- Czy inwestowanie w mieszkanie na wynajem stało się nieopłacalne?
- Czy mieszkanie nie spłaci się już samo z czynszu wynajmu?
- W co lepiej jest zainwestować?
Mieszkanie samo się nie spłaci
Nowe statystyki zaprezentowane przez Narodowy Bank Polski pokazują, że nie da się już “spłacać” mieszkania czynszem otrzymywanym od najemcy.
Przez wiele lat było to możliwe: przez blisko 9 lat, bo od 2013 do 2022 roku. Wówczas, gdy kupiło się mieszkanie na wynajem, to koszt obsługi kredytu mieszkaniowego był niższy od kosztu najmu mieszkania.
Oznacza to, że rata otrzymywana od najemcy pokrywała koszt kredytu, wynika z danych NBP dla 6 największych miast Polski. W skrócie, wynajęte mieszkanie “spłacało się samo”.
W 2022 roku sytuacja uległa zmianie. Powodem są wysokie stopy procentowe NBP, które sprawiły, że kredyt jest znacznie droższy. Teraz, rata wynajmu w przeciętnej sytuacji nie wystarcza do pokrycia raty kredytu. Nastąpił koniec pewnej ery inwestycyjnej w Polsce. Spójrzmy na wykres poniżej:
Źródło: NBP, GUS.
Czytaj także: Kryzys podaży mieszkań. Czy na pewno? Sedno problemów na rynku nieruchomości
Inwestowanie w mieszkania przegrywa z obligacjami
Sytuację nieruchomościowych inwestorów pogarsza jeszcze fakt, że obecnie proste obligacje skarbowe przeciętnie dają wyższą stopę zwrotu niż inwestycja w mieszkanie na wynajem posiłkowana kredytem.
Zwrot z kapitału własnego (ROE) z inwestycji w mieszkanie na wynajem, kupione za gotówkę, nieznacznie zmniejszył się pozostając dodatni. - czytamy w raporcie Narodowego Banku Polskiego.
Wspomniany dodatni zwrot z inwestycji w mieszkanie oznacza, że na tej inwestycji się nie traci. Jest tak jednak przy założeniu, że zakup mieszkania pod inwestycję na wynajem odbył się za gotówkę. Sytuacja zmienia się, gdy przyjmiemy kupno z pomocą kredytu hipotecznego.
Przy przyjętej dźwigni finansowej 50% i wyższej (80%) (wskaźnik ROE) nadal był ujemny. - stwierdzili analitycy rynku nieruchomości z NBP.
Inwestycja w mieszkania na wynajem (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych, kosztów remontów oraz ewentualnych zmian wartości mieszkania) dokonana za gotówkę nadal była konkurencyjna na tle oprocentowania lokat bankowych. Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem względem inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe jest ujemna. - dodano.
Zatem, prosty zakup 10-letnich obligacji skarbowych jest bardziej opłacalny niż zakup przeciętnego mieszkania na wynajem z pomocą kredytu, wynika z analizy Narodowego Banku Polskiego. Sytuację obrazuje ten wykres z ostatniego raportu instytucji:
Źródło: NBP, GUS.
Analizując powyższą grafikę należy przyjąć, że wartości poniżej zera oznaczają mniejszą opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem od lokowania kapitału w innych inwestycjach.
Przede wszystkim, 10-letnie obligacje Skarbu Państwa dają znacznie większą stopę zwrotu. Obecnie, te papiery wartościowe o nazwie skrótowej EDO zapewniają oprocentowanie na poziomie “2% + inflacja” oraz 6,8% w pierwszym rocznym okresie odsetkowym.
Dziesięcioletnie obligacje EDO nie mają też dodatkowych kosztów, a ich zakup jest relatywnie prosty. Podobnie jest z ich utrzymaniem: po zakupie nie martwimy się o to jak zachowuje się nasza inwestycja, gdyż proces jest automatyczny, a sposób kształtowania się odsetek z góry ustalony.
Nie można tego powiedzieć o zakupie mieszkania. Często trzeba je wyposażyć, a po pewnym czasie odremontować. W przypadku wynajmu, konieczna jest obsługa tego procesu. Związane jest to z odprowadzaniem podatków i prowadzeniem dokumentacji.
Co istotne, przygotowana przez Narodowy Bank Polski analiza nie uwzględnia kosztów transakcyjnych związanych z inwestowaniem mieszkaniowym. Jest to scenariusz optymistyczny, w którym nie są szacowane dodatkowe koszty.
Kluczowy jest również czas wyjścia z inwestycji. W przypadku wykupu obligacji skarbowych pieniądze otrzymuje w kilka dni, a proces jest prosty i usystematyzowany.
Jeśli chodzi o wyjście z inwestycji w mieszkanie, konieczna jest jego sprzedaż. To może potrwać. Aby zbycie nieruchomości trwało krócej niezbędna może okazać się obniżka ceny oferowanego lokalu.
Zobacz również: Nadchodzi nieuchronny kryzys mieszkaniowy. Wielkie zmiany gotują zapaść
