W porównaniu do mieszkalnictwa sektor komercyjny, a zwłaszcza biurowy w USA, jest bliski załamania. Co więcej, analitycy McKinsley wskazują, że przejście na model pracy zdalnej może oznaczać dla kluczowych biurowców spadek wartości o 800 mld USD do 2030 r.
- Od początku roku ceny nieruchomości biurowych spadły o 30%.
- W 2025 r. nadejdzie czas spłaty 1,5 bln USD kredytów na nieruchomości komercyjne.
- Kredyty wymagają refinansowania, a budynki ogromnych nakładów inwestycyjnych.
Problemy sektora nieruchomościowego narastają
Oprocentowanie kredytów na nieruchomości komercyjne wzrosło ponad dwukrotnie. Pożyczki te wymagają refinansowania, gdyż w praktyce są “niespłacalne”.
Co więcej, długi CRE są w coraz większym stopniu utrzymywane przez banki regionalne. Pomimo że w tym roku nie obserwowaliśmy pełnowymiarowego kryzysu bankowego, odpływ depozytów z sektora poważnie nadszarpnął kondycję banków regionalnych. Mniejsze instytucje posiadają ponad 70% kredytów na nieruchomości komercyjne.
W porównaniu do 2008 r., gdy kryzys rozszedł się po całym rynku nieruchomości, bieżąca sytuacja obejmuje prawie wyłącznie wieżowce, biura oraz mniejsze budynki komercyjne. Pomimo chwilowego spadku w mieszkalnictwie, obecnie coraz więcej firm decyduje się na inwestycje, aby odpowiedzieć na oczekiwania rynku. Niskie zapasy oddziałują na wzrost cen, jednak wśród Amerykanów widać umiarkowany optymizm.
Rynek komercyjny znacząco się różni, tonąc w długach. Biurowce straciły 30% wartości, odkąd Fed zaczął podnosić stopy procentowe. Budynki nie są jednak atrakcyjnymi ofertami na rynku, gdyż wymagają sporych nakładów, które pozwolą na znalezienie najemcy.
Zobacz również: Wskaźniki PMI z Polski i strefy euro - są najnowsze odczyty! Czy Europa pogrąża się w recesji? Jak reaguje kurs euro?
Commercial real estate prices prices are down sharply this year with offices building prices down ~30%.
— The Kobeissi Letter (@KobeissiLetter) August 29, 2023
On top of declining prices, there are nearly $1.4 TRILLION of commercial real estate loans coming due by 2025.
Rates on the commercial real estate loans have more than… pic.twitter.com/8eKj3DAmua
Maleją inwestycje, zbliża się termin zapadalności długu
Według danych CBRE, w drugim kwartale 2023 roku inwestycje w nieruchomości komercyjne w USA spadły o 64% w porównaniu z rokiem poprzednim. Ponadto dług korporacyjny o ratingu inwestycyjnym i spekulacyjnym stoi w obliczu zapadalności w latach 2024-2025. W obecnych warunkach refinansowanie przy wyższych stopach procentowych będzie dużą przeszkodą dla wielu przedsiębiorstw.
Zobacz również: Ten kraj walczy prawdopodobnie z największą bańką na rynku nieruchomości na świecie i nikt o tym nie mówi - twierdzi ekspert
Dług korporacyjny w USA - spekulacje
Źródło: Game of Trades
Biura się wyludniają, nawet pomimo trendu wracania do pracy stacjonarnej. Według MSCI co prawda jedynie 2,8% wszystkich transakcji biurowych w USA w II kwartale było “zagrożonych”. Eksperci alarmują, że może to wynikać z faktu, że pożyczki nie podlegały jeszcze zapadalności.
“Właściciele nie chcą ponieść straty, ale gdy pojawią się problemy z refinansowaniem, rynek będzie pod prawdziwą presją” - skomentował Jim Costello, główny ekonomista w MSCI Real Assets.
Co więcej, rentowność obligacji korporacyjnych o ratingu inwestycyjnym sugeruje dalszy spadek cen nieruchomości
