Rynek nadal zdominowany przez nabywców zagranicznych. Rynek polski, podobnie jak w latach poprzednich, pozostaje zdecydowanie zdominowany przez nabywców zagranicznych. Pod tym względem jest unikatowy w skali regionu. Jedną z przyczyn są mniej korzystne rozwiązania podatkowe dla podmiotów zarejestrowanych w kraju. W 3q21 rynek był zdominowany przez graczy europejskich (60%), lecz tylko 2% wolumenu stanowiły podmioty krajowe. W ostatnim kwartale zmalał udział graczy azjatyckich (7%) oraz afrykańskich (2%).
Kluczowe transakcje w 1-3q21 obejmowały inwestycje w warszawskie biurowe Browary Warszawskie (145 mln EUR) oraz budynek Metropolitan (240 mln EUR). W przypadku Metropolitana cena transakcyjna zbliżyła się do 6.300 EUR za 1 m2, co jest kwotą rekordową i to mimo wieku budynku, który ma już 18 lat.
Szeroki rynek europejski bliżej wyjścia z dołka post Covid-19 aniżeli Polska
Analizując dane po 3q21 epidemia Covid-19 wywarła mniejszy wpływ na szeroki rynek europejski niż na rynek krajowy. Licząc 4q skum na rynku europejskim obroty wyniosły 187,4 mld EUR po spadku o zaledwie 5,5% r/r. W Polsce w tym czasie spadek wyniósł blisko 34%, było to jednak częściowo za sprawą bardzo wysokiej bazy odniesienia, a mianowicie rekordowego 4q19.
Transakcje biurowe dominują w Europie, w Polsce nadal magazyny
Na szerokim rynku europejskim w odróżnieniu od polskiego widać szybką poprawę na bardzo kluczowym rynku nieruchomości biurowych, ich obroty w Europie w 3q21 wyniosły 24 mld EUR w porównaniu z 28 mld EUR w 3q19. W Polsce obroty na rynku biurowym w 3q21 wyniosły ok. 400 mld EUR co jest silnym spadkiem w porównaniu z 3q19, gdy obroty wyniosły nieznacznie ponad 1 mld EUR. Co interesujące, rynek europejski szybciej wraca do poziomów przed pandemicznych mimo wolniejszego powrotu pracowników do biur.
Bardzo dobre wyniki również dzięki rozwojowi sektora mieszkań na wynajem
Niespodziewanie, licząc jako całość obroty na rynku europejskim w 3q21 wyniosły 79 mld EUR i były rekordowe za trzeci kwartał w roku. Miało to miejsce głównie dzięki bardzo silnej pozycji nieruchomości mieszkalnych na wynajem. W Polsce szacuje się, że w 1-3q21 wolumen na tym rynku wyniósł ponad 600 mln EUR. Rynek mieszkań na wynajem powoli staje się w Europie wiodącym segmentem rynku inwestycyjnego w ogóle.
Sektor magazynowy wskazuje, że fundamentalny sentyment wobec inwestycji w nieruchomości komercyjne nie minął
Dobrym sygnałem dla rynku zwłaszcza w kraju jest kontynuacja silnego wolumenu inwestycyjnego w sektorze magazynowym. Jest to dodatkowym potwierdzeniem, że inwestorzy nie stracili możliwości oraz skłonności do inwestycji w szerokim sektorze nieruchomości komercyjnych.
Obroty na rynku biurowym prawdopodobnie odbiją po wyklarowaniu się sytuacji z pozycją pracy zdalnej
Kluczowym zagadnieniem dla inwestorów będzie oszacowanie długoterminowego wpływu epidemii na zachowania społeczne oraz przyszły model wykorzystania nieruchomości komercyjnych. Przypuszczamy, że zwłaszcza w przypadku nieruchomości biurowych wpływ epidemii będzie w pewnym stopniu odczuwalny długo po jej wygaśnięciu. Jednak bardzo silne zachowanie się inwestorów, którzy w ostatnich kwartałach nabywali nieruchomości, które pozostawały tylko w połowie wypełnione pracownikami wskazuje, że inwestorzy utrzymują pozytywną perspektywę co do przyszłości europejskiego rynku najmu powierzchni biurowych.
Słabość rynku handlowego pozostanie długoterminowa, ale sytuacja będzie mocno niepewna
Wraz z pogarszającym się od kilku lat nastawieniem inwestorów wobec sektora nieruchomości handlu, w sytuacji niepewności lockdownów oraz w obliczu przyspieszenia rewolucji e-commerce, przewidujemy silne oraz prawdopodobnie trwałe ograniczenie zainteresowania znaczącą ilością klas produktów sektora handlowego. Rynek handlowy jako całość będzie prawdopodobnie ograniczony poprzez restrukturyzację istniejących zasobów w kierunku alternatywnych funkcji. Natomiast przypuszczamy, że pozostające na rynku obiekty spełniające przyszłe wymagania mogą pozostać atrakcyjnymi produktami inwestycyjnymi.
