- Czy można burzyć i stawiać ścianki działowe bez pozwolenia?
- Czy można mnożyć lokalne na wynajem bez pozwolenia?
- Co grozi za łamanie prawa w zakresie burzenia i stawiania ścianek działowych?
Burzenie ścianek działowych i stawianie nowych bez pozwolenia - tak aby z jednego mieszkania zrobić dwa lub trzy – może nie być już takie łatwe jak kiedyś. Wszystko przez kontrowersyjny wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z grudnia, który wprowadza sporo zamieszania do polskiego prawa budowlanego.
Jak to jest z wyburzaniem ścianek działowych
Wyrok NSA o którym mowa zawęża zakres dopuszczalnych prac, które właściciel mieszkania lub domu może wykonać bez specjalnych pozwoleń. Chodzi o burzenie i stawianie ścian działowych. Wedle wyroku, zmiany w układzie pomieszczeń, które wiążą się ze zmianą powierzchni, wymagają pozwolenia na budowę, a jego brak może wiązać się z nakazem rozbiórki i dotkliwą karą grzywny.
Dokładnie, chodzi o wyrok NSA z dnia 5 grudnia 2023 r. (sygnatura akt: II OSK 500/21). Jego główna teza brzmi następująco: „Jeżeli budowa ścian działowych jest związana ze zmianą powierzchni pomieszczeń w lokalu mieszkalnym, to jest to przebudowa w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.), na którą wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę”.
„Przyjęcie za prawidłową zaprezentowanej wykładni oznaczałoby, że każda zmiana położenia wewnętrznych ścianek działowych w lokalu stanowi przebudowę, na którą wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Jest to stanowisko, które znacząco różni się od dotychczasowego orzecznictwa. Do tej pory przyjmowano bowiem, że wyburzanie ścian działowych znajdujących się wewnątrz lokalu nie może być klasyfikowane jako przebudowa obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego.” – czytamy w analizie kancelarii Graś i Wspólnicy.
Zobacz również: Ceny mieszkań w dużym mieście pójdą w dół? Popyt maleje od niemal roku, a podaż rośnie
Również Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, tłumaczy, że zdaniem NSA roboty polegające na przestawieniu ścian - to znaczy zburzeniu dotychczasowych ścian i postawieniu ich w nowym miejscu - stanowią przebudowę wymagającą pozwolenia również wtedy, gdy dotyczą nienośnych ścian działowych. „Wspomniany wyrok został negatywnie oceniony przez wielu praktyków jako nieżyciowy. Generalnie rzecz biorąc, wcześniejsze orzecznictwo wskazywało na konieczność uznania zmian dotyczących ścian działowych za czynności niewymagające pozwolenia i zgłoszenia” – tłumaczy Prajsnar.
Prajsnar przypomina, że ten wyrok o sygnaturze akt II OSK 500/21 dotyczy stanu prawnego z 2014 roku, a obecnie obowiązują przepisy wykluczające konieczność uzyskiwania pozwolenia i dokonywania zgłoszenia przy przebudowie innych elementów niż przegrody zewnętrzne oraz elementy konstrukcyjne budynków wielorodzinnych. Dlatego wpływ analizowanego wyroku NSA na orzecznictwo może być ograniczony.
Również prawnicy z kancelarii Graś i Wspólnicy podkreślają, że w Polsce nie ma prawa precedensowego i wydany wyrok wiąże tylko strony postępowania. „Wobec tego mamy nadzieję, że zaprezentowana wykładnia nie przyjmie się w praktyce. W naszej ocenie jest ona zbyt formalistyczna i sprzeczna z kierunkiem ostatnich nowelizacji Prawa budowlanego, które idą w stronę zwiększania katalogu robót, które nie wymagają pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, a nie jego poszerzenia” - skomentowali.
Zobacz także: Ceny mieszkań i czynsze znów wystrzeliły w Wielkiej Brytanii. Powodem bezprecedensowa fala imigracji
Czy można z dużego mieszkania zrobić trzy kawalerki
Prajsnar wskazuje, że na tenże kontrowersyjny wyrok NSA powołał się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wydając wyrok z dnia 19 marca 2024 r. (sygn. akt: II SA/Bk 945/23). „Białostocki WSA uwzględnił jednak nowszy stan prawny, stwierdzając, że wykonanie ścian działowych nie wymagało pozwolenia i zgłoszenia” – wskazuje ekspert.
🧑⚖️Wyrok ku przestrodze❗️Nadzór budowlany dobrał się do inwestora za podział mieszkania 85 mkw. ściankami działowymi na trzy "niby-kawalerki" pod wynajem. WSA oddalił skargę inwestora. Pewnie zaczęło się wszystko od zgłoszenia sąsiada. #prawo #nieruchomości #najem #wynajem #Polska pic.twitter.com/dtppVMVv3l
— Andrzej Prajsnar 📊🏠 (@AndrzejPrajsnar) May 20, 2024
„Sąd administracyjny w analizowanej sprawie zaakceptował natomiast stanowisko Podlaskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego i odrzucił skargę właściciela mieszkania pod wynajem na decyzję nakazującą przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania lokalu” – tłumaczy Prajsnar. „W analizowanej sprawie problemem nie było bowiem samo wstawienie ścian działowych, dzielących mieszkanie o pow. 85 mkw. na trzy części. Białostocki sąd przychylił się do stanowiska nadzoru budowlanego i uznał, że podział mieszkania na trzy kawalerki poprzez wstawienie tylko ścian działowych stanowił zmianę sposobu użytkowania tego lokalu mieszkalnego na lokal quasi-hotelowy bez uprzedniego zgłoszenia” – podkreśla ekspert.
Wygląda więc na to, że kontrowersyjny wyrok z grudnia 2023 w sprawie ścianek działowych sądy będą interpretowały „po swojemu”. A jak dokładnie? To się okaże „w praniu”…
