Fragment raport Narodowego Banku Polskiego, aby pobrać cały raport kliknij poniższy przycisk
Zakup mieszkań przeznaczonych na wynajem jest stosowaną przez Polaków formą inwestowania kapitału. W drugim półroczu 2021 r. nastąpiły zmiany w poziomie opłacalności takich inwestycji - z jednej strony zaobserwowano spadki opłacalności tego rodzaju inwestycji, z drugiej strony pojawiły się pierwsze symptomy powrotu do sytuacji sprzed czasów pandemicznych.
Istotnymi determinantami wpływającymi na ten rodzaj inwestycji są zmiany stawek najmu, cen mieszkań (a w zasadzie wzajemna relacja ich zmian) oraz poziomu kosztów kredytów mieszkaniowych. Na koniec II półrocza 2021 r. szacowane ceny przeciętnych mieszkań powróciły do trendu zwyżkowego, który zarysował się przed okresem pandemii COVID-19.
Szacowane ceny transakcyjne mieszkań wzrosły średnio w grupie 7. miast o 8,4% r/r (do 10274 zł/mkw.), a w grupie pozostałych analizowanych miast o 9,1% (do 7691 zł/mkw.). Stawki transakcyjne najmu także przyspieszyły wzrost. W grupie 7. największych miast w IV kw. 2021 r. wzrosły one o 8,0% (48,1 zł/mkw.) a w grupie pozostałych analizowanych miast o 7,6% (36,0 zł/mkw.) w stosunku do końca II kw. 2021 r. Zaobserwowane przyspieszenie wzrostu czynszu najmu na koniec 2021 r. nie spowodowało jednak pełnego odbicia się od poziomów z czasu wyraźnych spadków podczas spowolnienia gospodarczego spowodowanego pandemią.
Stopa kapitalizacji jest jednym ze wskaźników, który obrazuje poziom opłacalności inwestycji w mieszkania przeznaczone na wynajem. W IV kw. 2021 r w grupie największych 7. miast w Polsce średnia stopa kapitalizacji wyniosła 5,7%, a w grupie pozostałych analizowanych miast 5,6%. W porównaniu do końca pierwszego półrocza 2021 r. w grupie 7. największych miast w Polsce średnia szacunkowa stopa kapitalizacji zmniejszyła się nieznacznie o 0,05 p.p., a w grupie pozostałych analizowanych miast o 0,09 p.p. Poziom stopy kapitalizacji z inwestycji w mieszkania przeznaczone na wynajem w sposób bezpośredni wpływa na czas zwrotu z tej inwestycji.
Najkrótszy czas zwrotu w IV kw. 2021 r. odnotowano w Łodzi (15,1 lat), Wrocławiu (15,8 lat) i Szczecinie (16,4 lat), natomiast najdłuższy zaobserwowano w Gdyni (19,4 lat) Rzeszowie (19,3 lat) i Krakowie (19,2 lat). Okres ten skrócił się jednak najbardziej we Wrocławiu, Bydgoszczy, Gdyni, Krakowie i Olsztynie w stosunku do poprzedniego półrocza.
Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem można ocenić wskaźnikiem ROE. W IV kw. 2021 r. średni poziom wskaźnika ROE dla inwestycji finansowanych w całości gotówką własną inwestora (LTV 0%) we wszystkich miastach osiągnął poziom 2,8%. W grupie 7. największych miast średni poziom wskaźnika wyniósł 3,2%, a w grupie pozostałych analizowanych miast 3,1%.
Na koniec IV kw. 2021 r. zaobserwowano, iż w grupie 7. największych miast średnia wartość ROE spadła nieznacznie o 0,03 p.p. a w grupie pozostałych analizowanych miast o 0,06 p.p. w stosunku do końca pierwszego półrocza 2021 r. Wzrost rentowności odnotowano w Bydgoszczy (o 6,2%), Wrocławiu (o 5,8%), Gdyni (o 5,3%), Krakowie (o 3,5%), Rzeszowie (o 3,1%), Olsztynie (o 2,6%) i Szczecinie (o 1,9%). W pozostałych miastach - stolicach województw odnotowano spadki rentowności w porównaniu do poprzedniego półrocza.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: “Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2021 r”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
