- Jaki sygnał na rynku nieruchomości w USA pojawił się przed kilkoma dniami?
- Jak poważne są problemy rynku?
- Jak duże jest podobieństwo sytuacji do kryzysu sprzed 16 lat?
- Czy możliwa jest powtórka problemów nieruchomości z 2008 roku?
Rynek nieruchomości komercyjnych z ważnym sygnałem. Powtórka z 2008 roku?
Po raz pierwszy od czasu kryzysu finansowego z 2008 roku najwyżej oceniana komercyjna obligacja zabezpieczona hipoteką (MBS, mortgage-backed security) na rynku nieruchomości w USA odnotowała stratę.
Inwestorzy posiadający części tego zabezpieczonego hipoteką papieru wartościowego o najwyższym ratingu AAA odnieśli finansowy cios w wysokości 40,3 mln USD. Przekłada się to na procentową stratę rzędu 26%. Według banku Barclays jest to pierwsza taka sytuacja od czasu Globalnego Kryzys Finansowego.
Inwestorzy odzyskali zatem mniej niż trzy czwarte swojej pierwotnej inwestycji. Pożyczka została bowiem sprzedana z dużym dyskontem.
Papier wartościowy tego typu (CMBS) posiada zwykle kilka klas o różnym ratingu. Posiadacze klas niższych niż AAA, czyli od AA- do B+, stracili 100% zainwestowanego kapitału.
Tabela: Poziom straty w zależności od klasy CMBS dla budynku 1740 Broadway w Nowym Jorku.
Źródło: Bloomberg, Deutsche Bank.
Co istotne, nie chodzi o pierwszą lepsza nieruchomość, a biurowiec w samym centrum Manhattanu przy ulicy 1740 Broadway. To prestiżowa lokalizacja tuż przy legendarnym Central Park w Nowym Jorku.
Nieruchomość sprzedana ze stratą rzędu 69%
Jak podał Bloomberg, kilka tygodni temu budynek sprzedany został za około 186 mln USD. Tymczasem, 10 lat wcześniej biurowiec kupiono za 605 mln USD. Strata z tego tytułu to 419 mln USD, czyli 69%. Nie uwzględniając inflacji, kosztów transakcyjnych ani odsetek kredytu.
Transakcja sprzedaży zaowocowała spłatą CMBS. Posiadacze tej obligacji otrzymali z tego tytułu zaledwie 117 mln USD.
Inwestorzy posiadający 158 mln USD długu o ratingu AAA ponieśli 26% stratę, ponieważ zostali spłaceni kwotą 117 mln USD. Z kolei posiadający części MBS o niższym ratingu warte 151 mln USD nie otrzymali nic. Zatem, stracili 100% zainwestowanego kapitału.
Wydaje się, jakby wszyscy zapomnieli o kryzysie na rynku nieruchomości komercyjnych (CRE). Rynek mieszkaniowy jest tak silny, że przyćmiewa słabość CRE. W szczególności budynki biurowe odnotowały spadki cen o ponad 40%. - ostrzegł Adam Kobeissi, ekonomista The Kobeissi Letter.
Czytaj także: Inwestowanie w mieszkania przestaje się opłacać. “Coraz gorsza stopa zwrotu. Gdzie tu logika?" - uważa Kuba Midel
Rynek nieruchomości i agencje ratingowe - powtórka z 2008?
Komercyjne upadłości i niewypłacalność w przypadku pożyczek na nieruchomości biurowe jest rzeczą, która zdarza się nawet w zdrowej gospodarce. Jednak fakt, że w przypadku MBS stratą dotknięci zostali posiadacze najbezpieczniejszej części instrumentu o najwyższym ratingu AAA jest znamienny.
Rating AAA jest bowiem najlepszą oceną, jaka może zostać nadana przez agencję ratingową. Oznacza najwyższą wiarygodność kredytową i bardzo niskie ryzyko niewypłacalności.
Inwestycje z tak wysoką oceną są uważane za najbardziej godne zaufania. Ich wskaźnik niewypłacalności jest niezwykle niski i wynosi około 0,05% w skali roku.
Fakt, że instrument obligacyjny z oceną AAA przyniósł stratę jest świadectwem tego, jak potencjalnie poważnym zagrożeniem stał się amerykański rynek nieruchomości komercyjnych.
Niektórzy analitycy już teraz przewidują dalsze straty. Coraz więcej pożyczek hipotecznych jest sprzedawanych za ułamek ich dawnej wartości.
Instrumenty MBS zabezpieczone pojedynczymi kredytami hipotecznymi są szczególnie narażone. Tak było zresztą w przypadku 1740 Broadway. Kolejną grupą są starsze i w rezultacie mniej atrakcyjne budynki biurowe.
Teraz, gdy widzieliśmy, że pierwsze komercyjne papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką zostały dotknięte, inne obligacje MBS o ratingu AAA z pewnością odnotują straty. Mogą być one oznaką, że rynek nieruchomości komercyjnych zaczyna sięgać dna. - stwierdzili analitycy banku Barclays.
Obecnie, amerykańskie banki posiadają rządowe MBS o wartości około 700 mld USD i 3 bln USD komercyjnych kredytów hipotecznych.
Czytaj również: Rynek nieruchomości w Polsce czeka katastrofa demograficzna. To zmieni rynek o 180 stopni
Globalny Kryzys Finansowy i rola MBS
Tymczasem, nawet niewielkie straty mogą spowodować efekt domina. Tak przecież było kilkanaście lat temu w przypadku Globalnego Kryzysu Finansowego. To właśnie instrumenty obligacyjne zabezpieczone hipoteką takie jak MBS były jednym z głównych czynników, które spowodowały poważne problemy sektora finansowego w 2008 roku.
Wówczas, banki udzielały dużej liczby ryzykownych kredytów hipotecznych, które następnie były opakowywane w formę instrumentów MBS, a następnie sprzedawane inwestorom.
Te instrumenty finansowe były często błędnie oceniane przez agencje ratingowe jako papiery niskiego ryzyka. To skłoniło inwestorów do ich masowego zakupu. Otrzymywały wysoką ocenę związaną z bezpieczną inwestycją. Jak się później okazało, często te oceny nie odzwierciedlały rzeczywistości.
Dopóki pożyczkobiorcy spłacali swoje kredyty, wszystko szło dobrze. Gdy przestali pokrywać zobowiązania, wartość MBS gwałtownie spadła. To z kolei wywołało lawinę strat inwestycyjnych wielu instytucji posiadających w swoim portfelu te instrumenty.
To spowodowało ich niewypłacalność i efekt domina, który przenosił się coraz dalej w głąb systemu finansowego. Wiele krajów musiało interweniować, aby zapobiec całkowitemu załamaniu systemu finansowego.
Oczywiście, mało kto przewiduje jeszcze powtórkę z 2008 roku. Wówczas, to źle udzielane kredyty hipoteczne były źródłem problemów, ale MBS odegrały kluczową rolę w przeniesieniu tych kłopotów na cały sektor finansowy.
Jednak ryzyko dla systemu bankowego pozostaje istotne. Moody's Ratings szacuje, że udział niespłacanych kredytów biurowych w popularnym typie komercyjnych MBS osiągnął w kwietniu 6,4%. To najwyższa wartość od 6 lat.
Co więcej, 31% wartości wszystkich kredytów biurowych w komercyjnych obligacjach hipotecznych odnotowało pewne kłopoty w marcu, według danych KBRA Analytics. Rok temu było to 16%.
Niektóre miasta borykają się z większymi problemami niż inne. W Chicago zagrożonych jest 75% pożyczek biurowych, podał Bloomberg w oparciu o KBRA. W Denver jest to 65%.
