Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
Pierwotny rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie znajdował się w fazie wysokiej aktywności od 2015 r., co przejawiało się wzrostem cen oraz wysoką liczbą zawieranych transakcji. W II kw. 2020 r. aktywność na rynku obniżyła się ze względu na pandemię COVID-19 i związane z nią restrykcje. Kwartalny wzrost cen obniżył się w stosunku do kwartałów, poprzedzających pandemię natomiast w przypadku transakcji na warszawskim rynku pierwotnym zaobserwowano nawet spadek cen w ujęciu kwartalnym (por. wykresy 3.5-3.6).
W 10. największych miastach w 2020 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym osiągnęły wyższe poziomy niż na rynku wtórnym. We wszystkich kwartałach średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrastały szybciej (wzrosty od 8,3% do 14,7% r/r) niż te notowane na rynku pierwotnym (r/r wzrosty od 4,5% do 10,4%). Wzrastały również średnie ceny ofertowe - na rynku pierwotnym w granicach od 7,1% do 13%, zaś na wtórnym nieco silniej, od 9,6% do 14,8%. W 6. największych miastach średnie ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym osiągnęły wyższe poziomy niż na rynku wtórnym, natomiast ich dynamiki na rynku pierwotnym i wtórnym we wszystkich kwartałach były zbliżone i wynosiły od 3,8% do 13,4%. Na rynku pierwotnym 6. miast względna różnica między ceną ofertową i transakcyjną (ok. 7%) jest dużo mniejsza niż w przypadku rynku wtórnego (ok. 15%).
Na warszawskim rynku pierwotnym zaobserwowano spadek średnich cen transakcyjnych w II kwartale 2020 r. o 3,9% (kw./kw.), natomiast w stosunku rocznym wzrost ukształtował się na poziomie 5,7%. Rokroczną dynamikę średnich cen ofertowych w 2020 r. i I kw. 2021 r. charakteryzowała malejąca tendencja, a wskaźnik ten na rynku pierwotnym wahał się w granicach od 3,4% do 12,6%, zaś na rynku wtórnym od 4,8% do 13,3%. Średnie ceny transakcyjne we wszystkich kwartałach 2020 r. rosły umiarkowanie, na rynku pierwotnym od 5,7% do 11,9% (r/r) zaś na rynku wtórnym od 8,6% do 11,3%.
W Warszawie średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym kształtują się na znacznie bardziej zbliżonym poziomie, niż na rynkach 6. miast i 10. miast, gdzie notowane ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są średnio wyższe niż te z rynku wtórnego (por. wykres 3.5 i 3.6). Na rynku mieszkaniowym nowa substancja mieszkaniowa jest droższa od substancji używanej, jednak w przypadku Warszawy może być inaczej, gdyż stary zasób jest znacznie lepiej zlokalizowany, a w konsekwencji średnio droższy[1].
Cena korygowana indeksem hedonicznym#, czyli uwzględniająca różnice jakościowe badanych mieszkań oraz zmieniającą się strukturę próby mieszkań podlegających analizie w kolejnych kwartałach, również wzrosła na wszystkich analizowanych rynkach, a wzrosty te były na podobnym poziomie jak w przypadku cen transakcyjnych (por. wykres 3.8).
W 2020 r. dynamiki średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym i wtórnym urealniane wskaźnikiem CPI w Warszawie i 6M wciąż były niższe od maksymalnych wartości notowanych przed 2009 r., natomiast w 10M deflowane dynamiki cen przekroczyły te notowane sprzed 10 lat (por. wykresy 3.9 i 3.10). Dynamika cen mieszkań deflowana indeksem przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw była we wszystkich analizowanych grupach miast istotnie niższa od tej obserwowanej przed 2009 r., co oznacza, że ceny mieszkań rosły wolniej niż dochody.
W 2020 r. na rynku najmu mieszkań zaczęto obserwować spadki średnich rocznych stawek czynszów najmu mieszkań (ofertowych i transakcyjnych) w badanych grupach miast w Polsce (por. wykresy 3.11). W Warszawie średnioroczny wskaźnik dynamiki czynszu malał r/r z 4,7% w 2019 r. do -4,7% w 2020 r. Na rynku 10M dynamiki te malały od 10% w 2019 r. do 0,9% w 2020 r. Na rynku 6M r/r wskaźniki zmiany średniorocznej stawki najmu malały z 14,1% w 2019 r. do -3,8% w 2020 r.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
-
Analiza nie bierze pod uwagę różnic jakościowych i lokalizacyjnych mieszkań na rynkach pierwotnym i wtórnym. ↑
