Na rynku wynajmu w 4q21 stawki wyraźnie kształtowały się powyżej poziomu notowanego w 1q20, tj. przed wybuchem epidemii COVID-19 w Polsce. Według monitoringu firmy Mzuri (zarządca ok. 7 tys. lokali w 64 miastach) w 4q21 najbardziej wzrosły r/r stawki w Krakowie (15,5% vs 3,1% r/r w 3q21), Warszawie (13,2% vs 4,4% r/r w 3q21) oraz Wrocławiu (9,8% vs 3,3% r/r w 3q21); w pozostałych analizowanych największych miastach były powyżej poziomu z 4q20.
Jest to wynik stopniowego dostosowywania do nauki i pracy zawodowej w warunkach falującej pandemii - powrotu stacjonarnej nauki obecnym roku akademickim, powrotu z pracy zdalnej do stacjonarnej większej liczby osób wynajmujących mieszkania przed epidemią, a także przejściowych (gdy zagrożenie epidemiczne słabnie) wzrostów popytu na wynajem krótkoterminowy podczas weekendowych wyjazdów. Mzuri monitoruje stawki wynajmu na podstawie kwot należnych wynajmującym przed opodatkowaniem (bez kosztów dodatkowych najmu jak opłata za media czy wynagrodzenia dla zarządzających). Są to stawki zależne od wielkości mieszkania (trzy kategorie mieszkań: kawalarki, mieszkania). Średni czynsz za wynajem mieszkania (niezależnie od liczby pokoi) jest najwyższy w Warszawie, następnie w Gdańsku i Wrocławiu; najniższy jest w Katowicach.
Na potencjał rynku wynajmu mieszkań wskazuje mała – na tle innych krajów europejskich - skala wynajmu rynkowego w Polsce w 2020 (3,3% vs 21,1% w UE) przy wzmocnieniu preferencji części gospodarstw domowych dla takiego sposobu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
W obszarze wynajmu rynkowego sytuuje się najem instytucjonalny – oferta kompleksowej obsługi najemcy przez profesjonalnie zajmującego się tym operatora, adresowana do osób, których nie stać na zakup mieszkania(i które jednocześnie nie kwalifikują się na mieszkanie socjalne), jak również do osób, które preferują wynajem mieszkania wobec własności (zakupu na kredyt) mieszkania. Rozwój segmentu PRS (Private Rented Sector) w Polsce znacząco wzmocniły konsekwencje pandemii dla rynków nieruchomości – zagraniczni inwestorzy szukają względnie bezpiecznych aktywów (a do takich są zaliczane aktywa mieszkaniowe) w sytuacji problemów strukturalnych innych segmentów nieruchomości – w szczególności nieruchomości handlowych i biurowych.
Inwazja Rosji na Ukrainę pod koniec lutego’22 może w krótkim okresie osłabić aktywność inwestorów w tym zakresie z uwagi na ryzyka inwestycji w kraju położonym blisko rejonu, gdzie są prowadzone działania wojenne. Z drugiej jednak strony w długim okresie duży potencjał rynku wynajmu z ofertą dla Ukraińców, którzy zdecydują się pozostać na dłużej w Polsce, może skłaniać do kontynuacji inwestycji. W ostatnich latach dynamika projektów przeznaczonych do wynajmu była wysoka. ThinkCO4 (firma doradcza specjalizująca się w zmianach zachodzących na rynku nieruchomości) szacowała w 1h21 skalę segmentu PRS na prawie 93 tys. mieszkań do 2028; 7,3 tys. to lokale istniejące (ok. 80% w 7 największych aglomeracjach z największym udziałem Warszawy - 34% i Wrocławia -14%); 25,6 tys. to lokale w budowie; 60 tys. to zapowiedzi inwestycyjne do 2028.
Zobacz także: Ceny mieszkań w końcu zaczną spadać? Czy dojdzie do panicznej wyprzedaży na rynku nieruchomości? Zobacz siedem powodów, dla których ceny mieszkań nie chcą spaść
W 2021 fundusze z rynku PRS kupiły 5,9 tys. lokali, tj. 17% ogólnej sprzedaży deweloperów powiązanych z rynkiem kapitałowym (w 2020 było to odpowiednio 0,9 tys. i 4%). Ryzyko słabszego popytu ze strony indywidualnych klientów w warunkach rosnącej inflacji i stóp procentowych skłania deweloperów do sprzedaży całych projektów funduszom - jest to atrakcyjne z punktu widzenia zarządzania płynnością i ograniczania ryzyka, pozwala też na utrzymanie zakładanych poziomów sprzedaży. W 2022 rozpoczęcie działalności w segmencie PRS zapowiada Ronson – zabezpieczył bank ziemi na ok. 5 tys. mieszkań na wynajem w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Na rynek najmu instytucjonalnego wchodzi też Develia - w najbliższych latach zamierza budować w tej formule co najmniej 300-400 mieszkań rocznie, a także Grupa Antczak (w 3q22 rozpoczyna budowę 204 mieszkań w Warszawie).
Wspomniane blisko 93 tys. mieszkań w wynajmie instytucjonalnym w perspektywie najbliższych 7 lat wobec obecnie ok. 1,2 mln mieszkań w wynajmie rynkowym (i 15,2 mln mieszkań ogółem w Polsce) ilustruje jednak w dalszym ciągu uzupełniający charakter tej formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: “Nieruchomości Mieszkaniowe / Analizy Nieruchomości”, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk:
