Niepokojące dane dobiegają z rynku nieruchomości biurowych. W USA wstrzymano liczne inwestycje na tym rynku. W Polsce w I kw. 2023 po raz pierwszy od 2005 r. nie oddano żadnego nowego projektu!
- Rynek biurowy jest pod presją. Analitycy przewidują w USA wzrost pustostanów biurowych o 55% do końca dekady.
- W Stanach Zjednoczonych problem związany jest m.in. z trudną sytuacją w sektorze bankowości.
- W Polsce na obecną sytuację wpływ mają zarówno czynniki strukturalne, jak i cykliczność.
Rynek nieruchomości biurowych w USA leci na łeb na szyję
Rynek nieruchomości biurowych od 2020 r. podlega dynamicznym zmianom. Trzy lata temu wskutek pandemii część firm zmieniła model pracy. Obecnie presja wynika przede wszystkim z uwarunkowań gospodarczych.
Zobacz również: Amerykański rynek nieruchomości pod presją! Spadki cen w 8 z 20 miast
Citi ostrzega, że według “najgorszego” scenariusza sektor nieruchomości komercyjnych o wyższym ryzyku może spaść o 50% do przyszłego roku. Według Fortune pustostan biurowy w USA wzrośnie o 55% do końca dekady.
Krajowe wskaźniki pustostanów biurowych w USA na tle nowej podaży
Źródło: Fdiintelligence
Stany Zjednoczone nie są jednak odosobnionym przypadkiem. Podobną sytuację obserwuje się w strefie euro, w tym w Polsce. Europejskie fundusze inwestujące bezpośrednio w nieruchomości odnotowały w lutym odpływy w wysokości 215,4 mln USD.
Zapytaliśmy Jana Dziekońskiego, założyciela firmy doradczej i portalu analitycznego FLTR.pl, z czego wynikają te problemy zarówno w USA, jak i Europie. Ekspert informuje, że bieżąca sytuacja na rynku nieruchomości biurowych wynika z dwóch przyczyn – cykliczności oraz zmian strukturalnych.
“Cykliczność rynku nieruchomości komercyjnych wynika z wysokiego udziału finansowania dłużnego zarówno na etapie realizacji projektów deweloperskich, jak i utrzymywania funkcjonujących projektów w portfelu inwestycyjnym. Finansowanie dłużne w obecnych warunkach jest utrudnione - otoczenie makroekonomiczne wysokiej inflacji i rosnących stóp procentowych nie sprzyja kolejnym inwestycjom, a banki podchodzą z większą ostrożnością do udzielania finansowania takich projektów – tym większej po ostatnich zawirowaniach w samym sektorze bankowym. W efekcie mniej projektów może zostać zrealizowanych, utrudnione jest też refinansowanie istniejących obiektów – zwłaszcza tych, które straciły na wycenie i pozycji rynkowej w ostatnich kilku latach. Do tego dokłada się trwające spowolnienie gospodarcze oraz redukcje w globalnych korporacjach, które zaczęły wyhamowywać popyt na wynajem nowych powierzchni” - wyjaśnia Dziekoński.
Jeśli chodzi o uwarunkowania strukturalne, ekspert zwraca uwagę na zmiany w modelu pracy po pandemii, które przekłada się na mniejsze zapotrzebowanie.
“Do tego dochodzą wyższe wymagań co do standardu budynków, czy też ich efektywności energetycznej – co część obiektów stawia na gorszej pozycji. W efekcie mimo dość silnego popytu jeszcze w pierwszej połowie 2022 r. pustostany są na wysokim poziomie. W Warszawie, według BNP Paribas, pod koniec 2022 r. wskaźnik pustostanów wyniósł ponad 11%, w porównaniu do niecałych 8% na koniec 2019 roku (choć jest to mniej niż 13% na przełomie 2021 i 2022 r.). A od IV kw. ubiegłego roku widać wspomniane osłabienie popytu. Powyższe zmiany są jeszcze bardziej dobitne na rynku amerykańskim, gdzie przeciętny pustostan na poziomie całego kraju sięgnął aż 18%!”
Dziekoński przypomina o znaczących różnicach, jeśli chodzi o sektor nieruchomości mieszkaniowych, a komercyjnych. Informuje, że czynsze są zwyczajowo pobierane w euro, podobnie jak i dług jest zaciągany w tej walucie.
“Finansowanie ma też inny przebieg niż w przypadku klasycznych mieszkaniowych kredytów hipotecznych. To przede wszystkim krótszy, kilkuletni okres spłaty zadłużenia przy wydłużonej amortyzacji, co wymusza co kilka lat refinansowanie projektów w celu pokrycia spłaty balonowej – podobniej jak w leasingu. Projekty realizowane w ostatnich latach mogły być bardzo mocno zadłużone korzystając z zerowych, a nawet ujemnych stóp procentowych w Strefie Euro i solidnych wycen. Obecnie stopy te przekraczają 3%, ECB nadal prowadzi cykl podwyżek, a wyceny na części rynków są korygowane. W efekcie część projektów będzie musiało być dofinansowanych przez swoich sponsorów – ale część będzie musiało być zrestrukturyzowanych lub wejść w ścieżkę defaultu na długu, co ma już miejsce w USA i krajach zachodniej Europy” - przekazał Dziekoński.
Upadek banków a nieruchomości komercyjne w USA - istotne zależności
Niektórzy analitycy mówiąc o ochłodzeniu nastrojów w sektorze nieruchomości komercyjnych w USA, charakteryzują niedawne problemy sektora bankowego. Jan Dziekoński zwraca uwagę na odpływ depozytów do dużych banków.
“W Stanach Zjednoczonych sektor nieruchomości komercyjnych (CRE) jest finansowany przede wszystkim przez banki lokalne, które odpowiadają za około 70-80% całego finansowania. CRE, zwłaszcza nieruchomości biurowe, odpowiadają za ok. ⅓ portfela małych banków, ale już tylko 6% największych instytucji – tak więc kondycja obu sektorów jest bardzo mocno z sobą powiązana. Dla porównania, w UE i w Polsce to ok. 7%. Przykładowo więc Signature Bank, który upadł w połowie marca, finansował właśnie deweloperów w Nowym Jorku. Obecnie trwa odpływ depozytów do dużych banków, wobec czego instytucje regionalne będą miały mniejsze możliwości finansowania sektora CRE, wraz z czym zwłaszcza sektor biurowy może cechować się wyższą szkodowością – pogarszając trudne już położenie banków i tworząc swoistą spiralę problemów” - charakteryzuje rynek ekspert.
⚠️???????? #banks #real estate #usa
— Run It Up $$$ (@Runitup858) April 25, 2023
Goldman: More than half of all US commercial real estate loans are with banks, and about 70% of that share is with regional banks
———— pic.twitter.com/70Pmerr1db
Polski rynek nieruchomości biurowych
Sytuacja na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zupełnie nie przypomina tej sprzed kilku lat. Już w grudniu zaobserwowano spadek wynoszący ok. 40% r/r, jeśli chodzi o nieruchomości biurowe będące w budowie.
Z najnowszego raportu Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w Warszawie” wynika, że w I kw. 2023 r. w stolicy nie dostarczono żadnego nowego projektu. Analitycy zwracają uwagę, że ostatni raz taka sytuacja miała miejsce w 2005 r. Stan pustostanów utrzymuje się na poziomie powyżej 11%.
Dostępna powierzchnia i wskaźnik pustostanów w Warszawie w ciągu ostatnich lat
Źródło: Newmark Polska
Paweł Dobrowolski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w CBRE zauważa, że na warszawskim rynku nieruchomości komercyjnych deweloperzy mierzą się z utrzymującą się niepewnością.
Warto przypomnieć, że obecnie w budowie pozostaje 200 tys. mkw. W latach 2017-2019 było to cztery razy więcej. CBRE wskazuje, że na rynku utrzymuje się niska podaż, która wynika z decyzji deweloperów podejmowanych 2-3 lata temu, braku pozwoleń na budowę i trudności z pozyskaniem atrakcyjnych gruntów.
“Za popyt na warszawskim rynku biurowym odpowiadają głównie najemcy z sektorów usług dla biznesu, logistyki oraz przetwórstwa i energetyki, którzy w sumie wynajęli niemal połowę wszystkich przestrzeni. Na trzecim miejscu znajduje się sektor finansowy, który odpowiada za 11 proc. popytu w pierwszym kwartale 2023 r. Patrząc szczegółowo na rodzaje zawieranych umów to dwie trzecie wynajętej powierzchni stanowią nowe umowy, w tym zaledwie jedna transakcja (2 proc. powierzchni) to przednajem, 25 proc. to renegocjacje, a 5 proc. stanowiły ekspansje” - zwraca uwagę Katarzyna Gajewska, dyrektorka w dziale badań CBRE.
Zobacz również: Polacy rzucą się na nieruchomości? Podpowiada tak giełdowy indeks! Kontrowersyjny program mieszkaniowy da zastrzyk gotówki deweloperom
Kiedy należy oczekiwać powrotu do normalności?
Obecne otoczenie gospodarczo-polityczne nie sprzyja inwestycjom. Warto także pamiętać, że na obecną sytuację wpływają decyzje podjęte przez deweloperów kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt miesięcy temu.
“Problemy – zwłaszcza makroekonomicznie - nie znikną z dnia na dzień. Ponieważ w USA i w Strefie Euro cykl podwyżek stóp nadal trwa, trudno dzisiaj mówić o ich szybkich obniżkach – pomijając scenariusze wystąpienia silnej recesji. W takich warunkach potrzeba minimum 2-3 lat, aby sytuacja inflacyjna, a w efekcie wysokich kosztów finansowania, zaczęła się poprawiać – to będzie najtrudniejszy okres” - przekonuje Jan Dziekoński.
Zdaniem Agnieszki Giermanowskiej, dyrektorki działu badań rynkowych i doradztwa Newmark Polska w kolejnych latach możemy oczekiwać również coraz częstszych gruntownych modernizacji, zwłaszcza w warunkach polskich. U podstaw tego trendu leżą zmieniające się oczekiwania najemców co do standardu powierzchni biurowej. Duże znaczenie mają również unijne wymogi dotyczące modernizacji energetycznej budynków.
Zobacz również: Amerykański rynek nieruchomości stoi nad przepaścią – alarmuje znana agencja ratingowa! Rośnie oprocentowanie kredytów i spada sprzedaż nowych domów
