1 stycznia 2021 weszły w życie nowe Warunki Techniczne, które modyfikują m.in. wymagania cieplne względem dachów i ścian zewnętrznych budynków. Zmiany zostały zapoczątkowane w 2014 – stopniowo wprowadzano nowe, znacznie zaostrzone kryteria dotyczące energooszczędności budynków. Pozwolenia na budowę uzyskane do końca 2020 są realizowane wg starych zasad. Projekty, na budowę których inwestorzy występują o pozwolenie w 2021, muszą spełniać nowe wymagania, dzięki którym zapotrzebowanie na energię będzie niższe. Specjaliści szacują wzrost kosztu budowy z tego tytułu o 3-5% przy późniejszych korzyściach obniżonych kosztów eksploatacji.
1 lipca 2021 weszła w życie nowelizacja Rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Banki, oceniając zdolność kredytową klienta ubiegającego się o kredyt hipoteczny muszą ją liczyć dla maksymalnie 25 lat, nawet jeśli kredytobiorca zamierza zaciągnąć kredyt na okres dłuższy, czyli np. 30 bądź 35 lat. Nowelizacja wprowadza też dalsze ograniczenia przy kredycie walutowym - w przypadku dochodu kredytobiorcy uzyskiwanego w walucie obcej przy kalkulacji zdolności kredytowej musi on ulec sztucznej deprecjacji/obniżeniu o 50% na okoliczność ryzyka kursowego (niekorzystna zmiana kursu). Kolejne zalecenie KNF to wprowadzenie od 1 lipca 2021 do oferty każdego banku (z wyjątkiem spółdzielczych) kredytu ze stałym oprocentowaniem.
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego w marcu’22 zalecił bankom zaostrzenie kryteriów badania zdolności kredytowej. W szczególności KNF zaleca bankom: (1) przy wyliczaniu zdolności kredytowej uwzględnianie wyższych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego; (2) do liczenia zdolności kredytowej przyjmowanie oprocentowania powiększonego o 5 pp (a nie 2,5 pp jak dotychczas); (3) wskaźnik DSTI (koszty miesięcznej obsługi długu do dochodu rozporządzalnego) ma nie przekraczać 40% przy niższych i 50% przy wyższych dochodach kredytobiorcy. Celem KNF jest ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego w sytuacji rosnących wraz ze wzrostem stóp procentowych kosztów obsługi zadłużenia przez kredytobiorców.
Do 30 czerwca 2022 właściciele domów, zarządy budynków (również niemieszkalnych), w których są zainstalowane źródła ciepła lub spalania paliw o mocy do 1 MW, mają złożyć deklarację dotycząca źródeł ogrzewania budynku. Dotyczy to źródeł ciepła, które pracowały przed wejściem w życie nowelizacji ustawy termomodernizacyjnej – obowiązuje ona od 1 lipca 2021. W przypadku nowych źródła ogrzewania, zainstalowanych i uruchomionych po 1 lipca’21 zgłoszenia należy dokonać w ciągu 14 dni. Za niedopełnienie obowiązku grozi kara grzywny. Deklarację można złożyć w dwóch formach – elektronicznej (za pośrednictwem strony zone.gunb.gov.pl, trzeba mieć profil zaufany bądź elektroniczny dowód osobisty) i papierowej (wniosek składany w gminie, w której jest zlokalizowany budynek, urzędnik wprowadza informacje do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków - CEEB). CEEB, wprowadzona w znowelizowanej ustawie termomodernizacyjnej, ma pomóc w identyfikowaniu źródeł niskiej emisji z budynków w Polsce. Będzie narzędziem dla samorządów i administracji rządowej do działań na rzecz poprawy jakości powietrza. Zgromadzone dane mają m.in. stanowić podstawę do realizacji programów wymiany starych kotłów grzewczych, polityki niskoemisyjnej oraz przyznawania funduszy na działania wpływające na poprawę jakości powietrza.
W lipcu 2022 wchodzi w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, jest to nowelizacja tzw. Ustawy deweloperskiej z inicjatywy UOKiK. Zapisy Ustawy przewidują objęcie środków wpłacanych przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki (1% w przypadku otwartego rachunku powierniczego i 0,1% przy zamkniętym rachunku) na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Wprowadzenie DFG wzmacnia bezpieczeństwo klientów; jednocześnie powoduje wzrost kosztów deweloperów.
Regulacje dotyczące rynku mieszkaniowego, wprowadzone przez Polski Ład weszły w życie:
- 2 stycznia 2022 weszła w życie Ustawa z 17 września 2021 o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzone zmiany umożliwiają wdrożenie uproszczonej procedury budowy domu do 70 m kw.
- 27 maja 2022 weszła w życie Ustawa z 1 października 2021 o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym oraz o spłatach tego kredytu w związku z powiększeniem gospodarstwa domowego (gwarancja kredytu przy braku środków na wkład własny). Obecnie umowę z BGK mają podpisane dwa banki – Pekao SA i PKO Bank Polski, kolejne są w trakcie rozmów. Aktualne wskaźniki przeliczeniowe dopuszczające do udziału w programie ograniczają silnie ten udział. Wg szacunków JLL na koniec 1q22 dla 6 aglomeracji najwięcej takich mieszkań na rynku pierwotnym było w ofercie Poznania (33%) i Gdańska (27%), najmniej Krakowa (11%) i Łodzi (4%). Minister rozwoju zapowiedział już aktualizację programu w związku ze zmieniającą się sytuacją na rynku nieruchomości. Zmiany mają polegać m.in. na, urealnieniu wskaźników, które pozwalają zakwalifikować mieszkanie do programu, a także umożliwić skorzystanie z tego kredytu przy wkładzie własnym w wysokości 25% pod warunkiem, że kredyt będzie ze stałą stopą procentową
- 16 listopada 2021 Prezydent podpisał Ustawę z 29 października 2021 o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw. Wśród znowelizowanych przepisów podatkowych dla rynku wynajmu istotne są: - wprowadzenie obowiązku dla osób fizycznych rozliczenia wynajmu wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych; - wyłączenie z podatkowych kosztów odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych; nowe przepisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2023.
9 czerwca 2022 Sejm zaakceptował rządowy projekt ustawy, która ma wspomóc osoby mające problemy ze spłatą złotowych kredytów mieszkaniowych. Projekt przewiduje:
- Wakacje kredytowe, czyli możliwość zawieszenia spłaty rat kredytów hipotecznych na 8 miesięcy, niezależnie od sytuacji dochodowej kredytobiorcy. Kredytobiorcy mogliby skorzystać z wakacji w dowolnych dwóch miesiącach III i IV kwartału 2022 oraz po jednym miesiącu w każdym z kwartałów 2023. Termin na spłatę zostanie przesunięty bez dodatkowych odsetek. Rozwiązanie będzie dostępne dla wszystkich kredytobiorców, którzy mają kredyty w polskich złotych. Miałoby wejść od lipca’22. Według szacunków resortu finansów nowa regulacja pomogłaby ok. 2 mln kredytobiorców, którzy mają problemy ze spłatą kredytów z powodu inflacji. Według szacunków różnych instytucji proponowane rozwiązania ustawowe w okresie dwóch lat kosztowałyby sektor bankowy ok. 20 mld zł.
- Ustalenie zamiennika WIBOR-u i procedury jego wyznaczania. Zamiennik ma być wybrany w porozumieniu z bankami, KNF, BFG, GPW i NBP. Przewidywane wejście w życie od stycznia’23.
- Zwiększenie kwoty wpłacanej przez banki na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, co pozwoliłoby na pomoc większej liczbie kredytobiorców.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Rynek Mieszkaniowy 2q22/Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
