- Czy czynsze najmu mieszkań podążały za cenami nieruchomości?
- Czy inwestowanie w mieszkania na wynajem faktycznie stało się mniej opłacalne?
- Czy wzrost cen nieruchomości jest korzystny dla inwestorów na rynku najmu?
Coraz gorsza stopa zwrotu z najmu mieszkań - “Gdzie tu logika, gdzie tu sens?”
Na rynku nieruchomości w Polsce w ciągu ostatnich lat działo się wiele. Wciąż najważniejszy jest jednak jeden parametr: ceny mieszkań. Te znacznie wzrosły w ciągu ostatnich lat.
Czy czynsze najmu podążały za cena mieszkań? Z ostatniej wypowiedzi znanego inwestora nieruchomościowego, Kuby Midela, wynika, że nie.
Ceny w ciągu ostatnich dwóch lat mocno podskoczyły, a i standard wykończenia poszedł do przodu. Inwestorzy będą musieli zadowolić się niższą stopą zwrotu, a najemcy wysoką jakością wnętrz. Kto będzie zwycięzcą, a kto przegranym w tej grze? - czytamy w opisie nagrania udostępnionego na kanale YouTube Kuby Midela.
W niedawno opublikowanym nagraniu, Kuba Midel zasugerował, że wynajem stał się mniej opłacalny dla inwestorów, którzy przygotowują lub oferują mieszkania w rynku najmu:
Coraz gorsza stopa zwrotu. - stwierdził Kuba Midel w nagraniu.
Zgadza się, i tak będzie. - potwierdził Michał Jesionowski, inwestor na rynku nieruchomości.
Te mieszkania są drogie, pół miliona za kawalerkę, a 2 tys. PLN miesięcznie (czynszu najmu) od miesięcy. Gdzie tu logika, gdzie tu sens?” - zapytał Kuba Midel.
Rynek najmu jest jaki jest. Widzimy, że jest coraz cięższy. O inwestora trzeba walczyć. - stwierdził Michał Jesionowski.
“Mieszkanie musi się wyróżniać. Nie może to być mieszkanie “po taniości”. Na rynku tych mieszkań jest bardzo dużo. Czasami warto zainwestować te 500-800 PLN więcej, żeby zamortyzować to w dłuższym czasie” - stwierdził Michał Jesionowski.
Czytaj również: Największy kryzys rynku nieruchomości od dziesięcioleci. Sprzedaż lokali spadła o 70% a inwestorzy zagraniczni uciekają
Dane mówią prawdę: czy inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się mniej opłacalne?
Czy dane z rynku nieruchomości potwierdzają spostrzeżenia Kuby Midela i Michała Jesionowskiego? Wygląda na to, że tak. Jak wynika z ostatnich danych portalu Otodom za kwiecień, ceny najmu mieszkań w Polsce wzrosły w mniejszym stopniu niż stopa inflacji za ten miesiąc.
W kwietniu stopa inflacji CPI w Polsce wyniosła 2,4% rdr, oszacował Główny Urząd Statystyczny. Tymczasem, ceny ofertowe najmu rok do roku wzrosły o 2%, wynika z danych opracowanych przez Otodom. Dane te dotyczą miast wojewódzkich i są oparte na cenach ofertowych.
Zatem, stopa wzrostu cen najmu przeciętnego mieszkania w Polsce była niższa od stopy inflacji.
Średnia stawka ofertowa najmu mieszkania w miastach wojewódzkich w kwietniu 2024 roku wyniosła 3480 zł i była niższa o nieco ponad 0,5% względem poprzedniego miesiąca. Co ważne, odnotowano również 1,5% spadek średniej kwoty najmu za mkw. Wciąż w ujęciu rocznym średnia stawka pozostaje wyższa, ale już tylko o 2%. To niemal tyle, co poziom inflacji. Kwiecień był kolejnym miesiącem, który przyniósł ze sobą stabilizację cenową na rynku. - czytamy w raporcie Otodom.
Tabela: Przeciętne ceny czynszu najmu mieszkań w poszczególnych miastach Polski - dane Otodom za kwiecień 2024 (ceny ofertowe)
Źródło: Raport Otodom.
Spoglądając na wykres przygotowany przez Otodom widać, że czynsze wynajmu w Polsce spadały w od grudnia 2023 roku.
Wykres: Średnia cena ofertowa najmu w miastach wojewódzkich
Źródło: Raport Otodom.
Jednocześnie, mieszkania w Polsce bardzo mocno podrożały w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Z danych przygotowanych przez Narodowy Bank Polski wynika, że 7 największych miastach w Polsce ceny mieszkań w I kwartale 2024 roku wzrosły przeciętnie o 19,2% rok do roku. Są to ceny transakcyjne: Ceny nieruchomości w Polsce znów wystrzeliły
Zatem, gdy czynsze najmu wzrosły o 2% (według Otodom), mieszkania podrożały o ponad 19%. To raczej niekorzystna sytuacja dla osób inwestujących w mieszkania na wynajem.
Z jednej strony, wzrost cen mieszkań może być korzystny dla firm inwestujących w nieruchomości na wynajem. Przecież wartość posiadanych nieruchomości rośnie, co zwiększa majątek firmy.
Jednak z drugiej strony, wyższe ceny mieszkań utrudniają zakup nowych nieruchomości, co może ograniczyć możliwości dalszego inwestowania w kolejne mieszkania.
Wyższe koszty zakupu mogą zmniejszać stopę zwrotu z inwestycji lub wydłużać horyzont inwestycyjny. W skrócie: inwestowanie może stać się mniej opłacalne.
Zobacz również: Ceny mieszkań i czynsze znów wystrzeliły w Wielkiej Brytanii. Powodem bezprecedensowa fala imigracji
Jaka jest sytuacja inwestorów w mieszkania na wynajem?
Co w takim razie powinny zrobić osoby, które inwestują w mieszkania na wynajem? W ostatnim nagraniu Kuby Midela na YouTube, inwestor Michał Jesionowski przedstawił swoje obecne podejście:
To wszystko to jest maraton. To nie jest sprint, to inwestowanie w nieruchomości. To częste powiedzenie na rynku. Być może są lepsze inwestycje, które dadzą szybszy zwrot. Ale to jest maraton, czyli patrzenie na 5, 10, 15, 20, 30 lat do przodu… - stwierdził inwestor.
W ocenie Michała Jesionowskiego w niedługiej przyszłości nastąpi jakaś konsolidacja rynku, z czym zgodził się również Kuba Midel.
Warto szykować takie mieszkanie, warto je przygotować w standardzie premium, bo jeżeli wyjdzie duży gracz zagraniczny, duży deweloper inwestujący w nieruchomości i inwestujący w najem i zrobi konsolidację rynku, bo ta konsolidacja rynku będzie. - zaznaczył Michał Jesionowski.
To oznacza po prostu fundusze. Wejdzie fundusz i powie: dajemy panu 10 mln PLN za 20 mieszkań. Albo Pan je odda w przyszłości nam taniej albo drożej, bo to są różne zawirowania wiborowo-kredytowo-giełdowe, ale mówi, że to jest kwestia czasu. - wtórował mu Kuba Midel.
Mali gracze, czy nawet fundusz będzie miał do wyboru czy samemu przejść przez cały proces, to kilkadziesiąt czy kilkaset mieszkań, a chodzi nawet o kilka tysięcy czy kilkanaście miesięcy w skali Łodzi, województwa i całej Polski, czy porozmawiać z takimi osobami jak Ty. Mieszkanie, które już na Ciebie zarobiło, przepracowało kilka lat i jest cały czas świeże i wygląda dobrze. Być może będzie wymagało drobnych poprawek, ale będziesz mógł je ‘skaszować’ gdzieś dalej. I to jest biznes” - podsumował Michał Jesionowski.
