Przy niskim oprocentowaniu lokat atrakcyjną alternatywą mogą być inwestycje w rynek nieruchomości. Obecnie istnieje więcej możliwości niż dawniej, które pozwalają wejść w ten rynek osobom nawet z niewielkim kapitałem. Można inwestować w nieruchomości samemu lub korzystać z crowdfundingu. Oprócz bezpośrednich inwestycji w nieruchomości, można także inwestować w ten rynek za pomocą funduszy inwestycyjnych, nabywając akcje spółek z tej branży lub korzystając z instrumentów pochodnych.
Każdy chciałby zostać kamienicznikiem
Zarabianie na nieruchomościach zwykle kojarzyło się z osobami dysponującymi naprawdę dużym kapitałem. W XIX wieku były to zwykle osoby posiadające całe kamienice, stąd określano je mianem „kamieniczników”. Cieszyły się one raczej złą sławą. Kojarzyły się z zarabianiem na czynszach od lokatorów, których nie było stać na własne lokum lub z innych względów musiały zamieszkiwać w lokalach należących do kamieniczników. Osoby, które nie wywiązywały się z płacenia czynszu, były często bez skrupułów wyrzucane na ulice. Wynajem mieszkań nie cieszył się więc dobrą sławą. Lata powojenne nie sprzyjały prywatnym właścicielom. Kamienice stawały się własnością miast i gmin. Obecnie zawód „kamienicznika” powraca do łask. Nie należą do rzadkości osoby, które kupują podupadłe kamienice, remontują je i sprzedają później z zyskiem lub wynajmują. Taka inwestycja to jednak nie jest łatwa lokata kapitału. Jak zwraca uwagę serwis „Otodom”, inwestor musi odnowić czy nawet przeprowadzić generalny remont całego budynku. Niejednokrotnie jest przy tym uzależniony od konserwatora zabytków, który może mieć duży wpływ na całe przedsięwzięcie. Na taką inwestycję mogą pozwolić sobie nieliczni, gdyż aby kupić taką nieruchomość w największych polskich miastach trzeba dysponować kapitałem od kilku do kilkudziesięciu milionów złotych. Przykładowe ceny kamienic w dużych miastach z kwietnia 2019 r. przedstawia tabela zaczerpnięta z opracowania Twoje-miasto.pl
Wybrane oferty sprzedaży kamienic w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu
Opracowanie Twoje-miasto.pl dla Otodom na podstawie danych serwisu Otodom
Dużym zainteresowaniem cieszą się też nowoczesne luksusowe apartamenty, zarówno w dużych miastach, jak i atrakcyjnych kurortach nad morzem i w górach. Kupujący oprócz tego, że mogą sami z nich korzystać, mogą także liczyć na dochody z wynajmu przez turystów.
Obecnie nie trzeba mieć milionów, aby móc zarabiać na wynajmie. W nieruchomości może zainwestować przeciętny Kowalski. Inwestowanie w nieruchomości może przybierać różne formy. Mogą to być inwestycje w nieruchomości komercyjne lub budownictwo mieszkaniowe, akcje spółek z branży nieruchomości oraz instrumenty pochodne posiadające ekspozycję na dany indeks związany z rynkiem nieruchomości (w Polsce byłby to np. indeks sektorowy WIG-Nieruchomości).
Indeksy WIG-Nieruchomości i WIG-Budownictwo na tle indeksu WIG20 przedstawia poniższy wykres zawarty w opracowaniu NBP:
Strategie inwestowania w nieruchomości
Jak zwraca uwagę Jakub Sitkiewicz w swym artykule na portalu Bankier.ue.wroc.pl, są możliwe dwie strategie inwestowania w nieruchomości: wzrostowa i dochodowa. Inwestowanie wzrostowe polega na inwestowaniu w celu zwiększenia wartości nieruchomości w czasie, a następnie ich odsprzedaży z zyskiem. Strategia ta jest obciążona większym ryzykiem, gdyż nie zawsze udaje się sprzedać nieruchomość w zaplanowanym czasie i jednocześnie po korzystnej cenie. Strategia dochodowa skupia się natomiast na przepływach pieniężnych generowanych przez nieruchomość, takich, jak dochody z wynajmu. Według informacji portalu, strategia wzrostowa przynosi stopę zwrotu w okolicach 10%, a dochodowa od 5 do 7% w skali roku.
Warto wspomnieć także o flippingu nieruchomości. To określenie narodziło się na rynku amerykańskim i oznacza zakup nieruchomości po okazyjnej cenie i późniejszą jej sprzedaż za wyższą kwotę po przeprowadzeniu remontu, który znacznie podwyższa jej atrakcyjność w oczach potencjalnych klientów. Inna strategia flippingu polega na zbyciu inwestycji z zyskiem bez prac remontowych.
Jak można inwestować w nieruchomości?
W nieruchomości można inwestować na różne sposoby, niekoniecznie kupując nieruchomość. W tym celu można skorzystać z funduszy inwestycyjnych. Mogą to być fundusze inwestycyjne otwarte (FIO) i zamknięte (FIZ). Fundusze inwestycyjne otwarte mogą inwestować tylko w papiery wartościowe, a więc w akcje spółek posiadających nieruchomości. FIZ natomiast mogą inwestować zarówno w papiery wartościowe, jak i prawa majątkowe, a więc oprócz akcji spółek z tej branży, mogą także inwestować bezpośrednio w nieruchomości.
Fundusze inwestycyjne zamknięte specjalizują się w inwestycjach w różnego rodzaju nieruchomości. Mogą to być lokale usługowe, handlowe czy powierzchnie biurowe. Przykładem takich funduszy mogą być m. in. Agio Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN, PZU FIZ Sektora Nieruchomości 2, Skarbiec Dochodowych Nieruchomości FIZ AN. Inne fundusze natomiast inwestują w kamienice, mieszkania lub działki budowlane. Przykłady takich funduszy to m. in. Kompleksowa Rewitalizacja i Odbudowa Polskich Kamienic FIZ AN, Sirius Link FIZ AN, Murapol HRE FIZ AN, PKO Nieruchomości Komercyjnych FIZ AN. Certyfikaty inwestycyjne takich funduszy są papierami wartościowymi i mogą być przedmiotem obrotu na rynku wtórnym.
W przypadku takich funduszy problemem dla wielu inwestorów jest stosunkowo wysoki próg wejścia, często w okolicach 200 tysięcy zł. Niewątpliwie takimi funduszami zarządzają specjaliści, ale i te inwestycje obciążone są ryzykiem. Przykładem może być BPH FIZ Sektora Nieruchomości, który na przestrzeni 12 lat stracił 89%.
Zarówno w przypadku jednostek uczestnictwa FIO, jak i certyfikatów inwestycyjnych FIZ, problemem może być płynność na rynku wtórnym.
Inną formą inwestycji w rynek nieruchomości są fundusze ETF (exchange-traded funds). Umożliwiają one ekspozycję na rynek nieruchomości bez konieczności inwestowania w konkretne aktywa. Przykładem może być Vanguard Real Estate ETF, który inwestuje w akcje spółek, które nabywają nieruchomości, takie jak m. in. biura czy hotele. Fundusze ETF mogą także mieć w swym koszyku akcje spółek budowlanych lub oferujących wyposażenie wnętrz. Przykładem może być iShares U.S. Home Construction. Są one dostępne w ofercie niektórych brokerów na polskim rynku, takich jak XTB.
Vanguard Real Estate ETF na tle indeksu S&P500 przedstawia poniższy wykres:
Źródło: TradingView
Warto także wspomnieć o formach inwestycji, które są popularne w niektórych innych krajach, ale jeszcze nie w Polsce. REIT (Real Estate Investment Trust) są to fundusze inwestycyjne, które lokują kapitał w nieruchomości i zarabiają na ich wieloletnim wynajmie. Inwestują one w nieruchomości bezpośrednio lub pośrednio poprzez zakup akcji spółek posiadających w swym portfelu nieruchomości. Fundusze te zwykle wypłacają inwestorom zysk w formie dywidendy. Fundusze takie w Europie funkcjonują już od 1969 r.
W Polsce w tym roku wciąż trwają prace nad ustawą o FINN (Firmach Inwestujących w Najem Nieruchomości). FINN i REIT różnią się od siebie. Zgodnie z intencją ustawodawcy, FINN mogą inwestować tylko w nieruchomości mieszkalne i grunty pod taką zabudowę. REITy mają możliwość inwestowania nie tylko w nieruchomości mieszkalne, ale także komercyjne, takie jak hotele, obiekty przemysłowe i magazynowe, powierzchnie pod sklepy, powierzchnie biurowe, szpitale i domy spokojnej starości oraz grunty. W Polsce FINN będą notowane na GPW. Zostaną one objęte nadzorem KNF. Wymagany kapitał zakładowy dla takiej spółki to 50 mln zł. Fundusze te byłyby zobowiązane do wypłaty 90% zysku w postaci dywidendy.
Osoby, które dysponują niezbyt dużym kapitałem mogą inwestować bezpośrednio w nieruchomości za pomocą crowdfundingu. Crowdfunding jest coraz popularniejszą formą inwestycji, która polega na zbiórkach od inwestorów środków na określony cel. W tym przypadku mogą być one przeznaczone na inwestycje w mieszkania na wynajem, grunty, a także budowę budynków mieszkalnych na sprzedaż. Po zakupie nieruchomości inwestorzy dzielą się zyskami z wynajmu lub sprzedaży proporcjonalnie do wniesionego wkładu.
Czy to się opłaca?
Według opracowania NBP dotyczącego cen mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w II kwartale 2019 r., w tym okresie na rynku nieruchomości mieszkaniowych nadal miał miejsce wzrost cen. Wzrost cen mieszkań w dużym stopniu wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Wobec niedostatecznej podaży na rynku deweloperskim, część popytu mieszkaniowego przeniosła się na rynek wtórny, oddziałując na wzrost cen także na tym rynku.
Poniższy wykres przedstawia, jak kształtowały się ceny transakcyjne m2 mieszkań na rynku pierwotnym w latach 2006-2018.
Źródło: NBP
Ceny transakcyjne na rynku wtórnym w tym okresie przestawia poniższy wykres:
Źródło: NBP
Według raportu NBP, inwestycja mieszkaniowa (bez uwzględniania kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna. Przy średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i innych największych miastach, rentowność takiej inwestycji była nadal wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, natomiast nieco niższa wobec rentowności 10-letnich obligacji skarbowych, a zbliżona do stopy zwrotu uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. W raporcie dodano, że relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu, jednak przy wskaźniku LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia) na poziomie 80%, mieszkanie takie prawie nie generuje nadwyżki finansowej dla właściciela.
Źródło: NBP
Coraz więcej osób stara się zarabiać na wynajmie nieruchomości. W swym opracowaniu Stowarzyszenie Mieszkanicznik wskazuje, że z roku na rok rośnie liczba osób rozliczających przychody z najmu. W ostatnich 5 latach co roku przybywa 7% nowych podatników wykazujących przychody z tego źródła. W 2017 r. liczba takich podatników sięgnęła 800 000.
Podsumowanie
Coraz więcej osób jest zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości. Są dostępne różne formy inwestowania w ten rynek. Można inwestować bezpośrednio w nieruchomości lub za pomocą różnych instrumentów finansowych. Nieruchomości zwykle uważane są za stosunkowo bezpieczną lokatę kapitału, ale i tu mogą wystąpić różnego rodzaju ryzyka, zwłaszcza w przypadku zakupu na kredyt i korzystania z niepewnych instrumentów finansowych.
Źródła:
https://strefainwestorow.pl/artykuly/nieruchomosci/20181211/jak-inwestowac-w-nieruchomosci
https://investor.vanguard.com/etf/profile/VNQ
http://www.bankier.ue.wroc.pl/index.php/2017/03/16/fundusze-nieruchomosci-w-polsce-sposob-na-zyskowna-lokate-kapitalu-czy-nieudana-kalka-z-zachodu/
https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2019.pdf
www.inwestujwnieruchomosci.pl
