największe przeceny dotyczą mieszkań o dużych powierzchniach. W Warszawie łatwo znajdziemy oferty, gdzie ceny zostały obniżone o 0,5 miliona złotych w porównaniu do pierwotnych ofert. W niektórych skrajnych przypadkach obniżki mogą sięgać nawet 1,5 miliona złotych.
Ceny w Krakowie również spadają
Podobna sytuacja występuje również w Krakowie. Ostatnimi czasy pojawiają się praktycznie same obniżki cen. Łatwo można znaleźć oferty z przeceną o 40 czy 50 tysięcy złotych. W skrajnych przypadkach mieszkania są tańsze nawet o 44%.
Niektórzy sprzedający obniżyli ceny o ponad 800 tysięcy złotych.
Panika na rynku nieruchomości?
Czy najbardziej zakredytowani inwestorzy zaczęli tracić nerwy? Kontrowersje wokół przyszłego programu mieszkaniowego oraz wzrost liczby ofert na sprzedaż mają istotny wpływ na ceny na rynku nieruchomości. W rezultacie na rynku brakuje nabywców. Pierwsze obniżki cen podejmują ci, którzy są najbardziej zalewarowani lub z innych powodów szybko potrzebują sprzedać nieruchomość. Potencjalni klienci dokładniej analizują oferty i nie spieszą się z zakupami za wysokie kwoty. Taka sytuacja może prowadzić do dalszego obniżenia ofert.
Ewa Palus (ekspert rynku nieruchomości) dla FXMAG:
Skala obniżek i promocji jest wyższa niż jeszcze kilka miesięcy temu, kiedy żadne negocjacje cenowe nie wchodziły w grę. Obecnie w wybranych inwestycjach oferowana jest pula mieszkań w niższej cenie. Deweloperzy częściej oferują również atrakcyjny harmonogram płatności. Możliwe są również większe negocjacje cenowe. Mieszkania przestały "sprzedawać się same", co akurat należy ocenić pozytywnie.
Na rynku pierwotnym nie doszliśmy jeszcze do poziomu z wakacji 2022 roku kiedy na sześciu największych rynkach w co trzeciej inwestycji obowiązywała promocja, najczęściej cenowa. Na rynku wtórnym faktycznie widać większe przeceny. Tutaj jednak warto zaznaczyć, że część z tych ofert mogła być wystawiona po zawyżonej cenie, bo wielu właścicieli ma jeszcze w pamięci koniec 2023 roku i początek 2024 kiedy, kiedy w mediach numerem 1 były horrendalne wzrosty cen.
