Rok 2023 pełen był zawirowań na rodzimym rynku nieruchomości. Zapytaliśmy ekspertów z branży, jak może wyglądać sytuacja w nadchodzących miesiącach. Czy warto oczekiwać zmian?
- Jak 2023 rok zmienił oblicze rynku w największych polskich miastach?
- Jak może wyglądać rynek nieruchomości w 2024 roku?
- Czy ceny mieszkań spadną?
Rynek nieruchomości - 2023 r. jednym z najintensywniejszych
Rok 2023 rozpoczął się od zauważalnego pesymizmu na rynku. Pod koniec 2022 r. po kolejnych decyzjach Rady Polityki Pieniężnej i wraz z narastaniem niepewności w wymiarze geopolitycznym, deweloperzy ograniczyli inwestycje. W pierwszych miesiącach roku dokonano jednak ważnych zmian w rekomendacji S, co miało sprzyjać kredytobiorcom. W efekcie na wiosnę akcja kredytowa przybrała na sile, a zapowiedź nadejścia programu Bezpieczny Kredyt 2% skłoniła osoby niekwalifikujące się do wcześniejszego zakupu.
Kluczowym miesiącem był lipiec, gdy zainteresowanie dopłatami do kredytu hipotecznego wystrzeliło. Warto pamiętać, że podaż była ograniczona, a system pozwalał na zakup mieszkania o określonym metrażu. W efekcie w kolejnych tygodniach lata z oferty deweloperów zaczęły znikać lokale mniejsze, które spełniały warunki preferencyjnej inicjatywy kredytowej. Skutkiem był drastyczny wzrost cen na rynku pierwotnym, który pociągnął za sobą rynek wtórny.
W wypowiedzi dla FXMAG Ewa Palus, kierownik działu consultingu RedNet Property przypomina, że to właśnie w 2023 r. rynek znalazł się w nierównowadze.
“Na rynek mieszkaniowy wróciły osoby, które w 2022 roku straciły zdolność kredytową w związku ze zmianą rekomendacji KNF, popyt na rynku mieszkaniowym został dodatkowo wzmocniony programem "Bezpieczny Kredyt 2%"'. Skutkiem tego był spadek dostępnej oferty mieszkań - nowo wprowadzane przez deweloperów mieszkania nie były w stanie uzupełnić luki powstałej po wyprzedanych mieszkaniach. W efekcie oferta deweloperska spadła do historycznie niskich poziomów, a echem spadku oferty był dynamiczny wzrost cen mieszkań, szczególnie w III kw. 2023” - komentuje dla nas ekspertka.
Zobacz również: Ceny mieszkań będą warunkowane przez ten czynnik. Od 2024 r. istotne zmiany
Źródło: FXMAG
Kolejne inicjatywy wspierały pozycję kredytobiorców. Jak przypomina Bożena Piwcewicz, Dyrektor Regionu Credipass, nie można zapomnieć również o wpływie wakacji kredytowych czy inicjatywy "Mieszkanie bez wkładu" na rynek.
"Do zdecydowanego ożywienia się rynku kredytowego w 2023 r. przyczyniło się kilka czynników w postaci programów rządowych „Bezpieczny Kredyt 2%”, „Mieszkanie bez wkładu”, zmiana Rekomendacji S oraz przedłużone wakacje kredytowe. Rok 2022 był okresem trudnych decyzji deweloperów o wstrzymaniu nowych budów. A skutkiem tych decyzji, uwarunkowanych przesłankami gospodarczo-ekonomicznymi, stała się niska podaż mieszkań. Wpłynęła ona na wzrost cen w roku kolejnym. Nie jest to jednak jedyna przyczyna wzrostu cen nieruchomości. Popyt na mieszkania, których nie wybudowano w 2022 r., spowodował, że cena wzrosła. Potencjalnych klientów zachęciły do zakupu nieruchomości wspomniane programy rządowe, które poprawiły ich zdolność kredytową i przyczyniły się do niższej raty” - dodaje ekspertka Credipass.
“Po wakacjach dynamika wzrostów cen wyhamowała i w kolejnych miesiącach ceny rosły wolnej. Ceny mieszkań osiągnęły poziomy, które mogą być coraz trudniejsze do zaakceptowania przez nabywców. Dodatkowo wzrost aktywności deweloperskiej oraz stopniowa odbudowa oferty mogą zahamować wzrost cen” - dodaje Ewa Palus.
Zobacz również: Jak kupić taniej mieszkanie? Sprawdzamy, czy to możliwe w obecnych warunkach
Ceny mieszkań - 2024 rok przyniesie zmiany?
Obecna sytuacja jest trudna z perspektywy potencjalnych kredytobiorców. Zmiana rządu postawiła pod znakiem zapytania przyszłość programu. Pomimo wielu obietnic w zakresie wsparcia dla osób kupujących pierwsze mieszkanie, rekordowe zainteresowanie BK2% wyczerpało zasób finansowy. Co więcej, obecnie kolejne banki informują o wstrzymaniu naboru wniosków. Zgodnie z przepisami, muszą odpowiedzieć na złożone dokumenty w pierwszym tygodniu stycznia. Bank Ochrony Środowiska czeka na wnioski do 29 grudnia. Co dalej? Przedstawiciele banku wyrażają chęć dalszej partycypacji w programie, jeśli rzeczywiście zostanie przedłużony.
Źródło: Otodom Analytics
Zapytani przez nas eksperci właśnie w przyszłości programu Bezpieczny Kredyt 2% upatrują kierunek, w jakim będzie zmierzała “mieszkaniówka”. Ewa Palus zaznacza, że w perspektywie pierwszych miesięcy przyszłego roku możemy oczekiwać dalszej odbudowy strony podażowej. Co więcej, utrzymany zostanie spadek dynamiki wzrostów cen mieszkań. Te mogą zostać zahamowane nie tylko przez zwiększającą się ofertę, ale również brak akceptacji znaczącą wyższych cen mieszkań przez potencjalnych nabywców. Czy to pociągnie za jednak sobą większe zmiany?
Zobacz również: Ceny działek budowlanych w Polsce - czy można spodziewać się spadku?
Jaka będzie przyszłość programu Bezpieczny Kredyt 2%?
To, jak będzie wyglądał rynek, będzie uwarunkowane programem mieszkaniowym. Tutaj należy rozważyć dwa scenariusze. W pierwszym z nich rząd zdecyduje się na jego kontynuację. Co w przypadku, gdy zostanie zawieszony lub zakończony?
“Perspektywa zakończenia/zawieszenia programu w następstwie wyczerpania się puli środków przeznaczonych na jego finansowanie może oznaczać powrót do 2022 r., a więc niską akcję kredytową i zakupy głównie gotówkowe. Różnice mogą stanowić jedynie poziomy cen mieszkań, które m.in. "dzięki" funkcjonowaniu programu rosły w tempie nieobserwowanym już od dawna” - skomentował dla nas Marcin Jańczuk, dyrektor ds. marketingu i PR Metrohouse.
Zanim “uzupełniająca” pula mieszkań dotrze na rynek, może zostać wprowadzony kolejny program, który po raz kolejny przyczyni się do tendencji wzrostowych w zakresie cen. Czy jednak dynamika z ostatnich miesięcy może się powtórzyć? Eksperci uważają, że to mało realny scenariusz.
“Kontynuacja BK2% lub uruchomienie podobnego programu może stwarzać podłoże do kolejnych wzrostów, tym bardziej, że podaż mieszkań na rynku jest niska. Choć potencjalne funkcjonowanie programu dopłat do kredytów spotka się oczywiście z zainteresowaniem, to nie sądzę, żebyśmy mieli do czynienia z tak silnym zainteresowaniem, jakie miało miejsce w I fali zakupów z dopłatami” - kontynuuje Jańczuk.
“W razie dołożenia środków do puli, która jest na wyczerpaniu, efektywne zwiększenie zdolności kredytowej i wizja FOMO (ang. fear of missing out) z pewnością przyczynią się do utrzymania wysokiego zainteresowania mieszkaniami. Jednakże, w mojej ocenie, tempo wzrostów nie będzie tak wysokie, jak w ostatnim półroczu. Szczególnie, że w największych miastach Polski ceny najbardziej poszukiwanych, dwupokojowych mieszkań przekroczyły już limity przewidziane w BK2%. Program ma jednak silny potencjał w zakresie wsparcia zakupów mieszkań w dzielnicach obrzeżnych dużych aglomeracji, czy w miastach powiatowych” - uważa Patryk Kozierkiewicz, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Zobacz również: Gdzie szukać mieszkania? W tych miastach oferta znacząco się uszczupliła
Źródło: Otodom Analytics
Co z cenami mieszkań? Rynek z perspektywy deweloperów
Przyjmuje się, że na polskim rynku brakuje ok. 2 mln mieszkań. Niska podaż i wysokie ceny mogą stwarzać sprzyjające warunki z perspektywy firm deweloperskich. Co więcej, perspektywa obniżek stóp procentowych może zachęcać do uzupełnienia harmonogramu budów o kolejne inwestycje.
Mówiąc o przyszłości programu BK2%, Kozierkiewicz wskazuje na dwie perspektywy - krótko- i długoterminową. W pierwszym przypadku początkowo byłby to spory cios dla osób, które planują w najbliższym czasie zakup mieszkania. Gwałtowne wycofanie się z inicjatywy wywoła spadek zdolności kredytowej oraz uniemożliwienie zakupu mieszkań części nabywcom, którym program dawał taką szansę. W dodatku część potencjalnych nabywców wstrzymałaby decyzję o zakupie własnego M, licząc na powrót programu w najbliższej przyszłości. Patrząc dalej w przyszłość, utrzymanie stanu rzeczy nie będzie dobrą wiadomością dla rynku. Ekspert wskazuje, że może przełożyć się na spadek podaży, co pogłębi lukę mieszkaniową, natomiast ceny naturalnie wzrosną wskutek niewystarczającej podaży zderzonej ze stopniowo odbudowującym się popytem w perspektywie średnioterminowej.
Jak będzie w 2024 roku? Ceny mieszkań w końcu spadną?
W warunkach niepewności trudno snuć prognozy. Można wskazywać jedynie na potencjalne scenariusze, które wypełnią się, jeśli zajdą określone działania na rynku. Jedno jest pewne - trwanie obecnej sytuacji nie jest sprzyjające dla kupujących.
“Z najnowszych zapowiedzi może wnioskować, że w jakiejś formie program wspierający zakup pierwszego mieszkania będzie kontynuowany. Z pewnością można jednak stwierdzić, że utrzymywanie się na rynku tak wysokiej temperatury, jak w 2023 r. przez dłuższy czas nie będzie dla rynku zdrowe i pożądane” - skomentowała dla FXMAG Ewa Palus, kierownik działu consultingu RedNet Property.
Dopóki problemy z podażą nie zostaną rozwiązane, trudno liczyć na pełne unormowanie się sytuacji.
“W moim odczuciu, w 2024 wciąż będziemy obserwować niewielkie wzrosty cen, szczególnie że w 2022 roku ceny gruntów pod budownictwo wielorodzinne wzrosły o 32 proc. (dane NBP), a mimo optymistycznych danych z ostatnich miesięcy dotyczących wprowadzeń nowych mieszkań do sprzedaży, problemy z podażą wciąż pozostają nierozwiązane” - uważa ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Źródło: RynekPierwotny.pl
Ważnym punktem jest także dalsza sytuacja w zakresie kształtowania polityki pieniężnej w kraju. Bożena Piwcewicz, Dyrektor Regionu Credipass wskazuje, że do dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego rozwiązaniem może być spadek stóp procentowych poniżej 5%, który mógłby przyczynić się do zbudowania zdrowszego rynku nieruchomości. Ekspertka zakłada, że rok 2024 będzie bardziej stabilny i przyniesie wzrost cen nieruchomości na poziomie ok. 10-15%.
