Ograniczenia w dostępie do gruntów budowlanych są trzecią główną barierą podażową, po przewlekłych decyzjach administracyjnych i wysokich cenach materiałów budowlanych, sygnalizowaną w badaniu ankietowym deweloperów, przytoczonym w kwartalnym raporcie NBP za 4q21 dot. rynku mieszkaniowego.
Według wyników wspomnianej cyklicznej ankiety NBP przeprowadzanej wśród deweloperów mieszkaniowych ceny ziemi netto pod projekty mieszkaniowe w budownictwie wielorodzinnym wzrosły w 2021 średnio r/r o 27% w przeciętnych lokalizacjach i o 42% w bardzo dobrych lokalizacjach (w 2020 odpowiednio o 13% i o 22%). Tak silny wzrost jest konsekwencją wysokiego popytu przy ograniczonej dostępności gruntów pod zabudowę wielorodzinną.
Metodami rozwiązania problemu braku atrakcyjnych działek są m.in.: (a) realizacja projektów w mniejszych miejscowościach czy w strefie podmiejskiej pod warunkiem dobrej dostępności komunikacyjnej; (b) konsolidacja, która przez przejęcia banku ziemi czy zaawansowanych projektów pozwala przyspieszyć inwestycje.
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) w ramach szukania rozwiązań poprawiających dostępność terenów pod zabudowę mieszkaniową wystąpił do resortu rozwoju (który nadzoruje mieszkalnictwo) z postultem przekształcania gruntów pod komercyjną zabudowę szczególnie handlową (do rozważenia też niektóre nieruchomości biurowe) na działki pod zabudowę mieszkaniową. Pomysł jest uzasadniany zmianą zachowań konsumentów, rozwojem e-commerce i pracy zdalnej, które osłabiły perspektywy rynku handlowego i biurowego. Często wielkopowierzchniowe galerie handlowe czy biurowce starszej generacji są zlokalizowane na działkach w centrach miast miejskich, atrakcyjnych dla zabudowy mieszkaniowej.
Zapisy księgowe firm deweloperskich (zagregowane dane dla branży ze sprawozdawczości firm dla GUS) wskazują wzrost banku ziemi w 2021 (o 46% r/r), notowany we wszystkich grupach firm - jest to efekt zakupów, jak i wzrostu cen gruntów. Powiększenie banku ziemi jest konsekwencją boomu, ale i bieżącej polityki uzupełniania banku ziemi, zabezpieczającej plany rozwojowe firmy.
Jednym z największych banków ziemi dysponuje obecnie Murapol – z 20,5 tys. lokali (zabezpieczone gruntami w banku ziemi): 18,8 tys. mieszkań jest przeznaczone dla klientów indywidualnych, 1,7 tys. na rzecz PRS. Z kolei Dom Development dysponuje najwyższym w swojej historii bankiem ziemi, pozwalającym wybudować 17 tys. lokali; tylko w Warszawie spółka zwiększyła potencjał banku ziemi do 9,3 tys. lokali. Kolejny deweloper - Ronson posiadał na koniec 2021 bank ziemi na 5,1 tys. lokali (w tym 181 lokali w segmencie PRS). Archicom na koniec 2021 miał bank ziemi, który pozwoli na realizację ok. 3,7 tys. mieszkań.
