po ile będą mieszkania

• Jak wpłynie możliwe podwyższenie podatku od najmu na rynek nieruchomości? Czy spowoduje to wzrost czynszów?

• Jakie prognozy dotyczą cen mieszkań w największych miastach Polski do końca 2024 roku?

 

 

Jak możliwe podniesienie podatku od najmu wpłynie na rynek nieruchomości? Czy czynsze pójdą w górę?

Pogłoski o trwających pracach nad podwyższeniem stawek zryczałtowanego podatku od najmu mieszkaniowego dość mocno rozgrzała rynek nieruchomości – nawet mimo szybkiego dementi Ministerstwa Finansów. Jego ewentualna podwyżka, w mojej opinii, nie powinny w krótkim i średnim terminie podnieść czynszów najmu, same ceny mieszkań stricte inwestycyjnych krótkoterminowo mogą być nawet pod presją spadkową, w dłuższym będzie to raczej neutralne. Dlaczego?

Czynsze - naturalnie w krótkim czasie wynajmujący, którzy rozliczają się ryczałtem (to ok. 75% rynku najmu prywatnego, będą starali się przerzucić wyższe koszty podatkowe na najemców. Jednakże możliwość nie jest to takie oczywiste, czy im się to uda:

• Najemcy nie muszą akceptować wzrostu czynszów, oczekiwanych przez właścicieli. O tym zadecydują raczej warunki rynkowe (popyt, podaż) i ich możliwości nabywcze. Obecnie mamy do czynienia z przyrostem podaży i korektą poziomu czynszów, więc raczej można co najwyżej spodziewać się spowolnienia tego tempa tego spadku, niż w ogóle zmiany trendu.
• Obecnie rosną także koszty utrzymania mieszkań przez właścicieli - rosną opłaty za eksploatację mieszkań, rosną koszty mediów (odkręcanie tarcz antyinflacyjnych). W skrócie - tych wszystkich wzrostów kosztowych tak łatwo nie będzie się dało przełożyć na najemców - część z tego spadnie na barki właścicieli - w skrócie spadną ich dochody. 
• Nie wszystkich wynajmujących dotkną te zmiany. Ok. 25% mieszkań jest wynajmowanych na zasadach ogólnych, dla których te zmiany będą neutralne. Zwłaszcza dotyczy to wszystkich mieszkań PRS, które rozliczają się przez CIT. To też ograniczy możliwości przerzucenia podatku na Klientów.
• Inwestorzy, którzy posiadają już mieszkania, raczej są nieelastyczni, jeśli chodzi o wychodzenie z rynku przy zmianach podatkowych, tj. zmniejszania podaży, która mogłaby przekładać się na ceny najmu. Zmiany jakie w zakresie amortyzacji najmu i składki chorobowej, które wprowadził Polski Ład, nie spowodowały odpływu inwestorów (choć zostało to także złagodzone przez napływ uchodźców, a w efekcie wzrost czynszów). Raczej przepływali oni na ryczałt. Teraz po prostu może być ruch z powrotem na JDG i zasady ogólne. W efekcie nie spodziewałbym się odpływu podaży, raczej spowolnienia nowego popytu inwestycyjnego, czyli wpływu na czynsze w dłuższej perspektywie – o tym poniżej.

 

Zobacz także: Nowy kryzys mieszkaniowy. Rekordowe kolejki i dominacja właścicieli nad najemcą

 

Ceny mieszkań - zakładając, że podatek nie zostanie w 100% przełożony na najemców, a jego część uderzy w wyniki właścicieli, to zmniejszą się zyski netto inwestorów. Jakie byłyby skutki? Podobne jak notowań spółki giełdowej, której cash flow ulegnie zmniejszeniu:

• Krótkoterminowo (rok-dwa) - Trzymając się zasad wyceny nieruchomości i zachowań samych inwestorów powinno to doprowadzić w krótkim terminie do zmniejszenia popytu na zakup nieruchomości - ich ceny powinny się w efekcie dostosować w dół, do takiego poziomu, który dawałby choćby zbliżoną rentowność do tego sprzed podwyżki podatku.
• Długoterminowo (trzy i więcej) - zmniejszony popyt ze strony inwestorów będzie zmniejszał nowe zakupy i podaż ofert najmu będzie rosła wolniej. Z czasem może to doprowadzić do tego, że czynsze zaczną rosnąć na skutek tego trendu. Nie spodziewałbym się jednak drastycznej zmiany. Tu pytaniem jest to, jak zareagują na to inni inwestorzy - czy np. spadek cen nie zachęci inwestorów półprofesjonalnych i profesjonalnych, którzy nie są opodatkowani ryczałtem, do zwiększenia zakupów (wszak może ceny spadną w mieszkaniach stricte inwestycyjnych - małe kawalerki etc.)? PRSy i tak nie będą dotknięte, więc ich podaż będzie rosła, zresztą ich plany budowlane są znane aż do 2026 roku. A jeśli do tego wydarzyłby się program inwestycji społecznych lansowanych przez Lewicę - wtedy luka zostałaby wypełniona przez ten segment.

 

Zobacz także: Polacy nie chcą mieszkań? Masowy odpływ w kierunku domów

 

Warto zadać sobie pytanie, co Ministerstwo Finansów (gdyby faktycznie prowadziło prace) by zaproponowało, jako alternatywy dla inwestorów? W tym miejscu można by rekomendować np.:

• Przywrócenie możliwości rozliczania się osób fizycznych nieprowadzących działalnośći gospodarczej na zasadach ogólnych jak przedsiębiorcy (wówczas można rozpoznawać koszty uzyskania przychodów, takie jak odsetki od kredytów), co zniwelowałoby negatywne skutki dla wynajmujących, którzy nabywali mieszkania z pomocą kredytu (jest to jednak mniejszość zakupów inwestycyjnych),
• Przywrócenie możliwości rozpoznawania amortyzacji jako kosztu uzyskania przychodu (zostało to wykluczone przez Polski Ład) – które stanowiłoby wyrównanie pola gry dla profesjonalnych inwestorów na rynku mieszkaniowym z innymi sektorami, czy rynkami kapitałowymi,
• Złagodzenie ochrony, jaką nieuczciwym najemcom daje obecnie Ustawa o ochronie praw lokatorów, która słabo chroni wynajmujących (tj. właścicieli mieszkań) – mogłoby uśmierzyć wyższe koszty podatkowe niższymi kosztami utraconych przychodów,
• REITy, czyli alternatywę inwestycyjną dla bezpośrednich inwestycji na rynku mieszkaniowym.

 

Zobacz także: Nieruchomości czy akcje? Zdumiewająca prawda o inwestowaniu w mieszkania

 

Co z cenami mieszkań w największych miastach w Polsce do końca 2024 roku?

Od początku roku, a zwłaszcza od maja 2024, rynek lokali mieszkalnych i domów przeszedł w stan spowolnienia, a następnie stagnacji i zawieszenia. Kupujący nie do końca przyjęli za pewnik wejście w życie programu Kredyt #NaStart (dalej KnS), jego zapowiadane warunki są też mniej atrakcyjne niż poprzednika BK2%. W efekcie popyt jest obniżony, zwłaszcza w porównaniu do pierwszej połowy 2023 roku, kiedy sama zapowiedź BK2% powodowała silny przyrost sprzedaży mieszkań.

Z drugiej strony silnie narasta podaż mieszkań, zarówno na skutek decyzji o uruchamianiu projektów, które zapadały jeszcze w 2023 roku, jak i na początku 2024, jak i na rynku wtórnym na skutek spowolnienia na rynku najmu. Obecnie oferta jest zbliżona do szczytu z 2022 roku, który był rokiem korekty cenowej. Oczywiście są rynki nadal ze zmniejszoną ofertą (np. Kraków, Wrocław, Warszawa), oferty te są też o ok. 20-30% droższe niż przed rokiem.

Sami kupujący – zwłaszcza nieobjęci żadnym potencjalnym programem, też nie są w idealnej sytuacji. Stawki kredytów hipotecznych wzrosły od początku roku o ok. 0,5-0,7 punktu procentowego ze względu na wycenienie przez rynki finansowe braku obniżek stóp procentowych w 2024 roku. W efekcie po początkowym rozbudzeniu aktywności na rynku zwykłych kredytów (tj. bez wsparcia) trwającym do kwietnia w maju popyt istotnie spadł do jednego z niższych pułapów z ostatnich 15 lat (wyłączając specyficzny 2022 rok).

Całą sytuację wzmaga owa niepewność, która skutkuje wstrzemięźliwością kupujących. Skoro nie ma się do czego śpieszyć, ani też ceny nie są atrakcyjne, to potencjalni kupujący – nawet jeśli oglądają mieszkania – to wstrzymują się z jakimikolwiek decyzjami – i czas od wystawienia do sprzedaży bardzo mocno się wydłuża. W efekcie dynamika wzrostu średnich cen ofertowych wyhamowała, zaczęła też przyrastać liczba sprzedających, którzy decydują się na obniżanie cen w wystawionych już ofertach.

 

Zobacz także: Kryzys podaży mieszkań. Czy na pewno? Sedno problemów na rynku nieruchomości

 

Co można w takim kontekście powiedzieć o perspektywach do końca 2024 roku?

Najwięcej zależy od finalnych losów KnS. Program ten ma nikłe szanse na uchwalenie przed wrześniem, a w efekcie na wejście w życie do końca roku – jeśli w ogóle zostanie on uchwalony. Nawet jeśli to nastąpi, raczej będzie to bardziej okrojona jego wersja, niż poznaliśmy ją w styczniu i kwietniu. Także najpewniej do końca roku nie ujrzymy decyzji o obniżkach stóp procentowych. Nie powinniśmy się zatem spodziewać skokowego przyrostu popytu. Najprawdopodobniej będziemy więc nadal obserwowali przyrost oferty mieszkań na sprzedaż.

Czy wpłynie to na niższe ceny w statystykach?

Najpewniej jeszcze nie, gdyż rynek nieruchomości, zdominowany przez nieprofesjonalne podmioty, bardzo wolno reaguje na negatywne informacje – jednak będziemy najpewniej obserwowali narastające pozacennikowe akcje rabatowe deweloperów (ci nie lubią korygować cenników w dół ze względu na komunikację z dotychczasowymi nabywcami mieszkań), jak i szerszy potencjał negocjacyjny na rynku wtórnym. Na pewno będzie to okres nieco łatwiejszy dla nabywców posługujących się gotówką lub wysoką zdolnością kredytową. Silniejsze ruchy będą najbardziej zależne od werdyktu co do KnS.

 

Zobacz także: Polacy nie chcą mieszkań? Masowy odpływ w kierunku domów