Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.
Według danych NBP oraz informacji zebranych wśród deweloperów i pośredników w obrocie nieruchomościami[1] w ostatnich latach zwiększała się podaż mieszkań na wynajem oferowanych przez osoby fizyczne, w tym mieszkań kupionych na rynku pierwotnym i wtórnym w ostatnich latach. Inwestowanie w nieruchomości stanowiło alternatywną formę oszczędzania lub wiązało się z zamiarem uzyskiwania dodatkowych przychodów z wynajmu.
Obostrzenia wprowadzone w 2020 r. w związku z pandemią COVID-19 spowodowały gwałtowne i znaczące załamanie koniunktury na rynku najmu mieszkań, co spowodowało wzrost pustostanów, spadek przychodów z wynajmu oraz wzrost konkurencji wśród wynajmujących i korektę w dół stawek czynszu najmu. Zdalne kontynuowanie nauki umożliwiło rezygnację z najmu studentom wynajmującym pokoje lub mieszkania, co „uwolniło” podaż tysięcy lokali w miastach akademickich. Świadczenie pracy biurowej na szeroką skalę w formie zdalnej pozwoliło pracownikom najmującym mieszkania na powrót do miejsca stałego zamieszkania. W pierwszych miesiącach pandemii notowano także powroty do macierzystego kraju osób fizycznych z zagranicy, w tym świadczących pracę. Większość tych osób, głównie zza wschodniej granicy wróciła do pracy w Polsce na początku III kw. 2020 r. zmniejszając powstałą nadpodaż.
Według wskazań pośredników grupa ta była najważniejszym składnikiem generującym popyt na najem mieszkań w 2020 r. po rozprzestrzenieniu się pandemii. Wzrost zatrudnienia, który był motorem rozwoju rynku najmu we wcześniejszych latach, w 2020 r. ustąpił niewielkim spadkom zanotowanym w większości miast, co dodatkowo ograniczyło możliwości wzrostu „nowego popytu” na najem mieszkań. Skala spadków zatrudnienia odnotowana w niektórych miastach, głównie w handlu i usługach mogła przełożyć się na wzrost pustostanów. Dodatkowym istotnym elementem wzrostu nadpodaży mieszkań na wynajem było wejście na rynek kolejnych mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym w celach inwestycyjnych, których wprowadzenie na rynek najmu było zaplanowane na 2020 r. Wzrost liczby ofert najmu nowych mieszkań (wybudowanych po 2014 r.) w okresie pandemii zanotowało 67% ankietowanych z sześciu dużych miast, ponad połowa respondentów w Warszawie i najmniej (41%) w grupie dziesięciu pozostałych miast.
Niepewność związana z pandemią, w tym obawy o zdrowie najbliższych oraz konieczność wykonywania pracy i nauki w miejscu zamieszkania skutkowały wzrostem zainteresowania najmem pokoi oraz zakupu lub najmu domów. Bezprecedensowa sytuacja mogła stać się istotną przesłanką do podjęcia decyzji o kupnie własnego mieszkania, zamiast dalszego wynajmowania lokum, co również mogło stać się składnikiem wzrostu podaży mieszkań na wynajem. Oddziaływanie wymienionych czynników wykreowało znaczną nadpodaż na rynku najmu mieszkań. Utrzymującą się nadpodaż potwierdziła w lutym 2021 r. większość ankietowanych (73%). Znaczny spadek popytu ze strony studentów odczuło aż 90% ankietowanych. We wrześniu 2020 r. studenci za pośrednictwem biur zawierali umowy najmu na rok akademicki 2020/2021, ale decyzja o kontynuacji studiowania w formie zdalnej mogła się przyczynić do ich ponownego wypowiedzenia w krótkim czasie. Zdaniem ankietowanych spadek popytu na najem mieszkań przez osoby fizyczne krajowe w lutym 2021 r. sięgał średnio 21% w ujęciu rocznym, w tym był on wyższy w grupie sześciu miast (spadek o 26%). Zmniejszenie popytu generowanego przez osoby zagraniczne z Europy wschodniej oszacowano na 19%. Rosnącą podaż mieszkań na wynajem od II kw. 2020 r. potwierdziły dane NBP oraz monitoring liczby ofert w serwisie internetowym.
Liczba ofert wynajmu mieszkań w Warszawie wzrosła r/r o 84% w III kw. 2020 r. i o 83% w IV kw. 2020 r. w porównaniu z tymi samymi okresami w roku poprzedzającym, w grupie sześciu miast odpowiednio o 91% i 78% oraz w grupie dziesięciu miast odpowiednio o 30% i 73%. Wskaźnikiem stanu rynku najmu jest relacja liczby transakcji najmu mieszkań zawartych za pośrednictwem biur w danym kw. do liczby ofert posiadanych na początku kwartału. Relacja ta w pewnym uproszczeniu wskazuje odsetek mieszkań, które znalazły najemców. W Warszawie, w IV kw. 2020 r., spośród posiadanych ofert pośrednicy wynajęli 31% mieszkań wobec 52% w IV kw. 2019 r., co przy rosnącej ofercie potwierdzało nadal zbyt niski popyt. W grupie sześciu miast różnica między porównywalnymi okresami wyniosła minus 15 p.p., a w grupie dziesięciu miast minus 11 p.p. Mniej korzystny poziom relacji popytu do podaży w IV kw. 2020 r. niż w III kw. 2020 r. wskazywał na pogorszenie się koniunktury na rynku najmu w ostatnich miesiącach 2020 r.
Reakcją właścicieli mieszkań na wzrost pustostanów i brak popytu w czasie pandemii były obniżki stawek ofertowych, które trudno uznać za skuteczną próbę aktywnego szukania poziomu równowagi. Według danych NBP dane dotyczące Warszawy wskazują na spadki stawek transakcyjnych w ujęciu kwartalnym, które następowały w całym 2020 r. W IV kw. 2020 r. w odniesieniu do IV kw. 2019 r. stawki transakcyjne w Warszawie były niższe o 11%, a przeciętny poziom czynszu najmu był porównywalny z notowanym w latach 2017-2018. W grupie sześciu dużych miast po bardzo dużym wzroście średniej stawki najmu zanotowanym w IV kw. 2019 r., głęboka korekta średniej stawki transakcyjnej zanotowana tuż przed pandemią (w I kw. 2020 r.) okazała się niewystarczająca do znalezienia poziomu równowagi. W drugiej połowie 2020 r. odnotowano wyhamowanie spadku stawek najmu na większych rynkach w kraju. Odmienna sytuacja miała miejsce na rynkach dziesięciu pozostałych miast, gdzie czynsz najmu w 2020 r. spadał znacznie wolniej.
W okresie pandemii rynek najmu nowych mieszkań (wybudowanych po 2014 r.) poradził sobie relatywnie dobrze. Spadek stawek ofertowych, przy znacznym wzroście liczby ofert najmu, przyniósł skokowy wzrost udziału transakcji najmu takich mieszkań. Spadek stawek transakcyjnych był mniejszy niż spadek stawek pozostałych (starszych) lokali. W IV kw. 2020 r. w Warszawie stawki transakcyjne najmu nowych mieszkań były niższe o 9% r/r, przy 13% spadku stawek starszych mieszkań. W grupie sześciu miast obniżyły się o 7% przy 21% spadku stawek najmu starszych lokali. Jedynie w grupie dziesięciu miast średnia stawka najmu nowych mieszkań wzrosła o 1% r/r.
Zdaniem większości ankietowanych ograniczenia związane z zapobieganiem rozprzestrzenianiu się pandemii spowodowały znacznie większy spadek najmu krótkoterminowego niż to miało miejsce w przypadku najmu długoterminowego zarówno na terenie Warszawy, jak i w grupie sześciu większych miast, jednocześnie przy znacznie większych korektach stawek najmu. Oceny respondentów z grupy dziesięciu miast wskazują, że rynek najmu krótkoterminowego w okresie pandemii radził sobie lepiej niż na większych rynkach.
Jednym ze skutków pandemii stała się między innymi praca zdalna, która okazała się być efektywną formą realizacji obowiązków wynikających ze świadczenia pracy i może na trwałe wpisać się w rzeczywistość oraz spowodować trwały spadek popytu na długoterminowy najem mieszkań i powierzchni biurowych.
***Materiał pochodzi z raportu NBP: Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r., którego pełną zawartość możesz zobaczyć i pobrać klikając w poniższy przycisk
-
Narodowy Bank Polski w lutym 2021 r. przeprowadził w formie ankietowej „Badanie poziomu popytu i podaży na wtórnym rynku mieszkaniowym z uwzględnieniem rynku najmu”. W badaniu przeprowadzonym na terenie kraju wzięło udział 274 podmiotów pośrednictwem w wynajmie mieszkań. W analizowanej strukturze przedsiębiorcy lokalni stanowili 96% i o zasięgu ogólnopolskim 4%. Badanie to w wielu aspektach popytowo-podażowych było uaktualnieniem wyników analiz ankiet i wywiadów przeprowadzonych w czerwcu 2019 r. i w maju 2018 r. wśród podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami na rynku wtórnym, w tym na rynku najmu ↑
