Pod koniec 2021 r. w Polsce istniało 15,3 mln lokali mieszkalnych, co oznacza, że liczba mieszkań przewyższa liczbę gospodarstw domowych o ok. 600 tys[1].
Do ogólnego zasobu mieszkań wliczane są jednak także lokale niezamieszkane na stałe, w tym lokale wynajmowane w celach turystycznych, mieszkania kupione w celach inwestycyjnych (niekoniecznie z planem ich wynajmowania), a także te w złym stanie technicznym, który umożliwia zamieszkanie.
Szacuje się, że w warunkach substandardowych żyje ok. 7,9% ludzi w Polsce[2]. Pod względem przeciętnej powierzchni mieszkaniowej, liczby izb czy liczby osób przypadających na mieszkanie Polska zbliża się do krajów Europy Zachodniej.
Rozwój zasobu mieszkaniowego
Ponad połowa Polaków mieszka w domach jednorodzinnych, zasiedlając ponad 5 mln takich budynków. Z kolei mieszkań znajdujących się w kamienicach, blokach, apartamentowcach i innych budynkach wielorodzinnych jest w Polsce więcej niż 10 mln, a ulokowane są one w ponad 500 tys. Budynków.
Blisko połowę lokali, bo ponad 7 mln, stanowią mieszkania i domy wybudowane jeszcze w czasach PRL-u. Choć przez kilkadziesiąt lat gospodarki centralnie planowanej wykorzystywano zróżnicowane systemy budowlane, najłatwiej dostrzegalnym dziedzictwem tej epoki są bloki z wielkiej płyty. Szacunki mówią, że w Polsce wzniesiono 60 tys. budynków w tej technologii i że znajduje się w nich ok. 4 mln mieszkań, czyli blisko 25% całego zasobu mieszkaniowego w kraju[3].
Najwięcej bloków z wielkiej płyty powstało w latach 70. i 80., gdy pokolenie powojennego wyżu demograficznego wchodziło w okres dorosłości. Młodzi ludzie zakładali rodziny i gremialnie przesiedlali się do miast – zlokalizowane w nich fabryki masowo przyciągały ludność wiejską, trwale zmieniając polską strukturę osadniczą. Wielkopłytowe bloki okazały się idealnym rozwiązaniem. Ich budowa była szybka i stosunkowo tania dzięki daleko idącej standaryzacji i prefabrykacji. Zjawisko to nie było też oderwane od trendów architektonicznych i urbanistycznych panujących na Zachodzie. Stanowiło ich kontynuację, choć w skali niespotykanej w Wielkiej Brytanii czy RFN.
Efekty tej polityki były imponujące. Obecne roczne wskaźniki mieszkań oddawanych do użytku dopiero pod koniec ostatniej dekady dogoniły te z połowy lat 70. Ponadto doniesienia medialne mówiące o tym, że obecnie w Polsce powstaje najwięcej mieszkań w historii, nie są do końca uzasadnione. Istotne jest bowiem, że w 1974 r. na 1000 gospodarstw domowych przypadało 26,6 nowych mieszkań[4], podczas gdy w 2020 r. wskaźnik ten wynosił 15,344. Tym samym liczba nowych mieszkań przypadająca na mieszkańca przed blisko 50 laty była o ponad 71% wyższa niż obecnie.
Trzeba również pamiętać, że w 2021 r. niemal 37% nowych nieruchomości mieszkaniowych zostało zbudowanych indywidualnie, nie przez deweloperów czy samorządy[5]. Pokazuje to, że porównania z przeszłością mają sens tylko wtedy, gdy osadzi się je w odpowiednim kontekście.
Wielkość mieszkań
W PRL-u potrzeba jak najszybszego i najtańszego uzupełnienia niedoborów mieszkaniowych wiązała się z maksymalizacją wykorzystania przestrzeni w budynkach. Miały to zapewnić tzw. normatywy mieszkaniowe, czyli szczegółowe wytyczne dotyczące wielkości mieszkań oraz poszczególnych pomieszczeń.
Pierwszy normatyw został uchwalony w 1954 r., a kolejne w 1959 i 1974 r. Dla przykładu w 1959 r. minimalną powierzchnię mieszkań oraz ich wyposażenie określono w kategoriach od M-1 (dla rodziny jednoosobowej) do M-7 (dla rodziny siedmioosobowej). Skutkiem tej praktyki było powstanie znacznej liczby niewielkich mieszkań.
Po zmianie systemu gospodarczego średnia powierzchnia mieszkania zaczęła szybko rosnąć, jednak wbrew pozorom nie jest to wzrost liniowy i nieprzerwany. Niezaprzeczalny wzrost średniej wielkości mieszkania jest skutkiem łączenia statystyk dotyczących budynków wielorodzinnych i domów jednorodzinnych. W rzeczywistości to te drugie zdecydowanie bardziej urosły od czasu upadku PRL-u. Dlatego choć oficjalna średnia wielkość lokalu mieszkalnego (z uwzględnieniem zarówno mieszkań, jak i domów) wynosiła 75 m2 w 2020 r.[6], to wynik dla aglomeracji miejskich był już o 10 m2 mniejszy, mimo że nadal uwzględniał domy jednorodzinne znajdujące się w granicach gmin miejskich[7].
Przeciętna wielkość domu jednorodzinnego w Polsce przekracza 140 m2 powierzchni użytkowej, co znacząco zawyża średnią, ale niewiele mówi o sytuacji
w miastach, gdzie 77% mieszkańców zajmuje lokale w budynkach wielorodzinnych[8]. Brak jest szczegółowych danych, które pozwoliłyby na uzyskanie informacji na temat średniej wielkości miejskich mieszkań w zabudowie wielorodzinnej w Polsce.
Dane pokazują natomiast, że przeciętna powierzchnia mieszkań w nowych budynkach wielorodzinnych rzeczywiście rosła od początku procesu transformacji ustrojowej do 2008 r., jednak od tamtego czasu stale się zmniejsza[9]. Mieszkania oddane do użytku w 2009 r. miały średnio niemal 60 m2 i składały się z 2,8 izby. W 2021 r. było to już tylko 52,6 m2 i niecałe 2,6 izby[10]. Właśnie ta wartość powinna stanowić podłoże dyskusji o kondycji mieszkalnictwa w polskich miastach.
Różnice między miastami
Dysproporcje w przestrzennym rozwoju kraju znajdują odzwierciedlenie w lokalizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Choć miasta wojewódzkie z przyległymi powiatami odpowiadają za 36% populacji Polski (2020), to znajduje się w nich aż 57% nowo oddanych mieszkań w ogóle (2021) i aż 72% lokali w budynkach wielorodzinnych (2021).
Gdy ograniczymy analizę do pięciu wiodących ośrodków, okazuje się, że ich w ich aglomeracjach znajduje się 38% wszystkich nowych lokali mieszkaniowych i dokładnie połowa mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Jednocześnie skupia się w nich mniej niż jedna piąta ludności kraju. W przeliczeniu na 1000 mieszkańców najwięcej nowych mieszkań powstaje we Wrocławiu, Rzeszowie, Warszawie i ich okolicach. Gdy spojrzymy na budowy rozpoczęte w 2021 r., w czołówce do Wrocławia dołączają Gorzów Wielkopolski oraz Poznań.
Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych w budynkach wielorodzinnych w 2021 r. wyniosła 52,6 m2, ze średnio 2,6 izby na mieszkanie (czyli oświetlonymi pokojami i kuchniami). Spośród miast wojewódzkich zdecydowanie największe mieszkania znajdują się w Olsztynie (58,3 m2), a najmniejsze w Gorzowie Wielkopolskim i Szczecinie. (ok. 48 m2).
O ile jednak w Szczecinie ma to związek również z mniejszą liczbą pomieszczeń (przeciętnie 2,1), o tyle w analogicznych mieszkaniach w Gorzowie mieszczą się średnio trzy małe pokoje. Dołączenie do statystyki powiatów okalających duże ośrodki nie wprowadza dużych zmian w przeciętnej powierzchni mieszkań. Płynie z tego wniosek, że poza granicami dużych miast powierzchnia nowych mieszkań się nie zwiększa.
Więcej interesujących danych i wniosków znajduje się w raporcie ThinkCo “Mieszkałbym. Czego od domu oczekują Polacy?”, który można pobrać tutaj:
-
GUS, https://tinyurl.com/52b4rkuw (data dostępu: 19.04.2022). ↑
-
Eurostat, https://ec.europa.eu/eurostat (data dostępu: 25.05.2020). ↑
-
BDL GUS, 2022. ↑
-
MFiPR, Wielka płyta jest bezpieczna, 2019, https://bit.ly/39MrQxp (data dostępu: 8.05.2022). ↑
-
Ibidem. ↑
-
Ibidem. ↑
-
Ibidem. ↑
-
Eurostat, Distribution of population by degree of urbanization, dwelling type and income group – EU-SILC survey, 2022, https://bit.ly/3vPOtcJ (data dostępu: 8.05.2022). ↑
-
M. Kaźmierczak, Polskie domy i mieszkania coraz mniejsze, 2021, https://www.bankier.pl/wiadomosc/Pol-skie-domy-i-mieszkania-coraz-mniejsze-Wykres-8071647.html (data dostępu: 8.05.2022) ↑
-
BDL GUS, 2022 ↑
