podaż mieszkań

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.

W 2020 r., w porównaniu do 2019 r. w miastach wojewódzkich odnotowano wzrost cen mieszkań, co było efektem mniejszej podaży lokali na rynku oraz wzrostu kosztów ich produkcji.

Dynamika zmian średnich cen ofertowych i transakcyjnych była zróżnicowana zarówno na rynku pierwotnym, jak również wtórnym w poszczególnych ośrodkach wojewódzkich na przestrzeni roku. Na wahania poziomu średnich cen nowych lokali pomiędzy kwartałami istotnie oddziaływały nowe inwestycje wprowadzane do sprzedaży, zazwyczaj wyżej wycenione, w porównaniu do projektów już realizowanych w podobnej lokalizacji, standardu wznoszonych budynków oraz polityki sprzedażowej firm dostosowującej poziom cen do wielkości popytu na mieszkania w poszczególnych inwestycjach. W większości miast wojewódzkich na rynku pierwotnym na koniec 2020 r., w porównaniu do analogicznego okresu 2019 r., zarejestrowano wzrost średniej ceny ofertowej, przy czym najwyższy w Szczecinie (o 22,9%), Lublinie (o 16,7%) i Kielcach (o 13,9%), a najniższy zaobserwowany wzrost w Olsztynie (o 1,1%). W tym okresie tylko w Gdańsku i Opolu odnotowano spadek (odpowiednio o 1,2% i o 4,4%) średniej ceny ofertowej. W przypadku mediany ofert na rynku pierwotnym, bardziej odpornej na wartości odstające (skrajne) niż średnia, na koniec 2020 r. jej wzrost potwierdzono w czternastu miastach wojewódzkich (z wyjątkiem Gdańska i Opola – spadek odpowiednio o 1,1% oraz 3,3%), na poziomie od 4,2% w Olsztynie do 18,3% w Katowicach.

✕

Dodatnia dynamika wzrostu średnich cen sprzedawanych nowych mieszkań na koniec 2020 r. względem końca 2019 r. utrzymała się we wszystkich miastach wojewódzkich. Najwyższe przyrosty średniej ceny transakcyjnej (IV kw. 2020 vs. IV kw. 2019) zaobserwowano w Lublinie (o 14,6%), Zielonej Górze (o 14,1%) i Kielcach (o 11,8%), a najniższe w Białymstoku (o 2,3%) i Poznaniu (o 3,2%). Nieco inne wyniki obserwujemy analizując zmiany poziomu mediany ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym. Jej najwyższy wzrost w analogicznym okresie zarejestrowano w Lublinie (o 18,5%), Opolu (o 16,0%) i Kielcach (o 15,8%), a najniższy w stolicy Podlasia i Wielkopolski (odpowiednio o 2,7% oraz o 3,4%). Największą różnicę pomiędzy wzrostem mediany ceny transakcyjnej a wzrostem średniej ceny sprzedaży nowych mieszkań odnotowano w Opolu (wzrost mediany ceny o 16,0% vs. wzrost średniej ceny o 9,6%).

✕

Na rynku wtórnym (podobnie jak na rynku pierwotnym) nastąpił wzrost cen mieszkań. Na koniec 2020 r. najwyższe wzrosty mediany ceny ofertowej względem analogicznego okresu roku poprzedniego obserwowane były w Bydgoszczy i Lublinie (po 14,7%) oraz Wrocławiu (o 12,3%). Najniższy wzrost mediany ofert obserwowany był w Poznaniu (o 3,5%), Opolu (o 3,6%) oraz Białymstoku (o 4,6%). W przypadku mediany cen transakcyjnych na koniec 2020 r. względem końca 2019 r. w miastach wojewódzkich zanotowano jej średni wzrost na poziomie 10,4%. Największe wzrosty zanotowano w: Łodzi (o 17,2%), Rzeszowie (16,6%) i Bydgoszczy (11,5%), a najniższe w Zielonej Górze (o 6,1%), Poznaniu (o 7,4%) oraz Olsztynie (o 8,3%).

✕

Analizując średnioroczne, czyli wygładzone, ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym otrzymujemy nieco inne grupy miast pod względem skali zmian cen. Na rynku pierwotnym w 2020 r. względem roku poprzedniego największe wzrosty średniorocznej ceny zaobserwowano w Opolu (o 12,7%), Zielonej Górze (o 12,4%) oraz Krakowie (o 10,5%), a najniższe w Białymstoku (o 4,4%), Poznaniu (o 4,6%) i Lublinie (o 5,5%). Na rynku wtórnym średnioroczne wzrosty ceny transakcyjnej w 2020 r. względem roku 2019 zanotowano również na wszystkich lokalnych rynkach. Najniższa skala wzrostów cen obserwowana była w Opolu (o 9,0%), Zielonej Górze (o 9,1%) oraz Poznaniu (o 9,5%) do najwyższych notowanych w Krakowie (o 13,9%), Lublinie (o 14,5%) oraz Rzeszowie (o 15,3%). Średnioroczny wzrost ceny transakcyjnej na rynku wtórnym wyniósł w miastach wojewódzkich 11,9%.

✕

Najwyższe nominalne ceny zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym notowane były na największych rynkach. W Warszawie na rynku pierwotnym na koniec 2020 r. mediana ceny transakcyjnej mieszkania ukształtowała się na poziomie 9690 zł/mkw., w Gdańsku - 9103 zł/mkw., Krakowie 8699 zł/mkw., Wrocławiu 7913 zł/mkw. i Poznaniu 7500 zł/mkw.

✕

Na rynku wtórnym najwyższą medianę ceny transakcyjnej na koniec 2020 r. obserwowano w Warszawie – 10354 zł/mkw., Gdańsku – 8604 zł/mkw., Krakowie – 7994 zł/mkw. oraz Wrocławiu - 7853 zł/mkw.

✕

Dla 6 największych i najbardziej płynnych rynków zanotowano wzrost średniego okresu sprzedaży mieszkań używanych w 2020 r. względem roku poprzedniego i ukształtowanie się tego wskaźnika na poziomie 123 dni (wzrost o 7 dni). Dla wszystkich, 16 rynków w Polsce średnia ta wyniosła 114 dni i była niższa niż w 2019 r. o 2 dni.

***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk

Pobierz