Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego ogółem (różnica liczby mieszkań rozpoczętych i oddanych do użytku w ostatnich 4 kwartałach, czyli projekty mieszkaniowe w toku) w 3q21 nadal rósł, co sugeruje nadal optymistyczną ocenę średniej perspektywy przez inwestorów. Na podobną ocenę sytuacji wskazuje wzrost liczby pozwoleń na budowę.
Koszty budowy (bez kosztu gruntu) wybranych obiektów według bieżących stawek kosztorysowych SEKOCENBUD w 3q21 silnie wzrosły - w granicach 6,6-12,7% r/r, zależnie od obiektu (3,2-4,4% r/r w 2q21). Firmy budowlane spodziewają się dalszego silnego wzrostu kosztów budowy, choć perspektywa globalnego spowolnienia gospodarczego może wpłynąć pozytywnie na stronę kosztową w ciągu kilku najbliższych kwartałów.
Dostępność mieszkania, wyrażona liczbą metrów do nabycia za przeciętne wynagrodzenie, w 3q21 zmalała r/r w 8 miastach wojewódzkich - pogorszenie dostępności jest konsekwencją szybszego wzrostu cen mieszkań niż wzrost wynagrodzeń w tych miastach. W 4 stolicach województw dostępność była podobna jak w 3q20, w 4 stolicach lekko wzrosła.
Dwa projekty mieszkaniowe zapowiedziane w Polskim Ładzie (określane jako gwarantowany kredyt mieszkaniowy – GKM oraz dom do 70 m kw.) wchodzą w życie - GKM w maju’22, a dom do 70 m kw. w grudniu ’21.
W scenariuszu bazowym zakładamy osłabienie wzrostu cen mieszkań w kolejnych kwartałach 2022. Oceniamy, że w ciągu roku ceny mieszkań wzrosną o ok. 5%.
Czynnikami, które będą hamować wzrostowy trend cen są:
(1) kolejne podwyżki stóp procentowych, przekładające się na wzrost ceny kredytu;
(2) prawdopodobne zaostrzanie polityki kredytowej banków;
(3) pogorszenie dostępności mieszkań przy szybszym wzroście cen mieszkań niż dochodów ludności;
(4) duży portfel mieszkań w budowie z terminem oddania do użytku w 2022 i później.
Z kolei przesłankami dalszego wzrostu cen są:
(1) ujemne realne stopy procentowe nadal motywujące do lokowania oszczędności na rynku nieruchomości;
(2) wciąż niska podaż mieszkań i strukturalne czynniki wzrostu kosztów budowy – wysokie ceny działek, wysokie koszty materiałów, presja płacowa;
(3) czynniki regulacyjne: - zaostrzone od 2021 normy efektywności energetycznej; -
DFG, którego koszty deweloperzy uwzględnią w cenach mieszkań; - gwarantowany kredyt mieszkaniowy (inicjatywa Polskiego Ładu), który wzmocni popyt na mieszkania.
Scenariusz pesymistyczny wiąże się z szokową reakcją na kolejne podwyżki stóp procentowych. Zahamowanie popytu na mieszkania zbiegłoby się z rosnącą podażą mieszkań (projekty rozpoczynane w 2021 podczas boomu mieszkaniowego) i skutkowałoby znacznym spadkiem cen mieszkań. Elementem pesymistycznego scenariusza jest też niepewność co do dalszego przebiegu pandemii, a także niekorzystne zmiany w makroekonomicznym otoczeniu zewnętrznym.
***Materiał pochodzi z raportu PKO BP: Nieruchomości Mieszkaniowe, Analizy Nieruchomości, którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
